[摘要] 2012年，珠海商业地产是否能真正腾飞？横琴作为我国第三个国家级新区，第一个粤港澳紧密合作示范区，其雄厚的发展动力已渐渐爆发，横琴商业地产的发展前景又如何？据此，搜房网专访了广东洲际投资有限公司总经理刘兆营，刘总将从专业的视角给我们一一剖析横琴的发展现状，以及珠海的商业地产市场和前景。
编者按：2011年下半年，商业地产的投资优势从众多投资产品中凸显出来，也为不断降温的房地产市场带来了一丝暖意。随着住宅市场发展减缓，商业地产再次成为开发商眼中的香饽饽，龙年之际，珠海的商业地产的发展让人充满期待。
2012年，珠海商业地产是否能真正腾飞？横琴作为我国第三个新区，个粤港澳紧密合作示范区，其雄厚的发展动力已渐渐爆发，横琴商业地产的发展前景又如何？据此，搜房网专访了广东洲际投资有限公司总经理刘兆营，刘总将从专业的视角给我们一一剖析横琴的发展现状，以及珠海的商业地产市场和前景。
广东洲际投资有限公司总经理刘兆营
搜房网：据了解，横琴洲际航运中心位于横琴口岸服务区，总投资15亿元人民币，是一个集智能化写字楼、大型现代购物中心、高级酒店及商务公寓等多功能设施于一体的超高层建筑项目。请问这个项目目前的建设情况如何，在整个横琴大开发中的意义是什么？
刘总：本项目目前已取得“国土证”“建设规划许可证”“用地批准书”，正加紧深化建筑规划方案、办理规划报建当中；同时，已展开临建布置、基坑支护工程等一系列前期工程配套工作。就横琴大开发中的意义而言，本项目与相邻的几个口岸服务区项目均属未来横琴核心性项目，因为项目地处口岸之门、与澳门大学及未来新进项目一道，构筑成为功能各异、相互呼应并相得益彰的共融互动整体，为横琴发展未来奠定了良好的建设地标格局。
搜房网：横琴有众多产业巨头入驻，您认为产业集聚效应何时会显现？
刘总：众多产业巨头的入驻，无疑是横琴总体发展规划的战略性成果，随着各个项目的建设落成，产业集聚效应必然随之彰显。但这个过程起码有个五年左右的阶段，在这个阶段中还必须包含从上而下的政策优势、项目优质体现、以及市政大环境的真正成型，达到“筑巢引凤”的境界，届时产业集聚一定带出“新区人居”的美好未来。
搜房网：请问您是如何看待珠海目前的商业地产的发展情况的？跟其他城市相比，珠海有哪些优势又有哪些差距？
刘总：珠海目前的商业地产主要现状特点是：规划欠条理、布局欠优质、业态欠规模，与北、上、广等城市相比，主要是早年的项目投资或建设者缺乏几个引进：一是策划人才的引进，二是业态品牌的引进，三是建造创新的引进。由于珠海主打旅游休闲这一城建特色，与澳门一关之邻，在商业地产角度来看，占有一定天时地利，但上述几个引进换句话来说，应是资源整合，珠海商业地产的发展，有待从这一点上加以突破。
搜房网：您觉得做一个商业地产项目哪些因素是成败的关键？
刘总：我觉得无论做什么，人是位的！地产开发商前期一定进行全面的区域定位分析和市场调研，从而确定项目产品的发展定位，这一点至关重要。此外，商业地产项目成败还在于区位优势（选点布局）、策划优化（商业与人文共融）、设计建造（物业的优化）、运营策略（市场定位准确），这几大节点做好了，好的项目就水到渠成了。
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