[摘要] 种种迹象表明，在中央楼市调控不放松的前提下，各地方政府正在寻求合理的政策“微调”空间，而与芜湖等新政刚一出台就被叫停不同的是，上海的两项“尝试”都得以顺利落地，这是否会引发其他城市的跟进？
编者按：2011年的珠海楼市以“双限”为尾声结束。在严厉的调控下，珠海楼市进入了明显的实质性让利、以价换量的态势。当2011年离我们远去，其诸多负面因素还在延续。从芜湖新政的夭折、中山限价放松、放宽普通住宅范围到近期的“旧政新解”(持上海长期居住证满三年者可买第二套房)，虽然上海市住房保障和房屋管理局重申，上海执行住房限购政策并未改变，但这一信号已经被市场视为“利好”在传播。种种迹象表明，在中央楼市调控不放松的前提下，各地方政府正在寻求合理的政策“微调”空间，而与芜湖等新政刚一出台就被叫停不同的是，上海的两项“尝试”都得以顺利落地，这是否会引发其他城市的跟进？
珠海双限依然没有放松，近期政策方面也不见有任何新的消息，政府、开发商与购房者之间的三股力量仍处于激烈的博弈当中。2012年到底是不是一个买房的时机？珠海双限会否“适度”微调？让我们试着解答这些问题。
压力一：政策压力
相比于年前各种各样的让利促销，此时的珠海楼市显得有些“冷”。一方面，在“差价补偿”、“特价房”之后，开发商并没有进一步的动作来刺激市场。另一方面，买方在中央多次表达“继续调控”的决心之后，对房价的继续下调仍有预期。
据媒体初步统计，在中央楼市调控政策不松动的背景下，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化等17个城市微调了当地楼市政策。这些城市通过调整土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等环节，刺激楼市成交。其中，马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助；常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策，上调可贷款额度；重庆与杭州对购房者进行补贴，长春与从化对购房落户适当放宽条件，北京、上海、天津等城市放宽普通住宅标准。
而根据昨日的报道，网传浙江象山放松限购政策，顿时引起热议，随后象山县和宁波市相关部门表示，会严格执行限购令，正在调查相关事宜，对违规企业会严肃处理。由此可以看出，中央调控的决心让地方政府不敢轻易碰触“红线”。
张宏伟认为，近期政策面的“微调”体现了今年上海楼市调控走向“差别化”时代，这个“差别化”主要体现在保护以自住需求为主的市场和部分改善型需求。究其原因，张宏伟认为有三个：，1月各大城市房价全部停涨；第二，市场僵局的打破还需要一些鼓励与刺激自住、改善型需求入市的差别化的调控政策；第三，限购限贷以来，楼市的真实需求一直被压制，市场需要差别化的楼市调控政策调控措施激活市场成交量。
据记者了解，2012年被业内称为“刚需年”，《中国婚博会产业调查中心普查报告》称，2012年约有近1000万对新人结婚。而买房无疑将会是这1000万对新人最梦寐以求的愿望，因为婚房，是家的温情起航点，是最能打动女人的幸福满屋，是所有恋人一生的爱情栖息地。
因此，有业内人士表示，对政策进行微调保护刚需应予以肯定，对于近期各地政策微调，分析认为依然是在严格限购等政策基调下进行的。例如，北京去年11月调整了普通住房标准，但限购政策并未松动。在北京目前90%以上都是自住型购房需求背景下，调整普通住房标准、减税可保证刚需买房人享受楼市调控效果。
有房企人士也表示，调控效果，应是在房价合理回归的情况下，满足购房人的自住需求，而不是抑制这种需求。经记者多方了解，部分城市首套房贷款利率也从此前的上浮回归为基准利率，甚至给出优惠。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，首套房利率的回归，落实了央行“满足首次购房家庭的贷款需求”精神，可避免利率上浮抵消降价带给买房人的实惠。
综上所述，在“刚需年”，如何争取到刚需确实值得开发商思考，刚需在爆发的同时也会将政策压力化解。
去年下半年以来部分城市政策微调情况
马鞍山 2011-8月 税费优惠
常州 2011-9月 公积金放宽
佛山 2011-10月 放松限购条件(被叫停)
南京 2011-10月 公积金放宽
杭州 2011-12月 购房补贴
成都 2011年11月 放松资格审核(被叫停)
吉林市 2011-11月 公积金放宽等
长春 2011-11月 购房落户
北京 2011-11月 住宅标准
重庆 2011-11月 购房补贴
武汉 2011-12月 税费优惠
合肥 2011-12月 公积金放宽
中山 2012年1月 调整住房限价
从化 2012年2月 购房入户
天津 2012年2月 调整普通住宅标准
芜湖 2012年2月 购房补贴(被叫停)
上海 2012年2月底前 普通住宅标准
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