[摘要] 万科又降价了！上周末，万科位于北京房山的新盘长阳半岛项目开盘，均价比之前预期低15%左右，而实际成交价更比周边在售楼盘低20%左右。降价后，长阳半岛一次性推出的首批800余套房源两日售罄。
（来源：新华网）万科又降价了！上周末，万科位于北京房山的新盘长阳半岛项目开盘，均价比之前预期低15%左右，而实际成交价更比周边在售楼盘低20%左右。降价后，长阳半岛一次性推出的首批800余套房源两日售罄。
7月初，万科执行副总裁肖莉曾表示，还没有看到大面积降价，是因为大量新盘还没有推出。7月底以及接下来的8、9、10月，主流房企进入推盘高峰期，万科、保利、绿地等房企继续新盘优惠促销，房企降价博取交易量现象将更为突出。
北京万科继续玩隐性降价
7月24日，北京中粮万科长阳半岛项目开盘，首次推出的800余套房源两日售罄，项目实际成交价格至11000元/平方米，减去1000元左右的非毛坯费用，这个价格比周边在售项目低3000-4000元左右/平方米。记者查询相关信息发现，附近相邻楼盘中铁原香小镇报价约为14000元/平方米，还是毛坯房。稍远一些的天恒乐活城、绿城百合公寓，报价在15000元/平方米。
此前，降价使万科尝到了快速回笼资金的甜头。北京万科通过降价以及由此获得的品牌溢价，成功实现了进入北京22年来的历史性飞跃：据北京市房地产交易管理网数据显示，北京万科上半年销售金额超过50亿元，杀入上半年销售三强。
根据中指研究院发布的《2010年上半年北京商品住宅销售金额排行榜》显示，北京万科是北京惟一一家两个项目名列前十的房企，旗下的中粮万科假日风景位居第三，而这是万科在北京降价项目，单价小降800元引发关注。
这轮宏观调控期，万科提前完成了万科董事长王石及总裁郁亮的梦想：打入北京市场前三，而在过去的22年，万科在北京排名始终在前七之外。2009年8月，毛大庆上任北京万科总经理之时，便提出“三到五年内进入北京市场前三”，宏伟目标曾让许多业内人士表示难度太高。
万科年报显示，除了2004年，1998年到2008年长达10年的时间里，北京市场对万科整体销售收入的贡献率均不到10%。2009年上半年，万科在北京市场实现销售收入8.37亿元，仅占万科整体销售收入的3.88%，利润贡献率只有3.35%。此外，截止到2009年上半年，北京万科在北京市场上的排名是第八，市场占有率仅在1.8%-1.9%之间。
“北京万科的业绩增长无异于撑杆跳。”中经联盟秘书长陈云峰如此形容。
库存及新增供应大幅增加
万科领跑，而大多数房企，下半年都面临去库存的压力。
北京中原根据房地产交易管理网数据统计显示，北京商品房库存新年后持续增加。3-6月库存量连续4个月在9万套以下徘徊，而7月初再次回到9万套以上，目前达91513套。
按照6月的住宅总销售量4961套，目前的商品房库存即使不新增，可供销售1.5年。
此外，2009年以来的土地交易即将形成供应潮。北京土地交易管理网数据统计显示，2009年来住宅用地供应量达1730万平方米，按照一套商品房100平方米计算，除去部分配套建设，去年以来的土地可以供应15万套商品房，其中相当部分将于今年下半年开始销售。连续两年在北京没有新盘推出的招商地产、金地集团，下半年也将在北京推出嘉铭招商项目、金地仰山。
根据中原地产研究中心的调查，一线城市中，标杆房企在广州土地储备较高，有4家标杆房企可售量分别在200万平方米以上，将会引发激烈的竞争；上海是十家标杆房企均有土地储备的城市，下半年的竞争也会较为激烈。
二线城市中，以西部重镇成、渝两地、杭州、天津、西安、佛山、武汉土地储备较高，进入的开发商数量多，且单个房企储备亦较高，下半年受业绩压力主导，面临降价的可能性较大。
降价博取交易量
据房天下数据监控中心统计，北京8月计划开盘数量36个，其中全新项目17个，老项目开盘19个，8月计划开盘数量反弹。另外，截止到7月23日，北京共110个普通住宅项目计划在8月份推出折扣。
“今年不要对价格抱有太大希望，关注量要比关注价格更为重要。”中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱近日表示。
中原地产北京市场总监张大伟也认为，如此大量的商品房供应，很可能会使得下半年出现用价格下调换销量的现象，楼市价格出现实质性的下调已经可期。
在北京，有些资金相对紧张以及新政后新入市的开发商，已大幅调低开盘价格。目前北京打折促销的项目已达到70多个，不少楼盘的促销形式已从以前的暗降转变为打折直降，商品房市场下调的趋势非常明显，继新政前两个月二手房主导市场价格下调，7-8月有可能出现商品房价格下调拉低二手房价格的现象。
近日，金地集团、招商地产、中海地产等公司管理层均预计，下半年楼市调控不会松动，预计房价将继续下调，公司会采取应对市场的策略，加快销售。
万科降价能否触动观望的楼市
（来源：新华网）当始于4月15日的楼市调控已经过去整整三个月之时，中粮万科继“紫苑”调整价格成功售罄之后，几经考虑，又将长阳半岛的开盘价由原来预期中的均价15000元／平方米，下调至均价13400元／平方米，仅比比邻的6号地限价房项目12500元／平方米的平均售价高出不到1000元／平方米。由于长阳半岛为非毛坯产品，如果剔除装修成本，长阳半岛开盘价格没有比周边限价房高出多少。
这不由得让笔者想起在2007~2008年上一轮楼市调控中，万科王石抛出的楼市“拐点论”，引起巨大波澜和争议。王石不但是那样说的，而且是那样做的，那时，万科在许多城市率先开始降价销售楼盘。在当时，土地流拍，房价僵持甚至微降，万科显得十分主动。然而，突降的金融危机使得那轮楼市调控夭折，从2008年年底开始，房价又开始大幅上涨。由于万科率先降价销售，手头保持了充足的现金流，在新一轮房价暴涨时期，万科大举拿地，取得了本轮楼市上涨的“全胜”。假如没有金融危机，中国楼市调控不松懈，万科及早大举降价销售，回笼资金，更能获得主动和规避风险。万科在那一轮楼市演变中拿捏得“进退自如”。当时舆论就评价说：聪明的王石，聪明的万科！
这轮历史上最为严厉的楼市调控，王石虽然没有像上次抛出“拐点论”，也显得沉稳、低调，但万科却以实际行动在回应国家调控政策。万科不但实实在在地降价，而且商品房价格竟与政府限价房相差无几。万科是傻？是聪明？笔者认为，万科不但聪明而且聪明绝顶。
一些开发商为什么死扛房价不降呢？因为，开发商在豪赌。豪赌楼市调控像过去一样在利益集团游说、施压甚至要挟下最终流产。然而，到目前楼市调控的政策趋向似乎越来越明晰，走回头路的可能性微乎其微。国土部、住建部、银监会等部门强势表态，楼市调控不松懈，各项政策严格执行。特别是刚刚召开的、专门讨论研究经济工作的中央政治局会议要求：做好房地产市场调控和住房保障工作。7月26日《人民日报》发表国家统计局前局长李德水的文章指出：目前市场上存在某种等待观望的心理，时而还出现一些要改变“新国十条”精神的传闻，寄望出现强劲反弹，等待时机猛炒一把。这种想法很不现实，此类传闻毫无根据。如果说以后会有什么改变，那只会是政策更加完善，调控更加有效。
万科再一次带头降价销售是极其聪明的。迎合了国家调控政策思想，顺应了公众的预期，自己又及早回笼了资金。当前，银监会已经多次警示房地产风险，并且明确指出一些房地产企业可能因为资金链断裂而崩溃。房地产企业要出问题主要是资金断裂的风险。作为中国房地产领军企业的万科，虽然短期内不会出现资金流紧张问题，但是其顺应市场、及早降价销售、未雨绸缪的做法确实有过人之处。
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