[摘要] 买房是令人高兴的事，可是在买房过程中却经常遇到令人不高兴的情况。开发商“偷梁换柱”把戏多，一个项目看上去令人很放心，可是当您要成为它的业主的时候，却处处让人不敢轻易放心。
买房是令人高兴的事，可是在买房过程中却经常遇到令人不高兴的情况。开发商“偷梁换柱”把戏多，一个项目看上去令人很放心，可是当您要成为它的业主的时候，却处处让人不敢轻易放心。
一般情况下，买房要过三道关：合同、交楼、房产证。开发商经常在这三道关玩一些“偷梁换柱”的把戏，让人防不胜防。
第1关：合同
合同中交楼日期被悄然更换
5月7日，一位网友在网络论坛上发了自己的购房经历：4月份在光耀·荷兰小城看上了一套房子，当时销售人员说交楼日期是2012年10月，还口头承诺说会提前交楼，于是他当时就交了3000元认筹款。
认购书上写的交楼日期是2012年10月31日，可当天开发商又让购房者重新签一份交楼日期为2012年12月31日的认购书。
“我当时不同意签字，并要求他们说明原因，但现场销售人员只说了一句‘系统出问题印错了’，说完就不管我了。”该购房者说，当天还有一些人因为物业公司和物业费的问题在找工作人员，让他觉得其中问题多多，“这种情况发生后，我决定不买这里的房子，要求退认筹款，可对方不同意。”该网友还上传了当时相关收据的图片，向网友们求助。
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律师支招 留意合同细节据理力争
开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划及交楼时间等，如约定得具体明确且对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响的，应视为重要约定，对当事人双方均产生约束力。
如开发商擅自改变合同条款，要求签订交楼延后的合同，就违背了法律上的“诚实信用”原则，购房者有权拒绝签订商品房销售合同。
购房者如果遇到开发商擅自变更交楼日期的情况，除了拒绝签订有关合同外，为顺利索回诚意金，应注意保留开发商原有的写明交楼时间的宣传资料、开发商擅自变更日期等方面的资料作为证据。
一旦发生纠纷，此证据将对事实的认定产生极大的影响。
现在实践操作中，商品房销售合同一般采用政府部门提供的参考版本。在此类合同版本中，对于交楼时间的违约处理、办理房产证的违约责任等都是由双方协商确认，一些不良开发商在此方面大做文章，强迫购房者接受其约定条件，甚至有约定延期办证仅承担几百元赔偿责任的，这对购房者很不公平，因此需要大家留心。
遇到这种情况，购房者应据理力争，避免掉入陷阱。
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第2关：交楼标准
开发商擅自降低交楼标准
最近惠州市场上推出了不少的精装修住宅，这些产品或多或少都让购房者多了一些担心，特别是收楼的时候，想仔细验收又总是难以方方面面都顾及，甚至到了住进新房才发现诸多不足。
前几年，本地市场上推出的带装修房子，就由于种种原因，经常出现业主与开发商因交楼标准而起争执。
记者了解到，在业主与开发商就交楼标准而发生的争执中，有少部分是业主对交楼标准的不理解所致，大部分是开发商提供的产品货不对板所致。
如个别楼盘在样板房中采用的电线、瓷砖、卫浴等材料是高端品牌，交到业主手中的产品却是普通品牌，并且做工也没有样板房中那么精细，于是业主拒绝收楼。
开发商在建筑过程中偶尔会出现擅自改变公共场所用途的情况，本来作为业主公共活动的会所变成了商铺或开发商办公地点；花园、草坪变成了停车位和商铺。
律师支招 交楼标准未达合同约定要有书面确认
购房者在交楼时发现交楼标准没有达到合同约定，应要求开发商在交楼书上对该缺陷予以书面确认并且提出整改方案，在未整改完毕前延迟收楼。
开发商拒绝签署，可以采用发送律师函等方式书面提出保留证据。一旦发生纠纷，这些证据将对诉讼产生影响。
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第3关：房产证
房产证迟迟没有踪影
房产证又是一个让业主们头疼的问题。
一般情况下，开发商与业主在签订购房合同的时候关于房产证方面的约定，经常以1年为期。
在很多情况下，不少业主购房1年后拿不到属于自己的房产证，甚至三五年过去了，房产证仍然杳无音讯。
上半年，东江时报收到多个小区业主的投诉，主要是因为已入住几年，但仍然拿不到房产证。而开发商在这方面显得很没诚意，不是回避业主的质疑，就是把这一问题“踢皮球”，还要搪塞、拖延、找借口，不愿意正面解决问题，也不给广大业主一个明确答复，引起了业主的不满。
律师支招 将合同上延期办证违约金调高
房产证发放延迟的情况屡见不鲜，既有开发商自身存在的问题导致，如原审批手续不合规导致无法办证、挪用办证经费等，也有与相关部门的配合不好而导致房产证发放时间过长。
购房者在购房过程中处于不对称的弱势地位，某些不良开发商往往把延期办证的违约金约定得很低，甚至有约定延期办证仅承担几百元赔偿责任的，客观上进一步延缓了办证时间。
处理此问题，购房者应尽量将购房合同上延期办证的违约金调高，以增加开发商压力，督促其尽快办证。
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买房法律指导书:房产"AA"制令刚性需求更坚挺
这几天媒体上、论坛上、微博上最热的话题就是法院新出台的《关于适用若干问题的解释（三）》，这在一定程度上折射出现代社会的人们对于婚姻和个人财产（特别是房屋）的高度关注与焦虑。
在2001年到2011年这十年间，房产市场与房价高速成长，房屋已经成为婚姻与家庭的“重中之重”，而眼下，支撑起楼市的刚性需求中很大一部分就是婚房需求，当婚姻法重新解释了房子与婚姻的关系，其对楼市又将产生什么影响。
为方便大家较好地理解该司法解释，本报特别邀请浙江省省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长、浙江腾飞金鹰律师事务所律师、合伙人吴方荣对此份司法解释中与房产相关的条款进行解读。
吴方荣认为新司法解释可能会直接影响人们的购买决策，并在实质上起到鼓励婚前买房的作用。首先，父母会更积极地为子女买房，因为他们原先的顾虑已经消除了，我们可能会在房产公司售楼部看到更多父母为儿女买房、付款的现象。其次，考虑到今后房屋产权归属的问题，有部分人会冒险在实际没有购房还贷能力的情况下，提前在婚前勉强购房，因为其付款和还款能力的低下，就会给房产公司和按揭银行带来风险，这是需要注意的。
同时，从二手房交易的角度，夫妻卖房毁约的现象将有所减少，因为原来经常用的夫妻另一方不同意卖房从而主张交易无效的理由已经不管用了，这对打击这种不诚信的交易行为能够起到积极作用。
最后还要说的是，婚姻法与婚姻法司法解释的变迁在某种程度上都是我们社会生活和婚姻状况变迁的折射，现代婚姻中的夫妻关系与财产因素变得复杂，法律才会变得如此复杂，所以不要去苛求法律、责怪法律，变动的其实是我们的社会与婚姻关系。
■法律解读
关键词一：
婚前买房、产权界定
涉及条款（第十条）：
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
法律解读
婚前买房的产权归属一直是大家特别关心的问题，此类纠纷也非常多，原先法院的判决还存在不一致。现在院的这个条款实质上明确了关于婚前购买房产归属在法律上和诉讼证据上的三个判断标准：即合同谁的名字、谁的名义首付与按揭、产权登记谁的名字，如果三者都是一致的，就是该人的婚前财产，如果不一致，最终看产权登记是谁的名字。
同时，“债随房走”，房屋产权人承担房屋按揭款项的偿还。对于原来司法实践中争议较大的，婚后共同偿还按揭的情形，明确了“只谈钱不谈房”的原则，产权登记上没有名字但婚后共同偿还按揭的另一方不能主张房屋的产权，但是可以主张婚后还贷支付的款项和在婚姻存续期间，房屋价款的相应增值部分。至于增值部分金额如何确定，司法实践中一般会通过评估来解决。
提醒：
即使把钥匙给你、即使你在这房子中已经居住数年、即使你共同还银行按揭已经十年，都不能使房屋归你。在购房时，对于买受人一栏要仔细商量、琢磨，出了钱的、没出钱的，都想好了再写。所有人都应当明白这个买受人一栏的填写就意味着房屋产权的归属，不要等双方出现纠纷，该讲法律的时候大家再来谈感情，这样的话，律师也帮不了你。
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