[摘要] 2012年珠海楼市经历了由冷到暖的逆转，开发商“由忧转喜”，迅速推盘的同时也提前完成了年内销售目标，观望、政策调整、以价换量、淡季不淡等关键词充斥了2012年的楼市。市场仍然显得脆弱，在对房产税和“双限”继续的疑虑中，2013年即将到来。
2012年珠海楼市经历了由冷到暖的逆转，开发商“由忧转喜”，迅速推盘的同时也提前完成了年内销售目标，观望、政策调整、以价换量、淡季不淡等关键词充斥了2012年的楼市。市场仍然显得脆弱，在对房产税和“双限”继续的疑虑中，2013年即将到来。然而，盼望多年历经曲折的广珠城轨都即将通车，我们没有理由不对珠海楼市的整体形势保持谨慎乐观，对老百姓来说，虽然抄到大底的良机已经失去，但该买的房还得买；对开发商来说，是积极跑量还是稳步前进，也是需要思考的。对任何人来说，大趋势不可逆，《楼市周刊》总结以下关键词，以供参考。
●刚需
去年11月珠海出台了“限购+限贷”的双限政策。这使得珠海楼市跌入谷底。1月份恰逢春节，楼市雪上加霜，网签量仅为230套。
但在扶持刚需的信贷差异化政策下，刚需的入市使得市场逐步好转，而开发商的以价换量也很大程度上刺激了销售。在五一、十一两个关键的促销节点，开发商都交出了满意的答卷。经过了近一年的缓慢复苏，2012年整体市场其实要好过2011年。珠海统计局数据显示，今年1-11月份，珠海商品房销售面积为223.49万㎡，同比去年增长4.5%。从的情况来看，由于年初市场较为惨淡，不少房企定低了全年的销售目标，但年底的销售状况明显好于预期，使得不少房企在11月就已完成全年的销售目标。
由于限购限贷未取消，因此刚需是贯穿全年的关键词。市场结构发生着深刻的变化。从珠海的网签排行榜来看，前两名分别为招商花园城（1108套）、金域华府（824套）（数据截至12月24日），均为小面积的刚需盘，或赠送面积大，或实用率高。除此之外，公园里（468套）、中海富华里（336套）等以中小户型为主的项目成交量也较高。
在住建部宣布继续执行双限政策之后，投机型需求仍然受到压制，而在可预见的未来刚需房和较低总价的防通胀资产依然将是市场的重要力量。
●横琴
按照计划，2012年是横琴的大见成效年，横琴市政基础设施、长隆国际海洋度假区、十字门中央商务区等总投资超过800亿元的15个项目正积极推进。经过多年的酝酿，横琴逐渐走向开发的高潮期。横琴的配套逐渐完善，投资动作越来越多，在珠海大半年整体低迷的土地市场上，横琴土地异军突起，扮演了重要角色。
首先是，2月23日，神华销售集团珠海实业有限公司拿下了横琴新区一宗面积约6万平方米的商业服务用地，神华集团内部将自持不低于40%的物业面积。此地块位于十字门中央商务区横琴片区南部，与澳门隔河相望。神华集团成立于1995年，是54家骨干中央企业之一，总资产达到5400亿元，是全球的煤炭生产经销商，神华销售集团珠海实业有限公司是神华集团在横琴新区注册的公司，注册资本为3亿元人民币。
5月23日，横琴又推出一块占地约6万平方米的商业性办公用地，该地块占地面积为60894平方米，位于横琴口岸服务区、环岛东路东侧，规划土地用途为商业性办公用地，包含商业、办公、酒店。这已经是今年横琴推出的第三宗地块。之前一块面积约4万平方米的文化创意用地被珠海景富旅游开发有限公司竞走。
6月26日，大横琴投资有限公司以底价8.95亿元竞得珠横国土储2011-07号地块，地块占地面积60894平方米，折合楼面价2100元/平方米。进入11月，横琴三天之内一共推出5宗商业和综合用地，其中一宗专门面向澳门企业，如此密集的推地频率为之前少见，显示推地速度明显加快。据悉，总投资135亿元的横琴市政基础设施工程进展顺利，目前已完成总投资的一半左右，预计所有市政工程将在2014年3月全部建成。
横琴新区在基础设施取得较大进展后，特别在一些市政道路陆续完工后，迎来了大招商的序幕，今后将会有更多的土地推向市场。在珠海未来土地市场上，横琴将继续扮演重要角色，并将逐渐在珠海高端商住市场显示影响力。开发商拿“横琴”说事，将奏响明年珠海楼市的主旋律。
韦愿 曾怡灿
●下注
在度过了苦闷和压抑的两年后，开发商开始为2013年投下筹码。土地市场一改上半年的低迷，逐渐风起云涌，10月份可以说是今年以来珠海土地市场的拐点。中原地产数据显示，10月份珠海商住土地成交5宗，总面积为37.91万平方米。这期间连续出现两宗溢价土地，分别被华发及甘肃的实力房企竞得。
而到12月份，土地市场高潮不减。保利以17.37亿成功拿下唐家湾地块。该地块为本年度地王，起拍价5000元/㎡，总面积达到12.33万平方米。针对此事，广东保利董事长余英在其微博回应媒体称：“是偶亲自干滴这一票！过程那就是‘王的盛宴’现实版。”“偶从来不拿贵地！”而保利“不拿贵地”的背后有一组数据值得关注：今年以来保利拿地19次，总成交金额达286.3亿元，资金实力可见一斑。
12月6日，珠海市以公开挂牌方式出让宗地编号为珠国土储2012-14号地块的国有建设用地使用权，经过多轮竞价，最终由时代地产夺得。而其所拿地块位于斗门区白蕉镇白蕉路以东、虹桥三路南北侧，宗地面积19.82万平方米，规划为住宅商业用地，时代地产最终以2110元/平米成交，溢价31.9%。从而珠海西部再燃“冬天里的一把火”。
此时，珠海“双限”的弦并未放松，而在开发商锁定的主战场，价格却在逐渐乐观的声音中回升。机会真的来了吗？
在经历了长久的低潮后，地产商重新甩出了他们的筹码，也许是因为市场的反应让他们嗅到了不一样的气息。无论如何，种种迹象表明，对于明年房地产市场乐观的预期已经成为开发商的主旋律，而珠海土地市场上演“王的盛宴”预示着，未来的楼市竞争将越来越成为大鳄之间的游戏。
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