[摘要] 增补重点镇无疑加快了新型城镇化布局，业内普遍认为此举给相对薄弱的县域经济带来了诸多利好。而目前，三四线城市房地产泡沫化形势严峻，甚至个别地区出现了“空城”“鬼城”现象，新城镇化能否缓解三四线城市楼市供需不平衡问题？能否根除房产泡沫化趋势？
编者按：日前，住建部等七部委联合印发了《住房城乡建设部等部门关于开展重点镇增补调整工作的通知》，决定对2004年公布的重点镇进行增补调整。此次增补调整的目标是各县（市）至少有1个重点发展镇列为重点镇。
增补重点镇无疑加快了新型城镇化布局，业内普遍认为此举给相对薄弱的县域经济带来了诸多利好。而目前，三四线城市房地产泡沫化形势严峻，甚至个别地区出现了“空城”“鬼城”现象，新城镇化能否缓解三四线城市楼市供需不平衡问题？能否根除房产泡沫化趋势？
利好房地产行业 新城镇化布局加速
每县至少发展一个重点镇
住建部等七部委联合印发了《住房城乡建设部等部门关于开展重点镇增补调整工作的通知》，决定对2004年公布的重点镇进行增补调整。
此次增补调整的目标是各县（市）至少有1个重点发展镇列为重点镇，并使重点镇成为今后各地各有关部门扶持小城镇发展的优先支持对象。重点镇的增补调整推荐条件是人口达到一定规模、区位优势明显、经济发展潜力大、服务功能较完善、规划管理水平较高、科技创新能力较强。
现有1887个重点镇，该项名单于2004年2月4日公布。当时住建部文件称，重点镇是当地县域经济的中心，承担着加快城镇化进程和带动周围农村地区发展的任务。
对于此次增补重点镇的原因，住建部表示，2004年以来重点镇在集聚人口、扩大就业、带动农村地区发展等方面取得一定成效，不少镇已经成为当地经济社会发展的中心。但总的来看，重点镇的数量偏少，一些镇出现了撤并调整，一些镇发展比较滞后，还有一批未列入重点镇范围的镇发展迅速，已成为实际工作中的扶持重点。
城镇化方案预计秋季将出台
发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁近日对媒体表示，推进新型城镇化不是为了吸引投资，而是要改革，主要进行户籍制度改革和土地制度改革，预计今年年底将出台改革政策。
现在中国的城乡障碍已逐步发展为区域障碍，将来要推动内需必须进行户籍制度改革，使几亿农民进入城镇，带动消费。此外，中国的土地短缺问题严重，地方政府负债高企，地方政府财政过分依赖卖地收入，中央推出楼市政策将对地方财政构成压力，成为城镇化面临的困难之一。因此，必须进行土地制度改革，通过城镇化释放消费红利、土地改革红利和中小城市发展红利。
由于城镇化将对未来我国投资体系的改革、投资市场的发展产生深远影响，并将带动数十万亿的投资，因此，其对资本市场的影响不言而喻。
分析人士指出，首先受益的无疑就是房地产行业。我国目前的城镇化率是51.27%，根据日本和美国等发达国家的经验，预计未来十年中城镇化率每年提升1.2个百分点，城镇化每年将带动11亿平方米的商品房需求。这给房地产上市公司提供了巨大的发展空间，那些在中小城市拥有丰富且廉价土地的上市公司将充分受益。
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现状：区域发展不均 频现“空城”“鬼城”
三四线城市供大于求好几倍
“当前很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。”
在近日由碧桂园集团举办的“探索新型城镇化”主题沙龙活动上，广东省房地产协会秘书长王韶对于当前在三四线城市出现的“鬼城”“空城”现象非常忧心。
现在很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。
三四线城市泡沫现隐忧
据Wind统计，截至7月18日，A股房地产板块已有61家上市房企发布2013年中报业绩预告，29家“预喜”，占已发布业绩预告上市房企总数的47.54%；20家“预亏”，占比32.79%。
但是，中报业绩“预喜”的上市房企梯队，仍由“万保金招”等大型房企领衔；而在“预亏”的队伍中，则挤满了中小房企。市场分化一目了然。
“目前，房地产行业继续保持着从紧的楼市调控总基调，同时，因房价、地价的持续走高，房地产行业逐渐成为一个寡头垄断的行业，中小型房企生存困难。”万好万家在其年报中直言不讳。
浙江省一规模较大上市房企高管向《每日经济新闻》记者分析，眼下一二线城市地价高涨，不少中小房企囊中羞涩，而三四线城市楼市泡沫很大，他们又不敢出手，因此普遍面临着土地储备缺乏，后续不足的尴尬境地。
眼下，这些变卖资产退出房地产行业，或者跨界发展的企业，不少项目都处于二、三、四线城市，如万好万家的房地产项目均地处温州市下属的瑞安市。美都控股的项目则主要集中在杭州以及杭州周边地区德清等地，“近年来，公司根据自身实际情况，逐步确立了房地产二三线城市的发展战略。”在2009年年报上，美都控股圈定了自己的地域范围。莱茵置业公告中称，公司项目主要分布在杭州、扬州、泰州、南京、南通、上海等长三角重点城市。
中小房企分化明显加剧，也引发了市场对三四线城市泡沫的担忧。近期，市场上关于三四城市“空城”、“鬼城”等观点不断被热炒。
高策地产服务机构董事长陶红兵日前向媒体表示，对房产开发商及未来市场来说，机会首先是在一线城市，然后才是二、三、四线城市。但是泡沫的分布正好相反，三四线城市泡沫，“从房价上看，这些城市没有泡沫，但从供应量上看，有巨大的泡沫”。
浙江大学经济学院金融系教授、产业经济研究所副所长向《每日经济新闻》记者表示，三四线城市的“鬼城”现象是泡沫化的表现，这些城市的市场需求并非部分开发商想象的那么大，在就业、服务配套等方面远不如北上广对投资者的吸引力，这些城市缺乏有效需求以及产业支撑，实质为人为造城，而且目前呈现过快发展，存在房产投资虚旺的现象。
四线城建繁荣却难掩“空城”趋向
一些对外宣称房已售罄的楼盘，在夜晚居然没有一户灯光亮起，马路上路灯的强光与楼层里的黑暗形成鲜明的对比。“你看看，我跑了这么久，这里一直是这个样子。”出租车司机陈师傅指着车窗外的“空城”说。
这是《财经日报》记者8月初在贵州黔东南苗族侗族自治州首府凯里市看到的景象。这座市区人口35万的城市，在建楼盘多达十几个，整个城市仿佛一个巨大的工地。从距离市中心15公里远的经济开发区到最繁华的市中心，一路上是被绿色安全网覆盖的楼盘。
在大街上，随处可见楼盘销售的广告牌，纷纷打出博人眼球的广告语，诸如“交一万，抵二万”、“开盘赠送置业大礼包”、“中心地段，郊区价格”等。在热闹的大十字街周边，处处是售楼店面，街边不少楼盘销售团队设点散发宣传资料。在一个有数十个门面的十字路口，售楼处、房地产经纪公司、物业公司门面就占了一半。
三年前，凯里市区的房价不到2000元/平方米，到2012年，房价涨了不止一倍，市区房价多在4000元/平方米以上，一些稍好地段的房子甚至涨到每平方米5000元~6000元。
与此同时，不少市民表示，这几年收入并未见长。大部分接受采访的凯里市民表示，他们月收入大多在1000元~2000元之间。根据《凯里统计月报》，今年1~6月，其城镇居民人均可支配收入9957元，农民人均现金收入3185.28元。
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新城镇化该如何去房地产泡沫化
没有百姓可承受的房价就没有新城镇化
“没有百姓可承受的房价，就没有新城镇化”。在近日一场论坛上，国家发改委规划司副司长袁喜禄指出，新城镇化绝不应该走房地产化的道路，尤其是不能高房价化，而必须以“人”为核心，围绕人生存、发展的需求而进行。袁喜禄的观点颇具代表性。
城镇化被新一届政府视为“扩大内需的潜力”所在，重要性空前提高。而与此同时，曾经把房地产开发当做城镇化的旧有模式，正在遭到来自各方的批评和警告。
政府要合理布局产业
中国经济体制改革研究会产业改革与企业发展委员会常务副会长廖明在接受记者采访时表示，城镇化实际上是国家经济社会发展的必然的一个阶段、一个过程。我国改革开放以来，经济有了飞快的发展，城市化不断推进，目前城市化率已超过50％。但同时出现了不少问题。有些问题，专家学者、官员们也讨论很多，包括土地制度、户籍制度、进城人员的社会保障问题等等。
中国必须在城市发展中建立一种协调机制。说到城市和周边城镇共同发展，就涉及区域发展问题。但是，我国的区域发展缺乏有效的、统一的协调机制。比方北京，周边是天津和河北的大量城市，那么怎么样能够一起发展，虽然我们有“京津唐”这个目标，但实际上没有建立很好的协调机制，都是各自发展各自的。
中国的城市间管理，是层级式的垂直的管理模式，这种模式阻止了区域性发展。再有，我国的干部考核机制也以地区的经济发展GDP指标为核心指标来考核，至于其周边地方的共同发展促进，没有考核指标和要求。因此，中国城镇化建设，必须进行改革，解决好协调机制问题，给予足够的制度保障。
房企该何去何从
据实时发布的《城市风险与前景榜单》显示，入围风险的50个城市中，除拉萨等外，绝大多数都是三四线城市。在过去一年中，三四线城市已被业内视为房企“票房毒药”的代名词。
当房企把发展目标纷纷瞄准一二线城市的当下，三四线城市真的失去了机会吗？坚持在河南一省开发的建业地产控股有限公司的案例也许说明，三四线城市的市场也许并不像想象中那么灰暗。
扎根三四线城市，给河南建业带来的不仅仅是房地产开发机会。《每日经济新闻》记者发现，这一做法也让建业地产有机会像万科一样成功转型城市运营商，并通过城市淘宝获取另一个盈利增长点。房地产业对社区电商、城市运营商的转型探索，仅仅是最近一两年才大面积进行的事。
河南建业在这一领域的探索，却已有相当长的时间。记者获悉，建业今年正谋求整合足球、教育、酒店、商业、绿色基地、文化旅游等各项资源，全力打造一个覆盖业主生活基本需求的大服务体系，利用建业的业主资源和上述服务体系，组建一个社区型的销售平台，最终通过平台开发相应的产业链，获取收入。
在建业内部，扎根河南的策略，被认为与新型城镇化这一国家策略高度吻合。
伟业我爱我家市场研究院经理程浩业在接受记者采访时表示，对像建业这样的区域龙头房企，扎根三四线城市反而比进入河南省外的一二线城市更有机会。
首先，对区域市场的把握已经炉火纯青，对区域客户的数量及需求特征了如指掌；其二，对区域内项目的开发成本、销售成本的控制、风险点及防治办法已经形成自己的体系。因此，建业模式发展稳健。
程浩业认为，建业地产的模式适合区域型房企和有扩张需要的中小地产公司效仿，前提是企业 “区域内开发过的项目已成为精品或标杆”、“产品已经逐步形成精品系列，并有与之匹配的标准化开发流程”、“为当地政府解决过民生问题，是有责任的企业，与政府建立了较好的关系”。
调整需求结构 扩大国内需求
投资、出口和消费是拉动中国经济的“三驾马车”，但是近几年来，居民消费这驾马车在整个国民经济中的占比呈快速下滑的趋势，居民消费率只有35%。而投资率增长迅猛，尤其是近几年，严重挤压了消费率，另外出口这架马车也不断挤压消费。
横向来看，我国的居民消费率不仅低于西方发达国家，也远远落后于处于相同阶段的发展中国家。
居民消费率偏低是一个大问题。因此，今后几年最重要的任务就是要把居民消费率拉高，这是中国经济结构调整位的问题。
居民消费率提高到多少才合适？在政府制定“十二五”规划时，我建议，在“十二五”期间要把最终消费率从49%提高到55%，这里既包括居民消费也包括政府消费。其中，居民消费率要从35.4%提高到45%。然后，再用五年的时间把居民消费率再提高10个百分点。
假定采纳这个建议，每年居民消费率需要增加2个百分点，也就意味着每年净增加1万多亿居民消费需求，五年就是5万多亿。如果真把这5万多亿的消费需求刺激起来，那么，大量的工厂就会有活干，企业任务就会更饱满。
国际金融危机爆发后，西方国家的经济形势不确定性增加。中国的发展必须要转而依靠内需，若中国的居民消费一年增加1万多亿，加上原来的基数，将给经济增长提供一个巨大的空间。
正是基于这方面的考虑，我们更需要高度重视“四化”同步里的城镇化。也就可以理解为什么李克强总理反复讲的内需在城镇化，的潜力在城镇化。
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