一波未平，一波又起。房产税这一尚未亮出，沉疴已久的土地增值税清算政令再现江湖，且严厉程度前所未有。
在分析人士看来，增值税新令背后，是政府力图推动开发商迅速降价放量。且与房产税相比，这组调控手段对房地产商的杀伤力更为直接。而在高端项目扎堆的一线城市，一些曾经享尽土地的开发商，或将面临前所未有的考验。
“橡皮筋”绷紧背后
土地增值税向来是房地产宏观调控的“橡皮筋”。早在1993年底，国家颁布了《土地增值税暂行条例》，但一直征收不力，清算比例极低。自2002年以后，随着房地产市场价格的几波上涨，国家多次出台文件，要求严格查收土地增值税，多因种种因素不了了之。
土地增值税，按照四级累进税率计算，其因子颇为复杂。而税种制定的总体原则是，毛利越高，课税越重。长城证券此前曾做过一个测算，毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后，对净利润的影响是17.4%。而一些高端项目的影响超过30%。面对这笔巨大税赋，开发商多以各种手段规避清算，随后税务部门改对项目按销售金额的0.5%-2%预征，项目结束后大致核定一个纳税金额，但极少严格清算。除上市公司外，并非所有开发商都能严格预提土地增值税。
此番增值税再次出台，貌似旧事重提，实则被赋予了新的含义。自今年4月国家祭出 “史上最严调控”之后，交易量应声下跌，按照中国不动产研究中心的统计，北京市5月房屋成交量同比下降61%。与此同时，上海当月的成交量环比降幅达到7成。事实上，开发商经历了2009年的大牛市后，手上多有充沛的现金流，导致许多项目纷纷推迟开盘，观望氛围颇为浓厚。但市场的供应量和价格下行幅度，仍未能达到政府预期的效果。
此时，房产税试点事宜尚在讨论环节，短期内难以成行，中央再推土地增值税征管政令：将土地税预征税率提高一倍；命各地在6月底前，上报当地清算计划，并选择3-5个定价过高、涨幅过快的房地产项目作为典型清算对象。“稍微明智点的开发商都会算出这笔账，与其死撑后还被收高额增值税，不如现在降价回笼资金。”江苏省淮安市房管局局长邵明认为，这一政令对进一步巩固调控成果，将起到很好的作用。
另一方面，土地价值在过去几年的成倍攀升，原有预征税率标准已经过时，提高税率可以大大提高地方财政收入。按照上海一地的统计数据，当地2009年商品住宅销售面积2928.04万平方米，2009年全年商品房销售额4330.22亿元。如果预征税率提高1个百分点，等于上海全年房地产行业税收收入提高43.3亿元。
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