网签针对开发商资金链 监管政策或进一步收紧

房天下综合整理  2011-06-23 09:57

[摘要] 6月20日，珠海市主城区正式启动商品房预售网上签约，珠海周边的珠三角城市大多已开通网签，因此有市场人士认为“网签”这个事情“不是新玩意，不影响市场”。仅就事论事而言，大抵确实如此，因为，网签并不会直接影响成交和价格。

（新闻来源：珠海特区报）6月20日，珠海市主城区正式启动商品房预售网上签约，珠海周边的珠三角城市大多已开通网签，因此有市场人士认为“网签”这个事情“不是新玩意，不影响市场”。仅就事论事而言，大抵确实如此，因为，网签并不会直接影响成交和价格。但如果放在一个大背景下去理解，对开发商而言，却未必可如此轻描淡写去理解。在启动网签前的6月17日一天，即有5个项目集中取得预售许可恐非巧合。那么对于市场来说，实时“网签”系统究竟将带来什么？

政策围城围而待攻

6月20日，珠海市主城区正式启动商品房预售网上签约，网签对于珠海市场人士来说是新瓶装旧酒，周边城市早有成熟经验，但对于市场博弈双方来说，理解网签，可能需要放到一个更大的叙事背景当中。

从6月1日起，《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》正式开始实施，连同此前国家发改委发布并实施的《商品房销售明码标价规定》，“一房一价”政策在珠海全面落地。这项政策明确杜绝涨价行为，一旦报价备案后，价格只能往下调而不能往上涨。为迎接检查，珠海开发商突击进行了“一房一价”公示，并企图通过“高报低卖”来规避价格限制，“一房一价”也被一些开发商当成了“纸老虎”。但是，“网签”的出现让情况出现了微妙的变化。

5月中旬，珠海市政府召开的会议即出台意见，今年内，各房地产开发企业开发销售的新建商品住房均价增长幅度不得超过该项目去年已销售均价的10%。去年没有销售的项目，则以不超过同区域去年新建商品住房均价的10%作为定价参考。不过，这一“限价令”由于缺乏具体执行细则和载体而未能落到实处。“网签”的出现提供了一个纽带，如果将“限价”、“一房一价”和“网签”联系起来，就会发现，政策储备和执行工具都在逐步到位。

瞄准资金链 政策空间大

“网签”的背后还有一个未被注意到的重要调控点，就是预售资金监管。随着中国经济的不确定性凸显、“硬着陆”、“滞涨”的风险开始聚集，业界对于更严厉房地产调控政策出台的预期明显下降。

不过，即使暂无更严厉的政策出台，也并不代表房地产调控缺少操作空间。种种迹象显示，预售资金监管或将发力，与现有政策一起巩固房地产调控成果。

按照珠海市住房和城乡规划建设局官网，贴出的《广东省商品房预售管理条例》关于预售资金监管的规定，“预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用； 预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据；预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。”等。该条例对于预售资金监管的实施主体和措施及节点的规定都非常明确。

5月24日，北京科技大学教授赵晓高和投资金融分析师李慧忠撰写的《预售资金监管专题报告》发布，报告认为，现有的楼市调控政策如若加码，从严执行现有的预售资金监管则是最为便捷。

“拆东墙补西墙”是开发商的惯用手法，就珠海的情况来说，由于之前未实行实时“网签”，在消费者与开发商签订预售预购合同，交纳预购款与开发商将合同交交易中心备案，再将相应资金存入银行监管账户之间，存在着可供运用的时间差。

据悉，北京从去年底开始执行预售资金监管政策。目前，石家庄、天津、哈尔滨、广州、青岛等多个城市也开始实行预售资金监管措施。在6月这个敏感的时间节点，珠海市住房和城乡规划建设局官网挂出的《广东省商品房预售管理条例》不禁让市场人士颇多揣测。

据了解，由于资金链趋紧，预售资金目前已成为珠海开发商维持资金链的重要一环，如实时“网签”逐步完善并从主城区扩展到全市，且预售资金监管政策严格执行，虽然“网签”之前取得预售许可的房源可避，但政策的威力还是将逐步显现出来，对于一部分资金链脆弱的开发商来说，这将是加在骆驼上的又一根稻草。

以“网签”为契机，众多政策措施串联起来，链条越缩越紧，对于开发商来说，可供腾挪的空间越来越小，可能对房地产市场的格局会有新一轮的洗牌。