[摘要] 面对炙手可热的房地产市场，中央政府采取了一系列降温措施，使房价过快上涨的势头得到明显遏制。本轮调控时间之久，力度之大，前所未有，且更加注重诸如保障房等长期住房制度的建设。世联地产研究认为，未来房地产市场将进入由商品房和保障房共同主导的转型期。
面对炙手可热的房地产市场，中央政府采取了一系列降温措施，使房价过快上涨的势头得到明显遏制。本轮调控时间之久，力度之大，前所未有，且更加注重诸如保障房等长期住房制度的建设。世联地产研究认为，未来房地产市场将进入由商品房和保障房共同主导的转型期。
为了应对调控的不确定性和企业未来的扩张，越来越多的品牌开发商开始根据自身情况进行着战略方面的调整，这种调整既显示出传统模式下开发商发展策略的共性，也开始出现差异化的特征。
城市布局的扩大化：二、三线城市成为主战场
随着房地产行业调控的深入和持续，一方面，一线城市受政策影响，房地产市场的疲态表现越来越明显，成交量和成交价格均双双回落；另一方面，长年累月大规模的持续开发，一线城市的土地供应日趋减少，土地价格高企，拿地越来越困难，开发成本也越来越高，投资回报减少。
在这种情况下，布局二三线城市成为品牌开发商的一个重要战略选择。
一线城市遭遇政策严厉调控的情况下，今年上半年商品房成交量不降反升，毫无疑问是得益于大量二三线城市的崛起。今年上半年中国房地产市场的重心明显转移到二三线城市。
2011年上半年，一线城市房地产销售面积只占市场份额的4.6%，二三线城市分别占到了市场份额的30.2%和65.2%。
恒大地产公布的2011年上半年数据中显示上半年公司累计合约销售额423.2亿元，其中一线城市占比仅为5.9%；二线和三线城市占比分别为63.8%和30.3%。
据世联不完全统计，目前至少已有21个城市吸引了超过10家50品牌开发商进驻。万达2011年计划在国内范围内新增17座万达广场，将万达广场的总数量增加至59座，其中大部分为二三线城市，如唐山、廊坊、抚顺、洛阳、无锡等地。恒大地产一直致力于推动中国城市化进程，现已60多个主要城市拥有大型房地产项目100多个。
世联地产研究认为，开发商转战二三线城市的原因有二：一是二三线城市仍有较大的开发空间，可持续盈利有保障；二是一二线城市受限购等政策影响严重，而三线城市受政策影响相对较小。几乎所有的品牌开发商从去年就开始增大二三线城市的土地储备，以减少调控对业绩带来的波动性影响。
融资渠道的多样化：信托、海外发债等融资方式快速发展
在紧缩的货币政策和严厉的房地产行业调控背景下，银行借贷与资本市场(IPO、增发、配股)等常规融资渠道均已对房地产行业设置了较大障碍。从今年的统计数据来看，2011年开发企业资金来源中，银行贷款同比增速不到10%，较2010年46.1%的同比增速，出现较大幅度的下降。
面对困局，今年以来，房地产企业融资渠道呈现多样化的趋势。包括华润置业、雅居乐、佳兆业、碧桂园、远洋地产等多家香港上市房企纷纷启动海外发债融资。房地产信托融资金额同比大幅增长，据用益信托数据显示，今年上半年房地产集合信托规模达1192亿元。
房地产私募股权基金(PE)也得到了快速发展，据清科研究数据显示，今年上半年募集资金11.3亿美元。房地产企业融资渠道多样化，意味着房地产企业应对政策调控能力的增强，以及资金管理水平的进步。
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