[摘要] 在一年多紧锣密鼓的楼市调控中，国务院首次提出了"改善土地调控"，强调要进一步完善土地调控政策，采取多种措施力保商品房用地供应，坚持和完善土地招拍挂制度，推进商品房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等方式转变。
（新闻来源：中指研究院）在一年多紧锣密鼓的楼市调控中，国务院首次提出了"改善土地调控"，强调要进一步完善土地调控政策，采取多种措施力保商品房用地供应，坚持和完善土地招拍挂制度，推进商品房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等方式转变。2004年8月31日开始实施的土地招拍挂制度是房价上涨的始作俑者，"18亿亩耕地红线"强化了土地的稀缺性。土地供应日趋紧张，地价推升房价，房价带高地价，进入恶性循环，"地王""卖房子不如卖地""囤地"等现象愈演愈烈，土地市场供应、交易、监管三环节均存在诸多不合理之处。
中国土地市场交易结构
中国土地流转形式
土地供应环节
土地所有权市场和土地使用权出让市场对房地产市场的影响。前者是城市增量土地的源头，或者说是城市扩张的基础途径；后者则直接影响房地产开发过程中的土地供应。中国建设用地资源并不稀缺，但数量上农村多、城市少，在中国城乡二元的土地所有权结构下，城市增量建设用地主要依靠农地征用的方式实现，从源头上限定了土地从农村向城市的单向流转，形成了土地所有权市场的利益分割。农村集体建设用地流转将是平衡城乡差距，打破城乡发展二元结构以及有效增加土地供应的最有效办法。
土地供应环节上存在的问题，一是国家与农村集体的利益冲突，二是政府与开发商之间的利益博弈。在土地巨大的利益驱动下，地方屡屡突破土地政策"红线"，而刚刚结束的号称史上"最严厉"的土地问责却如蜻蜓点水一带而过。土地供应作为房地产开发的根本，增加土地的有效供应才是调控的立足点。
土地交易环节
交易环节上存在的两大问题：一是出让制度的不完善。城市土地使用权出让市场上土地由政府垄断供应，招拍挂的市场化出让方式客观上加剧了土地争夺的激烈程度，推升了土地价格，是房价上涨的根源。所以坚持和完善土地招拍挂制度，是本次"首提改善土地调控"的核心内容，去年4月出台的"国十条"也曾明确指出探索"综合评标"、"一次竞价"、"双向竞价"等出让方式。今年以来，许多大中城市已经开始尝试新的出让方式，配建一定比例的保障性住房多被采用。
二是政府对土地财政的依赖。土地出让收入已成为地方政府一笔相当可观的预算外收入，作为地方政府最重要的预算外收入来源，具有较强的灵活性，可以有效地弥补地方财政收入不足的问题。土地出让归属地方的分配体制更是催生土地市场"低供应、高价格"格局。
土地监管环节
囤地、炒地现象严重。开发商买入土地后存在土地期权价值，从买入到最迟开发期限的间隔越长，期权价值越大。换言之，在等待开发的这段时间里，开发商可以根据房价变动"相机抉择"，从而在一定程度上弱化当期房价和地价的直接联系。而且存在多数开发商宁愿炒地，也不愿意动一锹土，大大加剧了土地市场的价格泡沫，而这些地价最后都会转化到房价上。
囤地、炒地导致供求失衡，未开发的土地多了，建房子的地就会少，进而房子的供应量就会少，在中国城市化的进程经济增长速度非常快的时候，需求量是不断的增加，房子的供应量上不去的价格就会飞涨。
近年来、国家开始严厉打击囤地、炒地等行为，也出台了不少监管政策，但是囤积现象屡禁不止，政策如同一纸空文。要想彻底改变开发商囤地的现状，需要相关政府部门真正痛下决心，加大执法力度。
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