[摘要] 房地产企业的融资成本越来越高。《金证券》记者从多家房地产企业及信托公司了解到，上半年，多家房地产企业信托融资的成本平均接近20%，有些甚至超过25%，堪比“高利贷”。
房地产企业的融资成本越来越高。《金证券》记者从多家房地产企业及信托公司了解到，上半年，多家房地产企业信托融资的成本平均接近20%，有些甚至超过25%，堪比“高利贷”。
由于房地产信托融资成本日益高企，今年二季度以来，尽管新增房地产信托规模仍在扩大，但由于到期产品集中兑付，导致总体规模出现下滑，目前房地产信托的总体规模已下滑至2010年三季度以来的新低。
融资成本在20%左右
自2010年4月份房地产调控以来，房地产信托发行如火如荼。对房地产信托的投资者来说，率也是日渐看涨。而日渐看涨的率以及日益高企的中间费用，使得今年以来房地产信托发行的规模逐步减少。
一家信托中介的理财经理告诉《金证券》记者，由于房地产信托的率越来越高，年化率低于10.5%的信托产品根本卖不动。
“对于一些品牌好的开发商来说，10.5%的率，许多投资者还勉强能接受，但是对于一些品牌并不响亮的开发商发的信托产品，只有高率才能吸引到投资者。”该信托中介人士向《金证券》记者透露，他曾经卖的信托产品，年化率达到了16%。而对于房地产企业来说，产品的年化率达到了16%，真正的融资成本却远远不止这么多。
《金证券》记者了解到，房地产企业通过信托渠道的融资成本主要有四大块，一是给予投资人的产品预期；二是给予信托公司的发行费用；三是渠道费用；四是支付给资金中介的介绍费、第三方资产净值调查费用。
根据用益信托工作室数据显示，今年1—7月，信托公司通过信托贷款的方式共发行房地产信托项目176个，募集资金达315亿元，平均年率为10.50%。除了这10.5%外，后面三项费用，行业平均在5%-7%的水平。上述人士表示，后面三项费用也要看具体的房地产企业，如果信誉好，行业地位强势，后三项费用则可以低于行业平均水平。如果知名度并不响，后三项费用则要高出行业平均水平，有的企业则高出双倍左右。
如此算下来，大型房地产企业通过信托贷款方式的融资成本大概平均在16%-18%左右，而中小型房地产企业通过信托贷款方式的融资成本达到25%左右。
记者了解到，目前银行中长期贷款一至三年(含三年)的利率为6.15%，如果贷款利率上浮10%则为6.765%，与上浮10%后的利率相比，房地产企业信托融资成本是银行直接融资成本的3.7倍。
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