[摘要] 据相关报告显示，2013年开年至今的20天时间里，共有富力地产、花样年、雅居乐、越秀地产、世茂房地产、合生创展、碧桂园以及佳兆业等8家内房企发债总额达45.5亿美元，合计约283亿元人民币，相当于2012年全年内房企境外发债数额的一半左右。这也是自去年下半年以来，内地房企掀起的又一波融资热潮。
据相关报告显示，2013年开年至今的20天时间里，共有富力地产、花样年、雅居乐、越秀地产、世茂房地产、合生创展、碧桂园以及佳兆业等8家内房企发债总额达45.5亿美元，合计约283亿元人民币，相当于2012年全年内房企境外发债数额的一半左右。这也是自去年下半年以来，内地房企掀起的又一波融资热潮。
据悉，上述公司的此次融资，除用于购买土地等扩张方面外，主要用于现有债务的再融资，即“借新还旧”，且有两家房企以资本证券的形式发行，债券对房企的运营能力更为倚重。业内人士认为，虽然借到钱，但企业的资金压力并未真正缓解。目前市场的寄望，在于城镇化利好下的内地楼市持续回暖，因而对房企本身的稳定性与优质性更为注重。
楼市升温带利好各家房企发债忙
2013年以来，内房企几乎成为美元债市的亮点。
1月17日早间，越秀地产公布公告称，根据20亿美元中期票据计划，公司拟发行共8.5亿美元的票据，一笔为3.5亿美元于2018年到期，另一笔为5亿美元于2023年到期，分A票和B票发行，系列A票据将自发行日期起按年利率3.25厘计息，每半年于期末支付，系列B票据将自发行日期起按年利率4.5厘计息，每半年于期末支付。
1月16日，富力地产宣布，公司全资附属公司彩富控股将发行2020年到期票据，本金总额为4亿美元，年利率为8.75%。同日，花样年发布公告称，公司发行2020年到期的2.5亿美元票据，票据将按年利率10.75%，自2013年1月22日开始计算，每半年期末支付。
在此之前，已有碧桂园、佳兆业、世茂房地产、合生创展及雅居乐5家房企先后成功发债。
令内房股振奋的信号在于，与去年下半年的发债融资潮相比，此次房企发债的利率普遍偏低，降幅在2-3厘左右。且认购量同样较为可观，显示出债市对房企信心的提升，以及对内地楼市的整体乐观情绪。
业内人士分析认为，随着年度销售数据的陆续披露，大部分内房企去年销售向好，资金状况明显改善，拿地动作的启动也显示出未来的发展潜力较足，是吸引债市关注的主要因素。
此外，城镇化概念的提出，被认为是内地楼市的重要利好因素，同样成为内房企受热捧的原因。
“借新还旧”暗藏风险 投资者注重房企竞争力
对于美元债市来说，内房企的融资热潮恐怕还将持续。除上述已经成功发债的企业外，内房企中的合景泰富、宝龙、恒大等企业近期也相继宣布，计划发行优先票据。
此外，若万科B转H能在近期完成，其在资本市场势必也将有不小的动作。业内人士普遍认为，今年内房股在海外债券市场的融资额将超过去年。
值得注意的是，发债时的热捧并不意味着其后续表现持续向好。据了解，雅居乐和合景泰富此次所发债券为资本证券，相对于优先级债券，其融资成本明显偏高。
因此，尽管不少房企强调将优化公司财务结构，保持稳定现金流，但业内人士普遍认为，高利息的融资势必会给企业的财务成本带来压力。
更为重要的是，对于此次融资的用途，大部分房企均提及“为现有债务再融资”一项，即借旧账还新帐。这也意味着，虽然现金流充裕，但公司的负债率仍将持续保持高水平。
债券发行的利率主要由其评级决定，但其后市表现更多取决于企业的产品和区域布局结构，以及与之相关的财务状况。
去年10月和11月，方兴地产和SOHO中国先后发行5亿美元和10亿美元的债券，虽然初期受到市场热捧，但此后一路下跌，并在11月上旬就跌破面值。这其中，除债券发行和定价方面过于激进之外，公司治理结构和战略调整等才是根本原因。
因此，相较于市场表现波动大的企业，债市更为青睐以龙湖为代表的稳健型房企。据悉，龙湖去年以来的两笔融资，不仅成本低于市场平均水平，且迄今为止在债市的表现持续稳定，并有走强之势。
数据显示，在优先票据的市场上，龙湖地产在2009年发行的5年期债券的2009至2012年间的正态分布仅为4.8%，但是其它的债券有的高达16%(一般而言，正态分布越高投资风险越大)。这也意味着，龙湖很好地控制了风险，使之持续处于市场的低水平。此外也有一些房企在债市低开高走的情况，显示出很好的抗风险能力。
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