[摘要] 购房者信心是指购房者对未来购房决策时机的预期，是预测房地产走势和购房趋向的一个先行指标。世联购房者信心指数是世联地产联合多家房地产主流媒体共同发布的一个民间地产指数，旨在为购房者购房决策和开发商制定销售策略提供参考依据。
购房者信心是指购房者对未来购房决策时机的预期，是预测房地产走势和购房趋向的一个先行指标。世联购房者信心指数是世联地产联合多家房地产主流媒体共同发布的一个民间地产指数，旨在为购房者购房决策和开发商制定销售策略提供参考依据。
本报告主要解答四个问题：
一是购房者信心有何变化？
二是当前阻碍购房的主要因素有哪些？
三是购房者心理价位是多少？
四是未来成交量是否会持续增长？
一、2012年1季度世联购房者信心指数
1、本季度购房者信心小幅回升，但仍处于历史低位
2012年1季度世联购房者信心指数为52.7，较2011年4季度小幅提升0.9，仍明显低于2011年前三季度（见图表1），表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度有所改善，但仍处于历史低位。本季度，央行自调控以来首次下调存款准备金率，部分城市房地产调控政策试图变相“松绑”，部分银行首套房开始回归基准利率，这些因素打破了此前沉寂的房地产市场，促使各地楼盘人流攒动。然而，从本季度调查结果来看，房价依然是阻碍未来购房的主要因素，买卖双方的僵持仍在继续，但相比上季度，购房者对房价降幅的容忍度有所放宽（从期望跌20%降至跌15%）。此外，购房者对利率优惠和首付放松的渴望也日益高涨（详见本报告第二部分）。
图表1 2012年1季度世联购房者信心指数
图表2 2012年1季度世联购房者信心分类指数
2、未来房价预期指数有所提升，降价压力犹存，但有所缓和
从世联购房者信心指数的两个分类指数来看，2012年1季度现状满意分类指数和未来预期分类指数分别为49.6和56.0（见图表2），其中购房者现状满意指数较上季度下降0.3，购房者未来预期指数较上季度上升2.2。具体来讲，（1）购房者居住环境满意指数为64.3，较2011年4季度下降0.4（见图表3），我们认为高房价仍是导致购房者对居住环境不满的重要原因；（2）购房者当前房价满意指数为38.2，较2011年4季度下降0.3（见图表3），表明当前开发商的降价促销行为仍未缓和购房者对房价不满的情绪；（3）购房者未来房价预期指数为52.8，较2011年4季度上升5.9（见图表4）；2012年1季度，仍有五成（较上季度下降两成）购房者认为未来半年房价将出现不同程度的下跌，明显高于预期房价上涨的比例，预示着未来半年房地产市场的降价压力犹存，但降价压力有所缓和；（4）购房者未来购房时机预期指数为59.4，较2011年4季度下降2.3（见图表4），表明购房者观望心态犹存。
图表3 2012年1季度购房者现状满意分类指数
图表4 2012年1季度购房者未来预期分类指数
图表5 降价促销活动对购房者预期的影响
我们在《2011年4季度世联购房者信心指数报告》中指出购房者的降价预期已经形成，进入2012年，这种局面仍没有根本性改变，但降价压力有所缓和，主要表现为购房者预期未来房价跌幅空间有限，更加理性地对待降价问题。图表5向我们展示了当前楼盘降价措施对购房者预期的影响。降价促销活动“非常普遍”的地区，购房者预期未来房价继续下跌的比例高达60%，但与此同时，认为未来半年适合购房的比例高达38%，这表明降价促销行为会带来进一步的降价预期，但也会提升购房意愿。这也解释了为什么春节过后，各地楼盘人流攒动，人气明显提升。而那些降价促销活动“非常少见”的地区，购房者预期未来房价下跌的比例仅为45%，在这些地区也仅有19%的人认为未来适合购房，表明僵持只会带来更低的成交意愿。
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