[摘要] 多个城市掀起的“推地潮”升温了土地市场“金九银十”预期。优质地块亮相、部分地区房企在拿地中可能享受到保证金核减、土地款付款周期延长等优惠政策，显露了地方政府推地的“诚意”，有利于促进成交。但房企对地块的吸纳能力尚存疑问，今年一线城市的供地计划完成情况不容乐观。
各地推地显“诚意”
除推地规模大以外，从这批土地供应质量上，不难看出地方政府的“诚意”。
根据北京市土地整理储备中心的信息，北京西城区月坛南街地块将于本月21日进行现场投标，该地块为北京二环内屈指可数的优质土地，稀缺程度不言而喻。
此外，位于北京朝阳区来广营的一宗居住用地已在本月入市，规划建筑面积接近12万平方米。顺义马坡镇则拿出一宗规划建筑面积接近50万平方米的政策性住房用地，其体量为近年来所罕见。
与北京类似的是，在近期启动供地热潮的其他城市，优质地块的身影同样多见。上海就推出黄浦区、杨浦区的多宗优质地块，新增供地质量明显高于去年同期。武汉则推出多宗“城中村”改造地块，区位优势同样明显。
上海的“诚意”还体现在价格上。其中，位于杨浦区的“五角场镇340街坊地块”，出让底价仅为8200元/平方米，仅相当于同区域成交土地楼面价的1/3左右。
此外，从去年下半年以来，地方政府的土地供应中，便已推出降低土地保证金比例、延长地价款缴纳时间等优惠措施。在本轮供地潮中，上述优惠虽未明文写入出让文件，但开发商在拿地中的优惠仍然常见。
土地财政是政府推出拿地优惠政策的主因。某在港上市房企相关负责人表示，当前地方政府推地的动力，要强过开发商拿地的意愿，“现在是土地市场的买方时代”。
“推地潮”的到来，对面临“断供”风险的土地市场，无疑是利好消息。根据国家统计局的数据，1-7月份，房地产开发企业土地购置面积18982万平方米，同比下降24.3%，降幅比1-6月扩大4.4个百分点；土地成交价款3836亿元，下降16.9%，降幅扩大3.6个百分点。若未来土地交易旺盛，有望缓解“断供”压力。
房企吸纳力存疑
然而，在面对优质地块和优惠政策时，房企拿地意愿未必如预想的强烈。上述在港上市房企负责人向中国证券报记者表示，公司在拿地过程中，更看重土地的“性价比”，不会盲目去拿优质地块和高价地。
事实上，经过楼市调控的“洗礼”，房企在土地市场的抉择更加理性，自2011年以来，“地王”已甚少出现在市场中，且成色暗淡不少。今年年初，一些地方政府以低价推出大量土地，但房企甚少问津。分析人士认为，虽有资金链趋紧的因素，但也反应房企整体的谨慎态度。
上半年不少房企销售额有所增长，但由于低价销售的情况居多，导致房企的利润率明显下滑。不少专家还认为，这将造成企业在面临高价地时，拿地意愿和能力更加不足。
而在近期的新增供地中，多数土地的出让方式以“价高者得”的拍卖为主，甚少有土地采用考量综合能力的招标出让，这将在一定程度上推高土地的成交价款。以北京为例，在本月新增的31宗土地中，8宗采用招标出让，其余均为拍卖出让。
此外，在经历了此前几年的拿地热潮后，不少房企的库存量已经攀升至高位，对土地的“饥渴”程度并不明显。根据链家地产的统计，以今年上半年的销售面积估算，恒大、中海等18家标杆房企的土地储备，足够未来7年开发。其中，恒大、雅居乐、绿城、合生创展的土地消化周期分别为8.2年、10.4年、11.4年和29.7年。
在个别城市，土地储备规模也已远远超出市场需要。根据中指研究院的统计，自2009年以来的三年半时间里，大连、唐山、哈尔滨等城市的新增供地，需要15年以上的时间才能消化。高供应压力将在这些城市长期存在。
业内人士认为，受上述因素影响，未来土地市场虽能保持较好的成交势头，但“地王”出现的几率并不大，“地王”成色也面临不足。多数业内人士向中国证券报记者表示，由于上半年土地成交冷淡，今年一线城市以及部分热点城市恐难完成年初制定的土地供应计划。
中国房地产学会副会长陈国强表示，土地供应节奏骤变，并不能从根本上改变地方政府对“土地财政”的依赖，同时也难以迅速增加市场供应。他建议，应加快土地去库存步伐，并保持持续稳定的节奏，从而给市场带来稳定预期。
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