[摘要] 调控政策不松动不会出现房地产市场大起局面，而第三套房不贷款政策的坚持使得“去杆杠化”的调控效果较好，投资性需求的空间非常有限。
市场细分加剧
在未来的房地产市场发展中，必然会出现两个层面的分化，一是在城市之间的分化加剧，二是在企业层面的分化加剧。
首先，从城市层面看，投资房地产市场应当加强对城市选择的判断。在以往的房地产发展黄金期，众多的城市都充满着发展机会；而在目前，不同的城市发展机会差异将逐步扩大，因此选择城市非常重要。
从中短期看，住房的供求压力差异明显。我们研究了2009-2012年上半年重点城市住宅用地的存量消化时间。可以看出，不仅仅是中小城市，部分大城市也存在供应过剩问题。
从长期看，城市群当中的核心城市、次中心城市，发展潜力较大，应当作为选择重点；对于被城市群发展边缘化的城市，人力资本与资金外流使得发展前景不佳，住房供给的消化期较长、可以容纳的房地产投资项目较少，要慎重选择。
其次，从企业层面看，企业自身的发展战略应当是以精细化、专业化为主。
在未来的房地产市场上，企业要重点发展自身的专业化水平。从过去的住房需求特征来看，以往出现较大的非自住性需求，投资者往往不会十分关注住房的舒适度与实用性。而在不断挤出投资与投机型需求之后，家庭的自住需求就上升为主导，在商品房自住时代的住房供求关系会更加紧密，即住房的设计与需求的匹配度极为重要。住房需求者会极为关注住房的结构、品质、功能、配套服务、设施等方面，因此，无论是做住宅、商业地产、旅游地产还是基金项目，房地产企业都必须专注于某个方面，才能获得更大的市场占有率，取得长足的发展。
我国的商业地产主要面临的是结构性短缺，从趋势判断的角度看，尤其是对个别的城市而言，产业结构的变化趋势会对商业地产造成很大影响。比如：第三产业发展，则会增加对写字楼方面的需求。就第三产业的就业人口比重看，2000-2010年这10年间的增长是7个百分点，北京是18个百分点，上海是14个百分点。可见，对国家的产业结构调整状况，聚焦到具体城市做细化的研究差异较大，进而对商业地产的影响也是不同的。
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