[摘要] 住宅是政策风险大于市场风险，而商业地产的市场风险远大于政策风险。同理，住宅只有一种物业价值；而商业则有双重价值，即物业价值和运营价值，后者的价值往往更大。基于此，一个商业体成功的关键在于后期运营，因此不建议个人投资者做大风险的商业投资。
投资者瞄准地铁商业地产 专家称泡沫不小于住宅
庞大的轨道交通网络，将颠覆城市的布局，压缩空间的距离，杂糅各种文化。对生活的影响尚需时间验证，但精明的投资者，估计早已闻风先动。
不过，地铁商业虽好，风险却也并存。对此，三益中国院长高栋认为，住宅是政策风险大于市场风险，而商业地产的市场风险远大于政策风险，所以投资商铺可能比住宅风险更大。
而且近来房地产住宅市场迎来10年来最严厉的两轮调控，部分开发商转向商业，有钱族也闻风买铺，其势汹汹。“虽然轨道交通能有效缩短与城市内部的空间距离，串联并构建起沿轨道交通的产业链，增进资源信息人才交流，快速带动城市建设的发展，但不做深度思考判断的商铺投资仍是一种博傻行为。”高栋认为，轨道物业的投资需要更多的思考和技巧。
他分析，住宅是政策风险大于市场风险，而商业地产的市场风险远大于政策风险。同理，住宅只有一种物业价值；而商业则有双重价值，即物业价值和运营价值，后者的价值往往更大。基于此，一个商业体成功的关键在于后期运营，因此不建议个人投资者做大风险的商业投资。
谈到目前商业地产现状，高栋认为很多开发商并没有经验，往往先拿地，再设计、建造、招商、运营。
其实，商业产业链很长，正确做法是确定商家性质、未来如何运营，而后是商业设计和建筑设计，这样运作，商业地产成功可能性会更大。商业地产开发过程中存在很多服务链，像鱼刺紧紧编织在鱼骨上，这种全程一体的模式，即鱼骨模式。
“对个人投资者而言，有几条可遵循的原理。”高栋说，“买整不买零”，对有资金实力的投资者，不建议买零散小铺；第二，“做法人不做个人”，在条件允许的情况下，成立一家公司去购买投资商业，因为个人购买投资商业，往往要缴纳高额的税费。
“就个人投资而言，无论投资哪种形态的商铺，都应该先了解商圈，了解项目未来的经营能力。”他提醒，值得注意的是，市场上存在不少售后返租商铺。
这类铺子并非不能买，但是买之前一定要做好判断，如果卖家目的只是为了卖铺子，而不是后期经营，那么这种方式返租风险很高；而如果卖家在卖之前约定了每年返租多少，本着持续经营的态度，则不管过程多么曲折，总有翻本的机会。
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