[摘要] 影响2011年后亚运广州房地产市场走势的因素主要有两大类,一类是宏观基本面因素如经济环境、广州城市经济、城市建设、社会财富、货币信贷政策与流动性、楼市调控政策、住房保障制度建设等;另一类则是市场因素如市场供求关系、购买力、开发企业资金状况等。
专家视点
会有促销期总体稳中向上
(来源:广州日报)影响2011年后亚运广州房地产市场走势的因素主要有两大类,一类是宏观基本面因素如经济环境、广州城市经济、城市建设、社会财富、货币信贷政策与流动性、楼市调控政策、住房保障制度建设等;另一类则是市场因素如市场供求关系、购买力、开发企业资金状况等。在类宏观因素方面,基本上可以概括为两股不同的力量:一股力量是支持楼市向上的力量,如经济、城建、社会财富、流动性等;另一股力量是平衡、制约的力量,主要是调控政策。2011年广州房地产市场的趋势是由这两种力量角逐来决定的。
震荡市要买就买的
许多年来,关于房价,我们知道有效的方法是用常理看问题。个常理就是供求关系决定价格。第二个常理:需求都很刚性。人们都说首次置业是刚性需求,但我看改善型置业,无论首改二改,都挺刚性人有钱了或是家里人口多了,想住大一点的房子,怎么不刚性呢?
第三个常理是增加成本不改变价格。几年来的“国N条”,不断增加开发成本、购买成本等等;房产税开征则增加了持有成本,而且只征阔佬、不征小民,这些都只能引发短期观望;只要回报不断高涨,投资也好,投机也好,终将卷土重来,甚至一浪高过一浪。
折腾来折腾去,造成的只会是震荡。而震荡之间,有三个事实,看来已经成为市场继续上行征兆。
一是政府定的:在楼价下跌之前,你只能买一套住宅。除非你愿意到非限购地带那自然是遥远生冷,楼价不高,回报平平的区域。二是政府拍的:白云区楼面地价拍到每平方米近2万元。根据5年来的经验,引人惊呼的高价地,最终都成了引人艳羡的摇钱树。这就是说,该区楼价两年内会超过3万元,那么越秀、天河呢?三是市场变给我们看的:2008年至2009年金融风暴引发楼市波动的教训,下跌时跌得的,也是回升时涨得最快的。反之亦然。
我跟朋友们说:如果一定要买楼,震荡之市,只买的!回报高的只会更贵,回报低的则未必更便宜。小百姓日渐玩不起,未来房产投资看上去越来越像阔佬们的游戏了。在一个震荡上行的市场上,你买的房子经得起折腾就好。
房价整体下降可能性不大
“国八条”客观承认房价可以跟随GDP和人均可支配收入增长速度的上升而上升, 可见政府希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹配的增幅,并没有“只能降不能涨”的意思。广州市2011年GDP和人均收入增长目标均确定为11%左右,再考虑到各项开发成本的增加, 预计广州市制定的价格目标会比去年房价有10% 左右的合理涨幅。如果广州今年确定以控制房价不涨为目标,则等于比去年降价10% 以上。
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