[摘要] 一般而言，人民币汇率与房价成正相关关系，利率与房地产量价成负相关关系。因此，我们可以从汇率和利率的变化趋势中来找到判断房地产市场表现的路径。
春季一眨眼就过去了，对于房地产行业而言，这个春天主要发生了两件大事：政府换届和新“国五条”政策的发布。政府换届后的地方投资冲动仍然存在：北京、广东、江苏、四川等少数地区将固定资产投资增长目标设定在20%以下，多数省份增长目标均设在20%以上，新疆、甘肃、贵州、黑龙江设定的目标均超过30%。可见，短期内投资仍将是维持经济稳定的主要力量。
中国经济稳中藏险
稍早之前，世界银行、国际货币基金组织(IMF)等国际机构亦下调了中国2013年的经济增速预期。即便如此，多数机构依然认为今年中国经济有望实现8%甚至更高的增长。
一季度，由于全球持续量宽，全球风险偏好提升明显，叠加中国资产价格见底回升，人民币的预期重启以及正利差的存在，资本重新流入中国，央行购汇的行为导致一季度新增外汇占款显著增长，并导致基础投放。从公布的数据来看，外汇占款从去年十二月份以来已实现四连增，月均新增3300亿元，而造成外汇占款保持高位除了有贸易顺差增长的因素外，人民币汇率、经济主体结售汇意愿提升也是主要原因。
一般而言，人民币汇率与房价成正相关关系，利率与房地产量价成负相关关系。因此，我们可以从汇率和利率的变化趋势中来找到判断房地产市场表现的路径。
房地产支撑地方财政收入
在一季度财政收入上，中央和地方的情况可谓冰火两重天。今年一季度，公共财政收入增长6.9%，比去年同期回落7.8个百分点。其中，中央财政收入同比下降0.2%，而地方财政收入同比增长13.7%。“这一减一增并不正常。”4月18日，中央财经大学财政税收研究所所长曾康华在接受采访时表示，地方财税增加主要是受房地产成交额增加推动，表明地方对土地财政的依赖至今有增无减。
“地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加。”在分析地方财政收入(本级)增长的因素时，财政部这样解释。一季度，房地产相关税收增幅普遍高于财政收入增幅。在房地产行业征收的税种中，契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税的税收收入增幅分别为38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。这四项税收合计2575亿元，占地方财政收入14.78%。
除了“房”就是“地”了。地方政府性基金是地方收入的大头，在分析其增长因素时，财政部给出的理由主要是“受土地成交额增加”的影响。财政部的数据显示，一季度，国有土地使用权出让收入7700亿元，同比增长46.6%，而去年一季度同比下降34.6%。而房地产相关的税收占地方财政收入的40%～60%，个别地方更高。
税收收入靠“房”，基金收入靠“地”，地方土地财政的怪圈并非一天了。在谈及地方税制改革时，中科院税收研究室主任张斌表示，这非常复杂。“真正的原因在于，分税制导致地方财力吃紧。”据曾康华分析，眼下的地方财政收入占财政收入的比重，已由分税制改革前的70%左右骤降到50%以下。雪上加霜的是，地方政府承担着与其财力极不相匹配的事情。
在这种情况下，“土地财政”成了名副其实的“二财政”，依靠出让土地使用权的收入，成为地方财政的主力。因为土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的收入，这些收入全部归地方支配。“仅此两项就占到地方税收的近四成。”曾康华说。
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