[摘要] 此前调控中，上海曾经在虹口尝试过在两种所得税征收方法中（总价的2%，买卖差额的20%）固定住差额的20%，结果连夜取消否认。但在市场实际交易中可以很直接对比出二者差异来。如果一套房子200万入，300万出，按总价2%，则为6万元；按差价20%，则为20万元。这对于曾经的投资客来说是非常严重的获利切割。
3月1日下午，国务院发布楼市调控六条意见，房天下针对此次调控进行追踪采访。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍就有关二套房贷收紧，限购铺开、所得税调整进行点评。
国务院发文完善新国五条，亮点颇多，重点也就这三条，逐条解析：
1、二套房贷收紧
根据上海中原研究咨询部数据，上海二手市场中使用二套房贷客户比例为7%。二套房贷标尺抬高，影响的客群面也会在7%以内，可能压缩到5%-3%，但对购房总量的技术制约有限。
2、限购令收紧
这对上海来说，基本没有什么进一步的影响力。因为上海已经早就全市范围内铺开限购了。这主要会集中在一些早期限购并不严格的城市中，他们会大致严厉限购城市此前经历过的市场波折。
3、所得税定到20%
此前调控中，上海曾经在虹口尝试过在两种所得税征收方法中（总价的2%，买卖差额的20%）固定住差额的20%，结果连夜取消否认。但在市场实际交易中可以很直接对比出二者差异来。如果一套房子200万入，300万出，按总价2%，则为6万元；按差价20%，则为20万元。这对于曾经的投资客来说是非常严重的获利切割。一手房市场则相对无碍，并有望从中获益，迎来大量从二手市场转出的购房者。
这种做法一刀切，只要交易的二手房都逃不过，交易和交易之间是无差别的，就会表现出二手卖家步调的统一性。其效果在供不应求和供过于求的市场中会表现出两种走向。
供不应求：因为是卖方市场，卖方有条件把这部分政府切割走的在总价中体现出来，至少是部分体现出来。卖方会步调一致，统一加价。但加价会影响交易，所以卖家之间的竞争也会对应加剧，导致加价幅度可能赶不上政府切割走的20%。上海属于此类。
供大于求：因为是买方市场，买方有条件挑挑拣拣，特别是舍弃背负较高所得税的二手房转向一手房，二手房面临很大的降价压力。也就是说，政府所切割走的这一块，很大程度的会由卖家自己承担。
4、土地市场信息公开
这一点，对土地市场会是很大的文本变化。但土地市场的问题并不是在政策条文是否够详实，而是在具体执行情况。前期多轮调控中已经暴露得比较深刻了。因此，这一项的市场效果要具体看落实。
除了分项的影响之外，此次细则出炉，会带来很大的市场震动。主要来自于此次调控的力度展示，对市场的震慑效果。这种决心和姿态的表达，会放大各个分项政策的市场影响力。
这一批新的政策细则，重点仍在抑制需求方面。对于土地供应与开发步伐的新约束，已经开始涉及供应的掌控，但还没有走的很深刻。从单一的调控需求，开始转向调控供应的变化毫无疑问可以起到比之前更好的效果，但我个人认为，这可能还没有赶上市场所客观需要的步伐和力度。未来在供应方面还有很大的空间可以推进，比如房产税，比如闲置土地。
（上海中原地产研究咨询部总监 宋会雍）
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