[摘要] 持续了两年的房地产调控带来的政策效果正逐步体现。2011年,上市房地产公司营业收入、利润增速分别为11.1%和11.0%,相较2010年全行业的30.1%和30.9%有明显放缓。
净利润率下降 上市房企商业地产模式有待转型
房企净利润率将降至约12%
持续了两年的房地产调控带来的政策效果正逐步体现。2011年,上市房地产公司营业收入、利润增速分别为11.1%和11.0%,相较2010年全行业的30.1%和30.9%有明显放缓。
得益于2009年以来房价的快速攀升,房地产上市公司的毛利率一直处于上升通道,从2009年的35.3%上升至2011年的39.7%,但净利润变化较为平稳,一直维持在14%左右的水平。
土地增值税支付和期间费用率的持续增长导致房企利润受到侵蚀。考虑到2011年以来房企降价卖房,毛利率将出现下降,而相应的土地增值税下降幅度可能较小,期间费用率尤其是销售费用率和财务成本率将继续攀升,我们预计房企净利润率将下滑至12%左右的水平。
以四大龙头公司为例,我们预计其净利润率将从2011年的15.8%下滑至12.2%的水平。一方面来自于毛利率收窄,预计毛利率将从40.1%降至39%;另一方面营业税金率仍将保持在11.6%左右的水平,相应的销售费用和财务费用都将持续攀升。此外还考虑了部分的资产减值准备因素。
商业模式之变:从高杠杆到快周转
净利润率的下滑将直接导致开发商ROE(净资产率)下降,也就意味着房地产开发商盈利能力将有所减弱。2006至2007年,房地产上市公司ROE上升主要来自经营改善及房价上涨;2008年以后,房地产上市公司ROE上升则更多来自于高杠杆和房价上涨。
我们预计2012年高杠杆难以维系,销售净利率也将呈现下滑趋势,上市公司ROE将有所下滑至10.8%。要使ROE维系在较高水平,房企只有通过转换商业模式达到,从原来的高杠杆到快周转,提高房屋销售和交竣的速度。
当前市场环境也倒逼上市公司加快周转,以价换量。根据我们的预测,目前整体的库销比水平在13个月左右,略高于2008年较差水平,伴随更多房源入市,今年二、三季度库销比将持续攀升,给定3月以来的销售速度,我们预计8月份库销比将达到峰值约16个月。
实际上调控政策的限购、限贷将一些有能力的购房者排除在市场之外,而2010、2011年开工增速分别达到41.9%和16.1%,形成的供应集中释放,导致2011年以来供需不匹配的现象逐步凸显。就市场产品而言,刚需产品(如90平方米三房户)是目前销售的产品,价格因素是购房者考虑的因素,由于刚需市场是一个存量市场,如何以价换量获取的销售额是开发商2012年营销端的核心课题。
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