[摘要] 近几年因高收益而凶猛的房地产信托当下却是心有两难:一方面银行信贷未放松，意味着更多掘金机会而意欲大步向前;另一方面汹涌而至的房地产信托到期兑付潮，和房地产企业资金链绷紧随时断裂导致的信托风险，却令其裹足不前。
第三方理财：销售方式灵活
“一般业内普遍情况是2%的。”某第三方理财总经理向记者透露，“第三方公司销售方式较为灵活，国内某大型第三方机构现在已逐渐摆脱单纯靠推销信托产品的模式，已开始自己找项目、找资金，两头都匹配好之后再来联系信托公司。”
但是，不少房地产信托产品差异性较小，第三方理财公司之间也绞尽脑汁抢占市场。“一般大型的第三方理财通过增值服务吸引客户，比如投资咨询、聚会等等；而部分较小的第三方理财采取返点的方式吸引客户，返现金额可达数千元。”该总经理告诉记者。
兑付风险
信托公司力控房地产信托风险地产企业需提前交保证金
“银监会刚刚到我们公司做了检查，也没有什么新的要求，他们还是比较紧张这一块。”某信托公司高层告诉《每日经济新闻》记者。
该信托公司高层提及的令银监会紧张的“这一块”指的正是房地产信托业务。另外，今年房地产信托兑付高峰来临的消息，也令市场绷紧了神经。根据《每日经济新闻》记者的了解，监管层此前曾要求信托公司对房地产信托保证兑付，部分地方也要求信托公司成立保证兑付小组，以应对房地产信托的兑付潮。
此外，《每日经济新闻》记者从多个信托公司获悉，目前为了应对房地产信托的兑付，已经要求房地产企业提前还款——也就是交保证金的措施，已经成为行规。
地产企业提前存保证金
“要求房地产企业提前存保证金，是防控房地产信托兑付风险较为有效的措施。”上述信托公司高层对记者称。
据了解，所谓的“要求房地产企业提前存保证金”，就是信托公司要求房地产企业提前兑付房地产信托。在房地产信托项目合同签订中，信托公司有的会增加条款，注明要求房地产企业在到期日之前就开始往信托公司“存保证金”。
“提前存保证金已经成为行规了，10%—20%—30%—60%—100%，我们基本上都遵循这样比例要求房地产公司提前交存保证金，到最终完成房地产信托的兑付。”某信托公司业务人员对《每日经济新闻》记者表示，此前，除了房地产信托项目的合同会明确写这样的要求，其他的信托项目作出这样要求的较少。
“我们一般要求房地产企业在半年的时候，就开始存保证金，到期日的前一个月尽量保证企业的还款到60%。这样既可以保证在出现风险的情况下，信托公司损失较低，也可以让地产企业在有回款的时候，不会将回款做其他投资而影响兑付。”上述信托公司高层对记者表示。
对于房地产企业是否愿意接受这样的规则，该高层表示，不接受也没有办法，公司风控就有这样的要求，地产企业也可以选择其他信托公司合作。但是，此前并不是所有的房地产信托项目会在合同中附加要求，现在信托公司基本上都要求这样做。对于那些在合同上并没有注明的提前存保证金规定的，也会与房地产企业协商，要求提前还款。
某信托公司内部人士告诉记者，目前该公司的一半左右的房地产信托项目会要求房地产企业提前还款，以这样的方式来保证项目兑付。
“今年以来，现在我们所报的项目，不管哪个行业，合同里面全部都要求要附加提前存保证金的条款，之前只有房地产信托会做此要求。”上述信托公司业务人员对记者表示，这样做主要是为了控制整体的风险。
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