[摘要] 一季度以来，随着年内压抑的刚需客户的释放，加上首套房利率松动等利好，楼市呈现逐渐回暖的趋势。珠海楼市网签数据显示，三月份珠海网签364套，比二月份的253套增加了超过100套。
一季度以来，随着年内压抑的刚需客户的释放，加上首套房利率松动等利好，楼市呈现逐渐回暖的趋势。珠海楼市网签数据显示，三月份珠海网签364套，比二月份的253套增加了超过100套。
但是，相关数据也显示，珠海楼市的销售呈现严重的两极分化现象，极小部分让利促销的开发商瓜分了市场大部分的份额。大部分没有动作或产品不符合刚需需求的楼盘销售数字仅为个位数。此外，一季度至今珠海楼市加推谨慎，只有两个楼盘新增预售。
可以看得出，在调控依旧严厉的情况下，楼市整体依旧有一定的观望情绪。
刚需入市促市场回暖
3月两会中强调坚持楼市政策不动摇，促使房价回归合理。同时，3月部分开放商加大让利幅度调低房价，如棕榈四季推出8300多元起的毛坯特价房，中珠九悦团购价11800精装特价房，五洲花城2期铁底一口价13500起精修房，东城四季总价总额减12万元，开发商商以价换量的趋势更加明显，更有力度的刺激刚需和首改客户需求。1-2月份全市商品房销售均价稍有回落，整体销售均价为10745元/㎡，价格同比下降了18%。
而本身市场的需求也在增长。在打压投机性炒房的调控政策下，刚需成了2012年楼市的关键词。在观望了大半年后，刚需终于按耐不住，于春节后纷纷入市。再加上首套房利率等对针对刚需的差异化放松政策，一季度珠海楼市渐渐回暖。
珠海网签数据显示，一季度每月的网签数分别为231套、253套、364套，呈逐月上升趋势。合富辉煌月报也显示，三月份，珠海全市及坦洲一手住宅市场重点项目总成交约1935套，同比上升3.5%，环比上升16.8%； 销售售面积20万㎡，同比上升82%，环比上升18.3%。
在成交的单位中，刚需产品自然是销售主力。相关数据显示，截止2012年3月31日，珠海香洲区住宅网签消化套数为364套，以80-90㎡为主； 占库存总套数20%； 90-100㎡面积段占库存总套数16%； 120-144㎡面积段占库存总套数14% 。
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两极分化明显
在这种情况下，市场洗盘态势明显。新香洲、前山这些刚需盘为主，且让利幅度较大的区域瓜分了市场的大部分份额，吉大、唐家等高端产品为主的区域则销售惨淡。合富辉煌数据显示，三月份珠海全市一手住宅成交套数为825套，其中新香洲为289套，前山为92套，占了总成交套数的将近一半。而南湾、唐家区域的库存套数分别为2516套、1252套，但销售套数仅为27套、30套，销售率极低。
从单个楼盘来看，市场的“二八”现象同样明显。3月份，全市前十名总销售套数为499套（实为12个项目，有三个项目并列25套）。占全市将近一半。其中排名前几位的楼盘均为让利幅度较大，且户型针对刚需制定。如金域华府主推56-96㎡户型，赠送面积较大；棕榈四季推出首付8万元这样减缓房贷压力的策略。
市场整体加推谨慎
市场分化明显，不少开发商没有让利促销的动作，可以看得出市场依旧存在一定的观望情绪，开发商加推异常谨慎。2012年一季度以来，珠海只有两个项目新增预售。分别为华发蔚蓝堡预售套数为42套，预售面积约0.55万㎡，金域华府新增预售645套，面积6.73㎡。同比套数下降了95%，面积下降了93.3%。
坦洲楼市的新增预售项目也较少。一季度坦洲只有一个项目新增预售，预售面积9.48万㎡。2、3月份坦洲没有新增预售。
但已开盘项目的加推则呈现上升趋势。据不完全统计，珠海市及坦洲镇3月份有6个项目加推，共推出商品房717套，环比增加了9倍，其中，西区占48%， 坦洲占39%，市区占13%。珠海全市货量为434套，环比增加了5倍。
合富辉煌月报指出，自2011年11月双限政策出台后，香洲区预售低位供应，但2月各地楼市成交回升，开发商逐渐恢复对市场的信心， 开始推售新货量，同时作销售前置，分散五一黄金周的销售热潮。在传统五一销售热季，4月或迎来一波预售供应高潮。
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未来三月
供应量或超200万㎡
由于市场未整体回暖，开发商推盘谨慎，目前珠海楼市的库存依旧庞大。合富辉煌数据显示，截止2012年3月末，珠海房地产住宅市场在售项目库存面积约171.5万㎡，在售项目未来三个月潜在供应面积约为 22.9万㎡，新项目潜在供应面积约为16.3万㎡。预计未来三个月市场供应面积将达到210.7万㎡，其中市区占64%，西区占36%。2010年住宅月均销售面积为19.5 万㎡，而2011年月均消售面积为17.5万㎡，加上政策的不可预见性，因此，预计消化周期约为12-13个月，开发商面临较大的去库存压力。
从各区域库存面积来看，目前库存面积的为坦洲区域，占各区域库存总面积的32%，其次为新香洲及金湾、斗门片区，分别占13%和12%；从个区域库存套数来看，目前库存套数的为坦洲区域，占各区域库存总套数的35%，其次为新香洲及斗门片区。分别占13%和11%。
合富辉煌月报指出，在珠海限购限价后，市区沉寂了一段时间，在市场有所回暖的情况下，且临近五一销售节点，5月前后或迎来一波推房小高潮。预计有10个项目，1634套，18.6万㎡推出市场。未来供应热点集中在西区，有6个新项目面市，面积约达12万㎡，尤其在白藤湖一带，均为高端产品入市。
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