[摘要] 万科对于行业的态度很明确，用八个字概括是“谨慎乐观，积极应对”。我们在很多场合都表明过这个态度。从提示风险的角度，我赞成其中的一些观点，行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。
日前，一份名为《万科副总毛大庆内部讲话》的速记稿在网上广泛传播。短短数日中，“万科高管看空楼市”等标题迅速占据各类传媒版面，引发公众关于楼市前景的新一轮热议。这份稿件的观点是否来源于万科高管？万科对楼市的真实看法究竟是怎样的？记者就这些问题对万科管理层进行了专访。
记者先就速记稿的真实性向万科高级副总裁毛大庆进行核实。对于网上流传的这份稿子，毛大庆显得非常无奈。他表示，不久前确实参加过一个内部分享交流活动，参会者主要是行业内的部分企业老总和一些研究人员，由于彼此之间很熟悉，加上目前的地价依然高企，一些同行对市场还过于乐观，他的发言以提示风险为主，希望能尽可能唤醒大家的危机感。现场也不都是他一个人在讲。没想到的是，会有人将讨论、问答的内容糅合在一起，以他个人讲话的名义对外发布，再经过一些“标题党”式的转载放大，就变成了他“看空行业”。
毛大庆表示，能做到基业长青的企业，往往都有强烈的危机感。很多企业，都一直在讨论“自己的冬天”、“我们离死亡还有多远”。万科也一直强调“如履薄冰，如临深渊”的忧患意识，这正是万科稳健经营风格的重要来源。而当前房地产行业一个严重的问题，就是地价一直居高不下，反映出过度乐观的情绪还没有完全回复理性。这样的情况下，在行业内部浇一浇冷水，是有必要的。但如果将企业的忧患意识、对风险的警示扭曲为对市场的悲观，则有违他的本意。
那么，对网传“讲话稿”中提到的一些主要问题，万科究竟持什么样的观点呢？记者随后对万科总裁郁亮进行了专访。
记者：您是否有看过网上流传的这篇文章？是否认同其中的观点？
郁亮：这几天很多人问我这个事情。我的回答：，它不能全面、准确反映万科的观点；第二，万科对于行业的态度很明确，用八个字概括是“谨慎乐观，积极应对”。我们在很多场合都表明过这个态度。从提示风险的角度，我赞成其中的一些观点，行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。
但是，积极应对的前提是对行业前景有信心，可以说以前是黄金时代，现在是白银时代，轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。
从城市化的角度来看，2013年中国城市化率为53.7%，而日本1955年就已经达到56.1%。我们知道，日本房地产市场有两个重要转折点，一个是1974年，从高速发展转向平稳发展；一个是1992年，出现了断崖式的下跌。中国现在的情况，相当于日本的1974年前后。但只看城市化率的话，日本1974年的城市化率也已经是74.9%。我们现在比他那个时候还低得多。当然我们现在城市化率的增长速度和日本1974年前差不多，都是每年1个点左右。
此外，我们研究了可以公开获取历史房价数据年限超过20年的全部26个国家（或地区）1的房价及城市化率变动情况。其中，有7个国家在可获取历史房价数据的某个年度，其城市化率与中国当前相同或相近：日本、韩国、爱尔兰、葡萄牙、南非、瑞士和马来西亚。这些国家从城市化率与中国当前最接近的年度开始，次出现房价下跌，平均是在12.6年之后。次下跌持续的年数，平均为1.6年。下跌期间累计房价跌幅平均为5.9%。从次房价下跌到下一次房价下跌（如果有第二次房价下跌的话），平均是在13.3年后。
注1：26个国家（地区）列表
爱尔兰、奥地利、澳大利亚、比利时、丹麦、德国、法国、芬兰、韩国、荷兰、加拿大、卢森堡、马来西亚、美国、南非、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰国、西班牙、香港、新西兰、意大利、英国。
而从经济转型和不动产精细化的角度来看，未来的客户，无论是住宅客户，还是消费地产、产业地产的客户，需求和以前都会有很大的区别，原有存量的不动产难以满足他们的需求。而无论是拆除重建，还是进行功能改造，都会给我们这个行业带来很多的机会。只是说，客户的需求会越来越精细化，不止是面积越来越大这么简单。这就对企业的专业能力提出了更高的要求。你不仅要提供质量好的房子，还有提供全面的配套服务，甚至还要去营造良好的社区氛围，因为好邻居会变得越来越重要。
因此，只要我们扎扎实实提高专业能力，靠产品、靠服务赢得客户，我们的事业仍然有广阔的平台。所以万科强调谨慎，也强调乐观。如果不看好行业，万科现在要做的就不是轻资产，而是零资产、退出原有的业务了。
前几天这份东西出来后，大庆时间打电话给我喊冤，说媒体曲解了他的发言，把非公开场合下的提示风险变成了看空行业。我安慰他说不要紧，外界的看法我们控制不了，但是从内部管理的角度，如果每个一线公司总经理对市场都能保持足够的敬畏，我反而更高兴。过去，我在总部常常扮演“泼冷水”的角色，提示一线公司不要头脑过热。如果所有的一线公司都有这么强的风险意识，作为总裁，我的担心反而会少一些。
记者：记录稿中称，重点关注的50个城市已明显出现分化，这是否是万科的观点？
郁亮：市场分化是没有任何疑问的，应该已经成为业内共识。既然是分化，就不存在都好或都坏，而是既有坏的，也有好的一面。如果只强调坏的一面，观点就不全面。
去年的分化尤其明显，大城市房价全面上涨；而很多内地三四线城市存货积压，卖得很困难。
今年这种分化预计会收敛一些。去年房价上涨较多的城市会存在价格阻力，供应增加也会导致市场降温。而去年市况艰难的城市，随着投资减少和供应下降，存货压力会有所缓解。
记者：您是否认同其中提到的“两个透支加一个收紧”？即二线城市由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的透支；以北京为代表的大城市虽然市场需求多，但地价飚升带来对房价上涨空间的透支；另外，国家对于银行贷款、政策的收紧也使市场前景悲观。
郁亮：所谓两个透支，和前面提到的市场分化其实是同一回事。两类不同的城市所面临的问题不一样，各有不健康的一面，也各有相对健康的一面。去化能力被透支的内地三四线城市，土地市场没有出现过热。土地价格被透支的大城市，未来的需求还依然旺盛。这样看问题，才更全面。
同时，这种透支也会被市场力量去平衡和纠正。去化能力被透支的城市，之后会减开工，新增供应会减少，主要是去存货。土地价格被透支的城市，之后土地市场会降温。
政策方面，随着房价上涨的结束和供应变得充裕，之前一些行政手段是否还有必要存在也有了探讨的空间。未来政策的主要变动方向，应该是逐渐转向市场化。当然，作为企业，我们不应该寄希望于政策调整，还是应该踏踏实实做好自己的业务。
记者：刚需对自住商品房的期待会影响咱们的销售吗？怎么评价北京的自住商品房这个政策？
郁亮：刚需对自住商品房有较高期待是完全可以理解的。一段时间之内，这可能导致一些自住购房者观望。但最终，自住商品房不可能取代普通商品房。我看网上这篇文章中也说了，5000多套自住商品房，20、30多万人在排队申请。未来的市场，一定还是以普通商品房为主，自住商品房是一个补充。
万科的产品定位，一直以来都立足于自住需求。我们今年1季度售出的房屋，144平米以下占比93%。自住需求对价格很敏感，所以万科的策略是积极销售，按照消费者愿意接受的价格卖房子。
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