[摘要] 小雪已过，严冬的气息在楼市上的表现似乎更加“寒意渐浓”，不少区域已被打上了“楼市重灾区”的烙印，购房者们在开发商的降价中欢欣鼓舞。记者发现，相比2008年那次楼市灾难，现在楼盘打折力度似乎还不深也不够广。业内人士判断，真正的大范围降价可能要等到“2012”了。
入冬北京楼市大扫描:楼盘多打折只是很"抠唆"
小雪已过，严冬的气息在楼市上的表现似乎更加“寒意渐浓”，不少区域已被打上了“楼市重灾区”的烙印，购房者们在开发商的降价中欢欣鼓舞。记者发现，相比2008年那次楼市灾难，现在楼盘打折力度似乎还不深也不够广。业内人士判断，真正的大范围降价可能要等到“2012”了。
北京打折楼盘已达285个朝阳区高居榜首
除了优惠楼盘数量多以外，各个项目采取的优惠措施更是种类繁多，其中最常见的是根据付款方式的不同，采用不同幅度的折扣。
采用打折方式的楼盘占优惠楼盘中的比例高达85%。此外其他方式也是五花八门：直降房款、送精装家电、送使用面积、特价房、办卡优惠等等。不少值得期待的名企纯新盘也为占领区域领地和蓄客，而开出创新低单价。
从优惠楼盘的区域分布来看，朝阳区的优惠楼盘数量首屈一指，占所有优惠项目的20%。而且朝阳项目的优惠幅度也相对较大，例如位于望京的华彩和悦府打出了全款立打9.2折的优惠活动、保利·中央公园推出了团购四居立减18万元的促销字眼，而合生麒麟社的优惠来得似乎更直接——直降40万元额度。
除此之外，大兴和顺义区的优惠楼盘数量并列第二，其中以大兴区的领海·朗文世家最为突出，均价直降3500元。在11月初的优惠楼盘中，其以全场7.8折的超低折扣幅度成为了折扣之冠。
据相关数据统计，11月优惠楼盘数量虽不如10月多，但从分布情况有愈演愈烈、逐渐扩散的趋势。临近年底，开发商为了冲刺业绩为明年做准备，打响了最后一轮的折扣大战。
从各大楼盘的优惠种类来看，采用“打折”作为促销手段的楼盘比例由10月的59%一路飙升到85%，可见“折扣直给”仍然是开发商最常用的优惠方式。这样一来，既可以吸引新购房者的眼球，又避免了老业主对于直接降价而产生不满情绪。
其次，与10月相比，11月的新盘办卡及直降房款两种优惠方式也较为突出。随着50余个新盘抢夺年底楼市主角，越来越多的项目在开盘前期便以办卡排号的方式蓄客，如大兴区纯新盘龙湖时代天街、通州的首开·国风美仑。而像送精装、特价房、之前很火的团购等方式在本月并不多见。
23个楼盘蓄势待发寒冬“求暖”
为了“过冬”，各房企可谓积极备战。一面打折促销赚吆喝，一面做年关将至的最后一次出击。截至本月16日，北京房地产交易管理网显示，11月上旬北京已有15个项目取得了预售许可证，其中龙湖时代天街与金隅翡丽项目尚未开盘。
除此之外，13个已经入市项目中，除华润置地·润西山、远洋天著等3个项目成交均价在3.5万元/平方米以上外，其余项目成交均价都在2.5万元/平方米以下。
不过截至15日，所有项目的签约率皆为零，且仅有14套预定量，占比近0.35%。记者了解到，北京11月下旬待售的项目共有23个，其中14个项目为纯新盘入市，9个为老项目推新房源。
从价格来看，目前仍然有7个项目尚未公布售价，均价在3万元/平方米以上的高端项目共有7个，而剩余9个待售项目的价格均在2万元/平方米以下。
从所在区位上推算出均价待定项目的预计售价，最后也是呈现两极分化的状态，均价3万元以上高端项目与均价2万元以下刚需盘互不相让，而均价2万-3元万这一价格区间断档。
从地域上看，进入11月下旬，朝阳高端盘集中入市，共有5个项目计划开盘，海淀区域紧随其后，有4个项目即将入市，除此之外，丰台2个、昌平3个、大兴2个、怀柔1个、平谷1个、密云2个、顺义2个、房山1个。
在即将开盘的项目中，名企低价刚需盘无疑是更加受到购房人关注的，大兴的龙湖时代天街：11月底开盘85平方米2居、98平方米3居、130平方米4居、145平方米4居、168平方米4居，起价1.18万元/平方米；顺义的中铁·花溪渡：11月中旬开盘88平方米2居、95-125平方米3居，预计起价1.6万元/平方米；房山的京投万科新里程，11月底开盘88-89平方米两居，均价待定。
这些项目地处热门置业区域又或明亮或隐晦地透露出低价开盘的讯息。它们的入市一方面将给予购房人更多的选择，另一方面也将或多或少地促进区域房价下行。
除此之外，北京11月下旬待售的新盘项目中备受关注的还有：朝阳区的御翠·尚府11月开盘3居140-270平方米，4居240-280平方米，复式260平方米，均价3.5万元/平方米、紫御华府11月中旬开盘338-363平方米4居，均价待定；海淀区的五矿万科·如园11月底开盘4居280-400平方米，均价待定、金隅翡丽11月开盘(现已取得预售许可证)1居60平方米、2居110-120平方米、3居150-160平方米，均价待定等等。
每每有楼盘促销，各方都会倍加关注，尤其是名企，如：万科、中信、中海等，稍有风吹草动，都会引起一片哗然，而本来就希望房价尽快下跌的准购房者们也在各方渲染之下，更加坚信房价真的降了。
而实际上，北京在售的百十来个楼盘中，老项目后期大多都是“求稳”，而纯新盘则不用顾虑老业主闹事，尽可能降低开盘价吸引购房者目光。
但据专业机构统计数据显示，绝大多数项目的折扣力度还都在比较常规的范围里，优惠幅度超过5%的项目不足50个，这其中近六成项目的折扣集中在了9-9.4折之间。
优惠幅度超过10%的项目不足20个，优惠幅度超过了20%的项目屈指可数仅有3个。对比2008年底的打折促销风暴，可以说是非常温和的。2008年同期，优惠幅度超过了20%的项目多达15个，其中达6折。
寒冬房价欲筑底，楼市“春天”有多远？
经过10个多月的市场调控，今年的房价已经发生了显著变化。专业机构统计数据显示，10月北京市商品住宅整体成交均价为20649元/平方米，相比2011年2月时的24981元/平方米，降幅达17.3%。而随着2008年的调控，在2009年1月达到了价格底部，为10541元/平方米，对比当年价格，降幅达24.8%。
“从目前大部分项目的温和调价形势来看，开发商并未出现恐慌性降价抛售情绪，而目前的价格也已经接近了一个相对合理的底部，2011年底有望出现小幅下调。”
业内专家指出，如果按照2008年调控所达到的24.8%降幅计算，预计价格至多由目前的2万元/平方米，大约调整为1.85万-1.9万元/平方米。
此外，按照政府未来调控不放松的态度，房价将处于价格逐步筑底的状态，不会出现2009年触底后的快速反弹，这样才能确保2012年房地产市场的健康有序发展。
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