[摘要] 日前，住建部通报信息称，政府将制定优惠政策，来吸引更多的社会机构参与公共租赁住房建设。今年1000万套保障性安居工程目标任务当中，除了棚户区改造、经济适用房和两限房外，还要新开工建设廉租住房160多万套、公共租赁住房近220万套。
今年两会，有关房地产市场的调控问题，上下都关心。
日前，住建部通报信息称，政府将制定优惠政策，来吸引更多的社会机构参与公共租赁住房建设。今年1000万套保障性安居工程目标任务当中，除了棚户区改造、经济适用房和两限房外，还要新开工建设廉租住房160多万套、公共租赁住房近220万套。
解决困难家庭和个人的住房问题，政府的动作力度空前。同时，去年销售了9亿多平方米的商品住宅。而去年商品住房施工面积超过了30亿平方米。可以乐见，2011年越来越多的住房将涌向市场。
面对不理性的房地产市场，政府多管齐下，一方面加大住宅、租赁房供应量，一方面果断控制楼市中不合理的购房需求。接连的调控手段之后，老百姓逐渐冷静下来，买卖双方的心理悄然改变，房价疯涨之势戛然而止。聪明的开发商开始卖力吆喝降价促销。但是，仍有不少开发商心存侥幸，“导演”售楼处排队购房现场，操纵“网络水手”四处发帖鼓吹房源稀少，甚至进一步调高售价，营造房价还要继续大涨的氛围。
贪婪要适可而止。开发商不要小看老百姓的智商，更不要低估政府稳定房地产市场的决心。在供应充足、消费理性、法规健全的市场环境下，“饥饿营销”法很冒险。当房子砸在手里，喧嚣的高房价变成数字游戏时，自导自演者只能自食恶果。
资金链困顿中小开发商命悬一线
2月20日，北京联达四方机构董事总经理杨少锋真实感受到了年后房地产调控带来的冷意。
2月19日，一位福建泉州的开发商赴北京找到杨少锋商量对策，该开发商在2007年因一个房地产项目而挤入房地产业，避开2008年的宏观调控之后，2009-2010年投入了此前2007年挣来的资金，并通过民间信贷市场以3分利息拆借2亿资金购入三幅土地。但2011年，新的宏观调控到来之时，他突然发现，房子卖不动的同时所有的融资渠道均被冻结了。
“对有些开发商而言，资金链已经开始紧绷了，如果市场出现波动就意味着死亡来临。”杨少锋对本报表示。
困顿的资金
事实上对大多数类似的中小型开发商而言，冷意来自2010年末。但大多数房地产商并未意识到2011年的信贷市场会如此紧绷。
“银行信贷是从去年年末开始收紧的。我们像回到了2008年初的情况，信贷陡然收紧。”福建汇龙集团营销部总经理吴永辉对本报表示。
吴永辉原本预计2011年年初信贷会有所放宽，按往年规律，信贷发放一般是上半年放开，下半年收紧。但进入2011年的情况全然相反，他们突然间发现几乎所有的商业银行均以月为单位进行信贷发放，且额度固定，信贷额度直接下发到各个支行。
与汇龙集团一样，在福州拥有多个大型项目的正祥集团同样遭遇了2011年信贷市场的变化。
“固定的信贷额度由多个行业分享，今年更多的信贷偏重于投入政府的基础设施，实际上轮到开发商的没有多少。”上海正祥集团福州区域公司副总黄锐对本报表示，由于信贷额度极少，当地大中型房地产公司只能轮流获取贷款，一个项目贷款往往要等上数月，银行还可能按1%的标准收取手续费，在这样的背景下，中小型房地产商几乎无法获得银行开发贷。
“能得到多少银行贷款就要看融资部的本事了。”黄锐说。
汇龙集团和正祥集团这样的企业拿地多为自有资金，日子稍好过，但对上述赴北京取经的中小型开发商来说，情况有所不同，他们购置土地的资金往往通过民间拆借高利贷获得，在获取土地后再通过项目贷款的方式获取开发贷，双重杠杆之下，此类开发商面临市场萎靡的时候几乎无能为力。
“许多非上市房企在扩张的时候，往往通过民间融资来解决资金缺口，这种民间融资成本都在3分左右，也就是说，一个亿的融资，年利息基本上将近4000万元。”杨少锋说。但即便如此，新年之后针对房地产的民间信贷陡然开始收紧，此类信贷利息飞速上涨。
“没法继续拆借了，现在民间拆借基本不给房地产项目，拆借利息7分都没法找到钱。而他们根本就没有除此两类融资渠道的额外融资渠道。他们去北京也许就是为了找钱吧。”有福州房地产商对本报表示。
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