[摘要] “限购、限贷、限价”这三项房地产调控措施有望在明年继续得到较为严格的实施，而国土部新近公布的闲置土地处置办法也预示着明年的楼市调控不会放松。业内人士指出，当前全国房价下行趋势相当明显，调控政策已影响到北京、上海等地的高端住宅项目。预计明年上半年楼市成交或跌入谷底，可能出现更大规模的降价潮。
张大伟认为，目前楼市调控十分敏感。此前佛山限购令“放宽”的消息，引起了社会舆论的强烈反应。在房地产宏观调控政策基调不变的情况下，放松限购政策或将给市场带来错误的信号。他称，目前调控的最根本问题是地方政府的执行力度问题，虽然超过40个城市执行了限购政策，但松紧程度并不一样。
业内人士分析，正是由于各地方政府的执行力度不一，所以导致时值年底，某些二三线城市完成调控目标压力较大。比如，珠海市自2011年11月1日起，实行限购加限价的“双限”政策。根据中原地产的监测数据，2010年珠海市商品住宅均价为10366元/平方米，按照今年拟订的同比11%涨幅上限，珠海市2011年的新建住房均价不能超过11506元/平方米。但其2011年1至9月的新建商品住宅均价达到11966元/平方米，同比增长15.4%，这给全年的房价调控带来很大压力。距离年底已时间不多，如果政府不出手则调控目标显然难以完成。
多位专家和业内人士指出，虽然一些城市紧急叫停了放宽限购令，但依然需要警惕部分地方政府放松对政策的执行。目前接近年底，一些地方政府土地财政受到比较大的影响，存在政策执行力度放松的潜在需求。房地产宏观调控，依然处在中央政府要求严格执行、地方政府期待放宽的博弈过程中。
一方面，北京、重庆、海口、南昌等多地的准购房者们在接受中国证券报记者采访时都表明了对“限购令”延续的强烈期望，称害怕“炒房客卷土重来，房价报复性反弹”。另一方面，一位暂时撤离北京等一线楼市的炒房客小薄（化名）也表示，对于调控政策放松暂不抱幻想，但是长期仍看好楼市投资，一旦有机会就择机入市，短期内选择在不限购的二三线城市进行投资。
房价拐点加速临近
国家发改委主任张平近日表示，2012年要巩固和扩大房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品住房建设；并称要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。
就在张平再提“反暴利规定”的同一日，中国豪宅市场的两个标志性楼盘，高调大幅降价。星河湾董事长黄文仔16日宣布，星河湾在上海的两个项目以8折至85折甚至更低的折扣销售，并且将会对前期购房的业主进行价格补偿，总涉及金额高达6亿元。本轮房地产宏观调控，对于高端住宅市场的“冲击”已明显体现。
据亚豪机构监测，2011年11月，北京别墅市场共有46个项目实现成交，比10月减少4个。46个项目共成交别墅271套，成交面积为10.3万平方米，环比10月分别下降13.7%、17.6%。亚豪机构副总经理任启鑫认为，今年以来，别墅市场月度成交数据出现了不同幅度的波动，除个别月份由于超低价经济型别墅集中成交导致均价大幅下滑外，一般多处于25000元至30000元/平方米左右。11月，成交均价首度跌破23000元/平方米。别墅市场的价格也开始出现松动。
北京房地产业协会秘书长陈志认为，目前楼市都处于调控的最关键时期，目前不具备调控政策放松的条件，预计房价拐点很可能在明年一季度出现。
与此同时，有关部门加强了闲置土地的管理。国土部公布的《闲置土地处置办法（修订草案）》公开征求意见稿规定，未动工开发建设，土地闲置满两年，经批准后可无偿收回土地使用权。分析人士认为，这无疑是遏制房企囤地炒地、投资冲动的一大“利器”。
陈国强表示，“限购令”这一核心楼市控制性政策，在未来一段时间内，还会保持着相当的力度，不会退出。“目前，除拉萨以外的直辖市、省会、副省级城市以及经济热点区域大多执行了限购政策，而从现在市场成交的冷清程度来看，已经不需要再扩大限购的阵容。今年11月将只是房价回调的开始。”
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