[摘要] 2012年已落下帷幕，珠海香洲区楼市走得可谓是格外地艰难，遭受十面埋伏，四面楚歌。购房者对于2013年的香洲楼市走势势必格外关注，2013年的香洲区房价是涨是跌？成交量是否会上扬？市场是否仍以刚需为主？市场供应量会不会有所提升？
2012年已落下帷幕，珠海主城区楼市走得可谓是格外地艰难，遭受十面埋伏，四面楚歌。购房者对于2013年的珠海主城区楼市走势势必格外关注，2013年的珠海城区房价是涨是跌？成交量是否会上扬？市场是否仍以刚需为主？市场供应量会不会有所提升？就这些问题，小编试图理了一下过去一年中，珠海城区楼市所面临的困惑，试图为新年楼市勾勒出大致的路径和轮廓，2013年珠海城区楼市能否杀出重围，我们拭目以待。
埋伏一："双限令"能否适度松绑被否决 主城区房价不能超过限价令红线
据悉， 根据珠海市住房和城乡规划建设局、财政局、地税局和房地产登机中心联合发布的公告，2012年下半年，珠海市主城区新建住房平均交易价格为12123.94元/㎡。而据2011年11月1日，珠海双限政策中明确规定珠海主城区房价限价标准为11285元/平方米，明显这个数字已经高于限价标准了。
双限近一年，珠海房价在动荡中起伏，且总体趋势是在下降，但整体仍高企，而12月珠海房价更是出现了“临门”翘尾。据珠海房天下数据统计中心统计，珠海12月房价为12318元/平方米，较上月上涨1932元/平方米；2012年12月珠海房价为自2011年1月起至2012年11月以来的点，且已超出限价范围。这是不是意味着珠海双限并不起作用，其实不然，若没有珠海限价标准，或许珠海房价早已飙升到2字头了。
而且在刚结束的珠海两会上，针对2013年珠海"双限令"能否适度松绑这一问题，市委常委、常务副市长刘小龙明确表示：NO！他提到：房地产业对于地方政府来讲，就跟“鸦片”一样，珠海这几年发财多的不是实业家，是房地产商。2012年珠海固定资产投资781个亿，其中五成左右来自于房地产投资。现在珠海对房地产业的依赖太大，宛如吸毒，导致一有宏观调控珠海的经济和财政收入就大受影响，而现在珠海正在“戒毒”。
正是因为房地产市场的大行其道，使得珠海实业发展不够。2012年珠海固定资产投资781个亿，其中实业投资只占了24%，76%是三产，三产当中30%是房地产投资。可见珠海的固定投资，其中房地产投资占很大的比例。
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埋伏二：主城区土地越来越稀缺 几乎濒临灭绝
回顾2012年，由于面临着政策调控、资金面紧张、宏观经济增速放缓、消费者信心缺失等因素的冲击，房地产市场一路跌宕起伏，购房者和开发商之间的博弈在龙年以“冷战”的形式开启，但数据显示，自5月开始，珠海的网签成交逐步回升，楼市回暖迹象明显。据珠海房天下数据监控中心监测，2012年12月珠海主城区网签成交总套数为918套，成交量创新高，其中住宅837套、写字楼72套、商铺9套，为2012年的销售业绩画上一个圆满的句号。
而珠海的土地市场，也经历了由冷到热的逆转：年初的冷淡开局；3、4、8月惨遇零成交；5月“地王绝地杀来”；6月“地王爆冷夭折”；9月“小宇宙”爆发；10月“遍地开花”；11月奋力一搏，疯推19宗地；12月16宗成交成全年之最。2012年的土地市场真的算是“大病初愈”走向“康复”之路。
大家从上面的表格可以看出，2012年香洲区土地成交量不到总数的二成，而且成交均价均比其他各区的成交均价要高很多。
纵观2012年的珠海土地成交市场，成交宗数及成交面积与上年相比还是有较大差距的，其中3月、4月、8月更惨遇零成交。有观点认为随着楼市的持续低迷，市场观望气氛浓厚，开发商拿地的积极性普遍不高。而从土地成交区域看，成交地块分布主要集中在西区，可见西区未来发展势不可挡，但值得注意的是，西区土地成交类型大部分都是工业用地，而且多数都是底价成交，对土地市场的缓解远远不够。有业内人士分析，随着西区发展速度的逐渐提升，促使更多土地出让，但大批量土地的成交或会导致房地产市场供过于求，尤其在目前楼市低迷的状态下，表现尤为明显。据统计，2012年共有9宗土地流拍。
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埋伏三：珠海城区供应量大大减少 供不应求成必然
2012年，珠海楼市的供应量明显是前低后高。由于年初受双限影响最严重，因此开发商推货意愿较低，市场供应量较为低迷。
中原地产数据显示，2012年季度，珠海楼市新增预售仅为687套，开发商推货意愿降到点。二季度开始，市场推货量才缓慢增长。下半年，珠海楼市新增预售4597套。比上半年有了明显的增长。
据房天下数据监控中心显示：2012年珠海商品房可供预售面积为241.69万平方米，同比减少20.7%，其中住宅218.59万平方米，同比减少25%，写字楼12.56万平方米，同比增加4541.6%，商铺10.51万平方米，同比减少19.8%。
2012年珠海商品房待售面积为139.58万平方米，同比增加162.8%，其中住宅96.95万平方米，同比增加198.8%，写字楼0.99万平方米，同比减少20.2%，商铺17.87万平方米，同比增加91.9%。
2013年，珠海主城区的供应量会否继续增大？业内人士认为，从趋势上来讲，随着市场逐步回暖，开发商的推货热情也会增大。2013年市场供应量应该会有所上扬。“2012年的供应由于市场及政策情况相对保守，目前市场尚可，开发商也相对乐观了。2013年，市场推货积极性会高点。”
然而，由于2012年上半年笼罩在双限的阴影下，市场施工报建量明显下滑。即使到了市场回暖的11月，施工报建量依旧同比下降61.9%。中原地产月报指出，2012年施工报建规模持续低位，对2013年新增供应或将产生一定的影响。
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埋伏四：商业地产势如破竹 传统住宅地产备受冷落
住宅限购，珠海商业地产乘势正旺！2012年，珠海商业地产的发展可谓风起云涌，大量社区商铺纷纷推出市场，众多5A甲级写字楼如雨后春笋正在快速崛起，城市综合体开发进入白热化状态！投资客暗流涌动的资金正在寻找出口，更多的投资者再一次将目光再次集中到了商业地产上。
对于2012年珠海商业地产市场的发展，53.13%的网友认为2012年珠海商业地产将会迎来大发展；37.5%的网友认为珠海商业地产市场较低迷。对于珠海目前的商业地产主要现状特点，广东洲际投资有限公司总经理刘兆营作了归纳：规划欠条理、布局欠优质、业态欠规模，与北、上、广等城市相比，主要是早年的项目投资或建设者缺乏几个引进：一是策划人才的引进，二是业态品牌的引进，三是建造创新的引进。由于珠海主打旅游休闲这一城建特色，与澳门一关之邻，在商业地产角度来看，占有一定天时地利，但上述几个引进换句话来说，应是资源整合，珠海商业地产的发展，有待从这一点上加以突破。
珠江口西岸核心城市的定位、港珠澳大桥动工、横琴新区开发及广珠轻轨年内通车等重重利好，已让珠海这个二、三线城市，开始受到众多国际级大品牌商家的关注。而历经多次政策调控风险的众多大品牌开发商，如万科、中海、华发等，为了提升住宅产品居住品质与物业价值，同时也为了一定程度规避国家对于商品住宅市场越来越严厉的调控政策，也开始积极进军曾经一度忽视的商业地产领域。
因此，展望2012年珠海商业地产的发展，各个片区正在萌芽并快速成长的新商业形态正酝酿着珠海商业地产的大变局。
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埋伏五：横琴开发如火如荼 楼市春天如日中天
按照计划，2012年是横琴的大见成效年，横琴市政基础设施、长隆国际海洋度假区、十字门中央商务区等总投资超过800亿元的15个项目正积极推进。经过多年的酝酿，横琴逐渐走向开发的高潮期。横琴的配套逐渐完善，投资动作越来越多，在珠海大半年整体低迷的土地市场上，横琴土地异军突起，扮演了重要角色。
首先是，2月23日，神华销售集团珠海实业有限公司拿下了横琴新区一宗面积约6万平方米的商业服务用地，神华集团内部将自持不低于40%的物业面积。此地块位于十字门中央商务区横琴片区南部，与澳门隔河相望。神华集团成立于1995年，是54家骨干中央企业之一，总资产达到5400亿元，是全球的煤炭生产经销商，神华销售集团珠海实业有限公司是神华集团在横琴新区注册的公司，注册资本为3亿元人民币。
5月23日，横琴又推出一块占地约6万平方米的商业性办公用地，该地块占地面积为60894平方米，位于横琴口岸服务区、环岛东路东侧，规划土地用途为商业性办公用地，包含商业、办公、酒店。这已经是今年横琴推出的第三宗地块。之前一块面积约4万平方米的文化创意用地被珠海景富旅游开发有限公司竞走。
6月26日，大横琴投资有限公司以底价8.95亿元竞得珠横国土储2011-07号地块，地块占地面积60894平方米，折合楼面价2100元/平方米。进入11月，横琴三天之内一共推出5宗商业和综合用地，其中一宗专门面向澳门企业，如此密集的推地频率为之前少见，显示推地速度明显加快。据悉，总投资135亿元的横琴市政基础设施工程进展顺利，目前已完成总投资的一半左右，预计所有市政工程将在2014年3月全部建成。
横琴新区在基础设施取得较大进展后，特别在一些市政道路陆续完工后，迎来了大招商的序幕，今后将会有更多的土地推向市场。在珠海未来土地市场上，横琴将继续扮演重要角色，并将逐渐在珠海高端商住市场显示影响力。开发商拿“横琴”说事，将奏响明年珠海楼市的主旋律。
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埋伏六：三雄末日争霸 珠海楼市风骚还看金湾
2012年已接近尾声，在过去的一年里，珠海的大发展浪潮沿着珠海大道一路向西，霸气的新特区魅力慑人，风头“一时无两”；不限购的西区似乎成了珠海楼市"安全地带"，品牌房企抢滩进驻，湖心路、白蕉、三灶、红旗、平沙等主要片区形成了组团式的城市布局，促使西区楼市的蛋糕的进一步做大。
不得不说，今年珠海城市发展驶进了快车道，朝着“一条主轴、两大板块、三区一城、若干组团”的城市新格局不懈前进；西部崛起、东部造城，“东成西就”已经成为了珠海城市化最为美好的愿望。沿着极富魅力的情侣路一路西挺，珠海大道延伸出了西区更为广阔的福荫之地。传统上的“珠海西区”包括金湾和斗门两大行政区，相对于斗门区浓郁的水乡风情，金湾区航空新城的建设就更加产业化的味道。
金湾区按照“西湖城区——外围新城——中心镇——中心村（居）”的发展轴线，稳妥推进“西部新城”的开发。现下辖三灶、平沙、红旗、南水四镇。
“老大”不败金身 徐娘半老风韵犹存
湖心路口片区是如今珠海西区楼市炙手可热的黄金片区， 地处珠海东西双城的中心，是珠海市重点发展的城市节点之一。该片区可以细分为白藤板块、红旗板块、西湖板块。西湖板块片区景观资源丰富，集山景、河景、湖景一体，并拥有金湾高尔夫等高端资源，致力于打造高端的滨海旅游地产；而红旗镇作为金湾的的政治经济文化中心，生活配套设施完善，房地产项目主力推出中小户型，主打本地的刚需客源。
红旗镇可称得上是金湾老城区，辖区总面积68平方公里，镇内工商、税务、公安、检察、政法、金融、环保、公证、交通、供水、供电、邮电以及科教文卫体等部门一应俱全。 作为西部中心城区的重点发展区域之一，红旗镇在新时期珠海大发展的浪潮下并发出新的活力，犹如一半老徐娘，却仍风韵犹存。
如今，红旗镇房地产项目可谓是遍地开花，既有中珠上郡、忠信丽雅苑、怡泰雅苑、世纪名城、玉兰湖庭等成熟老盘，近期也出现了鸿泰海半山、东方润园、御都国际等“后起之秀”，片区的竞争愈加激烈，房价基本维持在5500元/平—8000元/平的区间，曾波动上升的态势，区域楼市的潜力越发凸显。
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埋伏七：斗门楼市"涅槃重生"江湖上流传着美丽的传说
过去，人们认为珠海很小，特区范围仅仅局限于东部板块，由于政策倾斜和比邻港澳的区位优势，香洲主城区迅速崛起，西部板块发展相对滞后。2010年随着特区正式扩容，金湾区、斗门区被纳入到特区的范畴，“西部大发展”一触即发。
和金湾区以启动航空新城建设为抓手推动城市发展不同，斗门区则要打造成以金融、商业、商务办公、信息服务、文化艺术、休闲娱乐等功能为主，中高档居住社区集中的综合城市功能片区。随着井岸老城区住宅发展的饱和，白藤白蕉及其区域延伸地带成为斗门区楼市发展的新兴区域。
斗门作为珠海的西大门，一直以来经济发展相对缓慢。借助05-07年房价不断上涨的东风，打着低价格落户珠海的大旗，不断的吸引着外地来珠置业、投资、炒楼客的加入。短短几年时间斗门拔地而起成堆的新楼盘。然而作为珠海本土的购房客户在斗门置业而言，斗门的交通和周边的配套还是不够便利。仅依靠斗门本地购房客户的购房能力及其有限。没有一定的外钱进入是不行的。
曾几何时，斗门楼盘的销售进度更是惨不忍睹，有的楼盘规划了几十栋却连一两栋都没有卖完，一些售楼部连个人影都们有。于是，斗门在96年出现了烂尾楼风波。
2004年，沉寂几年的斗门房地产开始复苏，大型楼盘如海逸豪庭、旭日华庭、里维埃拉等纷纷上马，一时间黄杨河畔成为斗门城市建设的亮点之所在。从2005年开始，斗门房地产开始进入繁荣期，有小高层、电梯洋房等高档小区遍地开花，出现像东方墅这样比较上档次的别墅。
目前，珠海市西部中心城的规划选址在金湾区红旗镇和斗门区井岸镇白藤湖片区，而白藤湖这一带已经出现万威美地、电力家和城、恒基曦城、西江月、西江月雅园等楼盘。
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埋伏八：坦洲虎视眈眈 纷纷抢争珠海客源
一直以来，坦洲都作为珠海外溢型刚需客源的蓄客区域，一直充当珠海楼市补充的角色，珠海房价一直高居不下，坦洲楼盘的“质优”、“价廉”便获得了不少珠海购房者的青睐，很多珠海市民也已经习惯了工作在珠海居住在坦洲这样的“双城生活”。 在一份600人参与调查的置业报告上显示：15.7%的网友会选择在坦洲三乡置业，这个比例几乎占据2成，可见比例还是相当大的。
近年，当越来越多的珠海市民开始承受不住高房价压力，从而开始将置业的目光投向坦洲时，数十家大型房产大鳄纷纷进驻坦洲这片黄金热土，开始热火朝天的开发建设，离上冲关口距离近、交通方便的南坦路一带是发展起来的，2004-2006年期间，楼盘开发区域逐渐从旧镇区向新行政中心区和南坦路沿线片区转移。
坦洲早期的楼盘大多只能满足业主的基本居住需求，休闲娱乐购物方面只能依赖珠海，坦洲仅仅是“后花园”。可如今，坦洲这个“后花园”开始蠢蠢欲动起来了。坦神北路片区的发展暴露了坦洲谋求改变野心。锦绣阳光花园、锦绣国际花城、万科金悦华庭、中环星座等大型居住社区聚集，加上坦洲行政机关扎堆迁入，坦神北路片区渐具规模；而壹加壹商业中心、皇爵假日商业广场和华润万家超市，成熟的商业配套压彰显了坦洲渐趋完善的人居环境。
| 坦洲 | 珠海 | |||
| 月份 | 网签套数 | 成交面积（㎡） | 网签套数 | 成交面积（㎡） |
| 1 | 351 | 31831 | 234 | 26227 |
| 2 | 904 | 88200 | 262 | 32564 |
| 3 | 1110 | 111500 | 364 | 44491 |
| 4 | 841 | 67172 | 240 | 30079 |
| 5 | 1331 | 127824 | 610 | 88963 |
| 6 | 1572 | 161064 | 756 | 87803 |
| 7 | 1279 | 133598 | 650 | 66756 |
| 8 | 1530 | 122419 | 732 | 72148 |
| 9 | 890 | 91509 | 731 | 76664 |
| 10 | 1797 | 178630 | 822 | 92813 |
| 11 | 1423 | 137502 | 830 | 88285 |
| 合计 | 13028 | 1251249 | 6231 | 706793 |
除此，政策的利好也如春风般不断袭来。交通问题一直是珠海购房者到坦洲置业的阻碍因素，2012年两地将重点“断头路”建设好，9月20日，珠海中山互通公交等利好消息则犹如楼市久违的“兴奋剂”，在促进珠中一体化加速的同时也极大地提振着坦洲楼市的发展。
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埋伏九：住宅潜力大 中山三乡成珠海北置业新范本
过品质小镇生活
从地理上看三乡，她被起伏的山峦环绕，境内一马平川，形似“聚宝盆”，无数珍宝尽在其中。这里曾孕育了郑观应、郑景康、郑守仪、郑耀宗、梁文冲等一代名人，因商贸发达有着“小澳门”的美誉，还有古村、温泉等人文遗存与自然馈赠。
当前，三乡正全力推进交通枢纽中心、金融商务中心、人才集聚中心、教育文化中心、休闲运动和消费中心、公共服务中心等“六个南部中心”建设，全面打造现代化南部中心城市。
乘着珠江口西岸城市加速融合趋势的东风，交通等瓶颈逐步突破，三乡房地产发展商已将珠海客户锁定为重要的消费群体，把消除心理距离列入了议事日程的前列。三乡各大楼盘，正对珠海客户翘首以待。
楼市更加理性
今年以来，中央和地方没有更多的房地产新政出台，保持了调控政策的延续性。业内人士认为，跟一线城市比，三乡的房价没有太大的泡沫，经过一年时间的调控，整个市场趋于平稳，也更加理性。
房地产业内人士认为，三乡发展潜力巨大，住宅潜力也因而有较大空间。
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埋伏十： 政府救市85折利率暂停 买房春天要过去了吗
从国家再一次启动楼市调控以后，购房者似乎就开始迎来了久违的春天，翻开媒体报道，铺天盖地的新闻都是关于楼市库存逐渐升高、房企负债创新高、银行开发贷缩紧、房企拿地意愿降低的……同时，越来越多的楼盘开始从遮遮掩掩欲语还休的变相打折，变成了大大方方的降价促销，购房者再一次体验到了上帝的感觉——进了售楼部享受到久违的热情招待，选房可以指手划脚挑三拣四了，犹豫不决时也不会再有销售顾问以“再不买就没有了”来威胁了。
珠海自从实行双限之后，楼市表现也一直不佳，尤其主城区楼盘因为总价较高，刚需较难承受，而投资性购房又受到限购的门槛限制，所以成交一直不甚理想，有不少房企也都陆续采取了降价促成交的手段刺激销售，在房天下举办的多次看房团活动中，有不少网友反映：房价确实有所松动，而且选择的余地也比以前大很多，挑选房子比以前愉快得多。
但是，好景还没长，似乎风向就有了改变的迹象。先是、营业网点的商业银行工商银行紧急叫停了首套房贷利率8.5折的优惠，将首套房贷调回基准利率；然后有扬州出台楼市新政，对个人买房给予房屋合同价款4‰-6‰的政府奖励，地方政府按捺不住再次出来救市。
以一套90平米，总价假设50万的房子来说，购房者可以获得政府6‰的奖励，也就是3000元，数额并不多，远不如和开发商再磨磨嘴皮，弄来1%的额外优惠呢，或者干脆参加房天下的看房团，好歹也能额外享受1、2个点的优惠！但扬州政府此举带给楼市的暗示却非同一般。
对购房者尤其是首次置业的刚需族来说，一方面不知道能否申请到房贷利率优惠减轻财务压力，另一方面又要开始忧心地方政府会不会救市，从而导致房价再次上涨、错过了购房良机。
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