[摘要] 楼市的快速回暖已在上市房企业绩上有所体现。以“万保招金”为例，保利地产前三季度的营业收入增幅为41.40%，而公司预收账款增幅仅为24.80%。
财务状况稳健
对于房企而言，保持稳健的财务状况是支撑公司扩充项目的基础。从已经披露的房企三季报看，整体财务状况良好。目前已经披露三季报的房企预收账款同比增长了23.5%，较6月末增长了10.24%。
值得注意的是，前几年开发商曾主动收敛销售的账面增速以平滑利润，这体现为预收账款快速增加。不过，从今年的结算特点看，预收账款的增速已经放缓，且明显低于营收增速。
以“万保招金”为例，保利地产前三季度的营业收入增幅为41.40%，而公司预收账款增幅仅为24.80%。金地集团前三季度的预收账款增幅仅为7.78%，与54.18%的营业收入增幅有一定差距。招商地产的预售账款增幅也低于营收增幅约9个百分点。
在扣除预收账款后，三季度末房企的资产负债率约为49%，较中期下降了约1个百分点。保利地产、招商地产等大型房企基本维持在行业平均水平之下，财务状况保持稳健。尽管拿地数量增加，但本着审慎的经营策略，万科仍然保持着良好的财务、资金状况。9月底，万科的净负债率为39.90%，较中期时下降1.58个百分点。
可以看到，尽管二级市场房地产再融资一直未能放开，但房企已经通过海外融资等渠道缓解了资金压力。中原地产研究中心数据显示，今年房企海外融资已经突破311亿美元，约合人民币1896亿元。仅9月以来，融资额就达到41.3亿美元，折合人民币251.3亿元。A股公司中今年以来也已有29家房企披露了再融资计划，计划融资合计达到725亿元。从大型房企手握的资金情况看，足以支撑未来的继续扩张。万科9月底持有的货币资金达到370.6亿元，与中期基本持平。
业绩有望继续释放
今年楼市快速回暖，房企都取得了不俗的销售业绩，在土地资源上也不断扩充储备，为未来业绩释放打下基础。
“万保招金”四大龙头房企前三季度的销售增速较为显著。前三季度，万科累计实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285.0亿元，同比分别增长21.0%和33.4%。保利地产1-9月的销售面积和金额同比增速在17%左右。金地集团销售面积和金额则分别同比增长了30.2%和42.8%。当前销售规模快速增加，将成为未来结算收入的“储备粮”。
与此同时，伴随着土地市场回暖，龙头房企的土地储备迅速扩充。万科仅第三季度便新获取32个项目。谭华杰表示，鉴于当前一线城市的土地竞争相对激烈，万科仍然会坚持谨慎原则，回避预期过于乐观、地价偏高的地块。
在前三季度业绩“打底”的情况下，四季度还将迎来传统的推盘及结算高峰期。中原地产研究中心统计数据显示，截至10月28日，楼市在去年市场复苏的情况下继续升温，54个城市总成交量达到了250.8万套，同比增加了17.2%。其中一线城市上涨幅度达到19.6%。预计全年有望突破300万套。
三季度末，万科已售未结规模已创出新高，合并报表范围内尚有1737.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1928.6亿元，较今年中期时增加163亿元。谭华杰称，万科将继续贯彻积极销售的策略，预计四季度公司的推盘量仍会保持在较高水平。
对于未来发展，万科董秘则表现得相对谨慎。谭华杰认为，目前除北京等个别城市短期内可售资源较为紧张外，多数城市的新房供应较为充足，市场供需关系在合理范围内。北上广深等14个城市当前的库存去化周期相比中期时有所延长。因可售资源较为充裕，并不支持房价继续普遍性大幅上涨。
记者于萍
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