[摘要] 2013年3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》（新国五条细则），那么，国五条细则中，有哪些政策会对珠海楼市产生重大影响？本篇小编将结合珠海楼市调控现状，进行分析。
编者按：2013年3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》（新国五条细则），被称为国六条，一石激起千层浪，上周末多地二手房市场闻风而动，加紧过户缴税、连夜签约，各地房地产交易中心周末人头攒动。业内人士称，在各地操作细则正式出台前，二手房市场将迎来恐慌性购房、过户的交易高峰，而政策一旦落实，二手房市场很可能将面临“急冻”，新房市场也未必能“独善其身”。那么，国五条细则中，有哪些政策会对珠海楼市产生重大影响？本篇小编将结合珠海楼市调控现状，进行分析。
国五条细则主要内容：
一季度公布房价控制目标；进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域；明确规定对于房价过快上涨城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；对出售自有住房按规定征收的个人所得税，严格按转让所得20%计征；总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作；一季度公布住房用地供应计划；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。
通读全文，可看出国五条细则中有三大利器，珠海楼市表示最怕。
注：国五条细则中被视为最严厉的一条——个人售房征20%个税不在其中，由于珠海一直在实行该政策，故对珠海影响并不大，具体影响如何，还需看是否会有地方版细则出台。
利器一：制定房价控制目标
新国五条细则政策原文：
认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。
珠海双限令政策原文：
进一步落实“限价”政策。自2011年11月1日起，房地产开发企业应当按照《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》，将商品房预售价格报价格主管部门备案，持同意备案的文件向商品房预售管理部门申请预售。报备项目的住房平均价格超过我市2011年度房价控制目标（11285元/平方米建筑面积）的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。
珠海未能完成限价目标
对于制定新建商品住房价格控制目标这一项，可回溯到珠海出台双限令，2011年11月1日，珠海市政府发布《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》，该通知中明确规定珠海全市新建商品房限价标准为11285元/平方米。
但根据合富辉煌的数据显示，2011年1－12月份，珠海全市商品房销售面积达到240.86万平方米，相比2010年下降了6.4%，在价格方面，1－12月份珠海全市商品房销售均价稍有上升，整体销售均价为11678元/平方米。其中12月商品房销售面积为26.98万平方米，与11月相比，12月销售均价为12211元/平方米，环比上升48%。从数据可以看出，珠海市未能完成预定的限价目标，且未有发布官方文件对房价情况进行公布。
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利器二：限购区域应覆盖城市全部行政区域
新国五条细则政策原文：
继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域。
此条细则明确叫停部分执行局部限购的城市，如广州限购范围不包含增城、从化两市，青岛限购只在市内六区，合肥限购只在主城四区，沈阳限购只在二环内珠海限购只在香洲主城区内。本次新政要求限购覆盖城市全部行政区域，力度明显增强。
珠海双限令政策原文：
自2011年11月1日起，本市户籍居民家庭(含驻珠部队现役军人和现役武警家庭)、可提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房；不能提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在香洲主城区内购房。
珠海若实行全市限购 影响巨大
从珠海双限令政策原文中可以看出，目前珠海限购只限于香洲主城区，如果限购扩至全市，将会对珠海楼市产生更大的影响。对此，业内人士表示，如果珠海实行全市限购，必将对楼市造成重创，因为有看来，在西区购房的群体中，外地人士占多数，如果也实行限购，将会使西区商品房成交量急剧下降，因此在操作上会有更大的难度。
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利器三：严格执行第二套（及以上）住房信贷政策
新国五条细则政策原文：
对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
珠海双限令政策原文：
严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行要坚决执行国家住房信贷政策，金融管理部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
新政难免误伤改善型购房者
2012年二季度至今，一线城市及重点二线城市市场回暖迹象明显，中央已深刻认识到调控重心应集中于抑制热点城市的投机投资需求，限购加限贷的升级正是意在挤压此类需求。
据世联地产数据显示，2012年珠海主城区商品住宅的总供应量为14631套，其中2011年存量为5694套，2012年新增供应量为8937套，供应产品结构以80－90平方米（3225套）和30－60平方米（2144套），其次为120－144平方米（2120套）和144－180平方米（1853套），总体来看，虽然珠海主城区商品住宅的新增供应以小户型为主，但改善型户型的总量仍然非常高。
从实际情况看，购买二套房的主要有两类人：改善型需求和投资者。投资的话基本是全款，受政策影响不大，所以改善型需求可能在本轮调控中继续被误伤。
小结：
在内容上，新政的核心内容依然是在限购和限贷两方面作文章，但是在具体实施的时间与区域范围上，新政并没有做出明确规定，预计在未来一至两个月的时间里，各部委各地政府将会陆续出台针对性细则措施，落实国五条新政规定。
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