[摘要] 房价拐点可以说比较明显、绝大部分项目依然要以价换量，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调，而部分已经降价到位的项目可能会逐渐获得市场认可。而珠海银行开始出现首套房贷利率打折优惠，或将进一步促进刚需出手购房，珠海楼市能否迎来金三？
广东商品房待售面积创历史新高
广东省统计局发布的统计数据显示，今年1至2月，广东待售商品房面积同比大幅增长49.5％。而同期，广东商品房销售面积为621.95万平方米，同比下降22.6％。
在素有“楼市风向标”之称的深圳，今年1至2月，新建商品住房成交29.15万平方米，同比降幅超过40％。而2月末深圳新建商品住房可售面积却高达246.85万平方米。
一边是新增供应增加，另一边却是市场成交下滑，楼市存货规模持续上升，去库存化周期不断延长。与存量大增同行的，还有资金趋紧和调控政策的不动摇。
16日举行的国务院常务会议，明确了“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”是今年政府工作的七大重点任务之一。而统计显示，2011年房地产行业的销售回款速度下降，融资渠道也显著收缩，行业资金压力进一步加大。
这意味着，在“限购、限贷、限价”措施的持续作用下，今年的楼市可能依旧是个“寒冬”。
世联地产首席技术官黎振伟等专家认为，在三重压力之下，开发商以廉价和过度充裕的贷款支持，享受资源增值的盈利模式已经难以为继，地产商转型已经迫在眉睫。
万科总裁郁亮也表示：“囤地捂盘的模式已经过时了，不管过去从事什么类型的发展商，包括高端类型，都在强调快速周转。”
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，当前的成交是“不降价无成交、降得多成交多，完全是以价换量的阶段”。
房价远未回归合理水平还需要降
房价究竟跌到多少才能是合理区间？合理的房价，应该与居民的收入相适应，房价、投入和合理的利润相匹配。
日前，太平戴维斯发布了针对多个城市的平均房价及当地中等收入水平的家庭进行的调查，结果显示，上海中等价位住宅总价与中等家庭年收入之比约为30，这也意味着在上海，一个中等收入家庭买一套100平米的两居室需要奋斗30年，为当前内地；广州与北京次之，约为28；成都约为20。
以房价收入比分析，国际上目前比较通行的说法认为，房价收入比在6倍左右为合理区间，发展中国家要稍高一点，在6—8倍之间为合理区间，一般的住房支出（包括还贷、土地税、直接用于住房的其它开支）应小于家庭总支出的33%。如果按此判断，部分一线城市房价总体可能要回落30%才可以达到合理的价位，整体均价大约每平方米1.2万元。
对于房价与成本和合理的利润相匹配这一要求，虽然相对于房价收入比，这一指标更难取得明确的量化标准，不过从行业发展的趋势看，未来开发商利润率下滑是一个大趋势，由房价超预期上涨而带来的高利润率时代将逐渐终结。
所谓一年之计在于春。对于房地产市场而言，3月份的重要性不言而喻，两会定调房地产调控政策的走向，与此同时，成交开始回暖，二手房价试探性攀升。尽管房地产调控继续从严、房价拐点刚刚形成，未来房价继续走低的预期明显，各研究机构普遍预测今年房价降幅在5%以上，但难得的房贷利率优惠还是加速了“刚需们”出手的速度。
中原地产认为，房价拐点可以说比较明显、绝大部分项目依然要以价换量，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调，而部分已经降价到位的项目可能会逐渐获得市场认可。2012年的楼市将肯定以刚需盘为主。
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珠海房贷优惠再现 或将促进楼市成交
据微博上爆料说：珠海终于出现首套房贷利率优惠了，其中珠海华润、汇丰作为领头羊已经出现首套房贷利率优惠，珠海中行、珠海交行昨日以首套房利率优惠9折跟进。
21日下午，房天下编辑电话咨询了珠海各大银行，得到的回馈显示，华润、汇丰、广发首套房利率均有所变化，其中珠海华润银行首套房贷利率下浮10%，汇丰银行首套房房贷利率95折确是属实，而广发银行珠海分行首套房贷利率目前也已回归到基准利率。
| 银行 | 首套房贷款比例 | 首套房贷款利率 | 二套房贷款比例 | 二套房贷款利率 | |
| 中国银行 珠海支行 | 30% | 维持基准利率不变 | 60% | 基准利率上浮10% | |
| 农业银行 珠海支行 | 30% | 维持基准利率不变 | 60% | 基准利率上浮10% | |
| 工商银行 珠海支行 | 30% | 一般情况下是基准利率，但同时也会具体到楼盘。 | 60% | 不受理 | |
| 建设银行 珠海支行 | 30% | 维持基准利率不变 | 60% | 基准利率上浮5%-10% | |
| 交通银行 珠海支行 | 30% | 维持基准利率不变 | 60% | 基准利率上浮10% | |
| 东亚银行 珠海分行 | 30% | 维持基准利率不变 | 60% | 基准利率上浮20% | |
| 珠海农村合作信用社 | 143平以下首付30%，143平以上首付40% | 优质客户维持基准利率不变，其他上浮5% | 至少60% | 基准利率上浮10% | |
| 珠海华润银行 | 30% | 基准下浮10% | 60% | 基准利率上浮10% | |
| 广发银行珠海支行 | 30% | 维持基准利率不变 | 60% | 基准利率上浮15% | |
| 汇丰银行 | 30% | 基准95折 | 60% | 基准利率上浮10% |
至于微博上提到交行首套房贷有9折优惠，小编咨询了珠海几家交行分行，相关房贷负责人均表示目前首套房贷还在维持基准利率，并没有优惠，而中国银行珠海支行的相关房贷负责人也表示：一般首套房贷利率是维持基准利率，具体优惠则要跟据客户情况而定，另外农业银行珠海支行相关负责人表示，之前首套房贷利率上浮了5%，目前房贷利率已经回归基准利率了。
据房天下数据监控中心监测，3月1-15日珠海主城区16个项目商品房（住宅）网签共169套，其中8-15日网签95套，与前一周期（1-7日）比较，环比增长28.38%；与2月同期（95套）相比，环比增长达77.89%，也就是2月前15天的网签量刚好等于3月8-15日的网签量。可见，这个不寻常的“金三”，已让珠海楼市充满了生机的气息。
从上面的走势图可知，3月1-15日的网签数据比较波折，有的一天20套，也有的5套。这半个月内的两个周末都是网签的高峰期，共网签67套，占总量的39.64%。房天下数据监控中心以往的监测经验表明，这样的走势非常符合市场规律的。根据走势可见，3月份的下半个月珠海主城区商品房网签还有较大的发展空间。
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楼盘营销显现三大趋势
2月以来，龙头房企开始掀起新一轮降价潮，“招保万金”不约而同推出了各种优惠措施，加快回笼资金。在目前的楼市环境下，房企降价促销已经是无法避免的了，区别只是降多少的问题。除了降价之外，为了提高周转率、减少商品房库存，房企在营销模式方面也纷纷创新，采用更有针对性、成本更低的营销模式。
绿城集团将启动“全民营销”模式，这一模式的核心是改变房地产企业被动等待客户上门的销售模式，转向全开放的经纪人模式。销售人员均转换成经纪人，在全社会寻找客户。绿城还将借用二手中介经纪人，挑选出两三百人作为绿城签约经纪人。不仅如此，绿城还向全社会开放房源，即社会上任何一个人都可以帮绿城卖房子，任何成交的销售人员皆可获得丰厚。
金地集团则在产品线上有所调整，拟优先推出首次置业产品，高端产品的节奏适当放缓，土地拓展方面更加注重符合首次置业、首次改善项目特点的地块。
业内人士指出，最近地产行业营销模式转型有三个趋势：从“坐商”向“行商”转型，走出售楼部卖房；从传统线下销售向线上互动、线下成交结合转型；从大众营销向聚焦目标客户群的小众精准营销转型。
不过,对于营销模式转型能否起到较大作用，业内也存在较大分歧。有专家认为，当前市场冷清是由于政策造成的观望，销售模式的改革能有多大作用还未可知。房子毕竟不是快速消费品，销售模式取决于产品和定价，销售模式再如何创新也难以离开市场大势的影响，仅靠营销模式改变不会根本解决问题。
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