[摘要] 3月底是各地政府出台房价调控目标的最后期限。截至3月24日，全国只有银川、佛山、贵阳、昆明、岳阳、沈阳及太原等城市公布了2011年房价调控目标。一线城市如北京、上海、广州等均未出台。预计下周内，多个城市调控目标将密集出台。
丁志杰：房价下跌会不会危及银行？
（来源：财新网）3月底是各地政府出台房价调控目标的最后期限。截至3月24日，只有银川、佛山、贵阳、昆明、岳阳、沈阳及太原等城市公布了2011年房价调控目标。一线城市如北京、上海、广州等均未出台。预计下周内，多个城市调控目标将密集出台。
2月初至今，新“国八条”和各地限购政策效应逐步显现，重点城市住房成交量全线下降，部分新盘、二手楼盘均曝出“零成交”。在市场低迷之际，一线城市的开发商从变相促销变为打折或降价，不少城市楼盘房价有所下降。
与此同时，人们对房价下跌的“拐点”预期进一步强烈。有市场人士认为，只要房价不回归到合理水平，限购令肯定不会取消。因此，未来房价下跌是必然的，甚至有可能下跌20%-30%。
房市成交量跌得狠，房价进入下跌通道。这对高度依赖银行借贷的房地产业会有何影响？银行房贷会否面临大规模违约风险？如果短期内一线城市房价下降30%，商业银行能否独善其身？
对外经济贸易大学金融学院教授丁志杰认为，从目前来看，中国房地产价格上涨势头确实受到了抑制。现阶段看，房价下跌尚不会对银行构成较大威胁，但是如果一线城市房价下跌30%，中国银行业难以置身事外。
在他看来，房地产市场的调控，最主要的目的并不是把房价打下来，而是在整个房地产市场的稳定、健康发展的前提下，抑制房地产价格过快上涨，同时挤掉一些大中城市的房地产市场泡沫。
如果以近期银行房贷存量计算，房价下降30%，“确实不会造成银行房贷大量违约”。但是，一旦房价真的下降了30%，对房地产企业及多数投资者而言，必然是“严峻的挑战”，银行业也会随之受到影响。
丁志杰指出，10多年来，房地产业对中国经济影响甚大。一旦该行业出现大幅衰退，与之相关的许多产业必然会被波及，整个经济会一定会受到冲击。如果一线城市房价真的下降30%以上，银行业可能难以承受由此而来的宏观经济风险。
他提醒说，目前从很多方面看，资金流出银行体系的迹象已然出现。央行货币政策不断收紧，公开市场操作频繁，2011年至今已连续三次调整商业银行存款准备金率，市场对此已有所反应。
首先，银行贷款投放会受到明显影响。银行通常会在一季度加大信贷投放，但由于存款准备金率不断上调，银行可贷资金减少。从整个宏观经济来看，提高准备金率有助于实现信贷的均匀投放，但从商业银行角度看，必然会受到冲击。
其次，由于流动性收紧，银行可贷资金规模缩减，存款和贷款领域都出现了“争夺战”。各个银行动用各种手段吸收存款，存款大战有愈演愈烈之势。银行通过各种渠道增加可贷资金后，对客户的争夺也会加剧。
银行争夺存款的结果是资金从一家银行流到另一家银行，从整个银行体系看，存款规模不会产生大的变化。但是，丁志杰预计，未来商业银行为吸引资金，可能会变相提高利率，以缓解流动性比率风险。
丁志杰指出，央行的存款准备金利率“很低”，随着存款准备金率提至历史高位，银行相当多的资金被冻结在这种低息的资产上，这会进一步加大商业银行存贷款的利差，对商业银行造成更大的压力。
在他看来，存款准备金率上调的空间已“极为有限”。下一步，监管部门必须考虑，如在确保宏观经济稳定与房地产调控成效的同时，防止银行经营成本脱离合理区间，进而影响整个金融体系的稳健运营。
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降价给低迷的楼市带来一抹亮色。
据房天下统计，上周末（3月26日-27日）上海共有17个项目开盘或加推房源，其中有近七成项目推出优惠措施。早报记者27日从多家上周末开盘的项目售楼处获悉，一些优惠幅度大的楼盘，上周末取得了不错的销售效果。
对于上周开盘项目普遍降价10%，上海中原咨询研究部总监宋会雍昨日称，目前所谓的降价，其实都是开发商在预期价格的基础上打折降价，实际降价幅度很有限，市场总体并不是很买账。
上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健分析，到了四五月份以后，部分楼盘的降价幅度会变大，“一些楼盘可能会出现9折、8.5折甚至8折这样的大折扣。”
“125套房源只剩四五套”
优惠幅度大的楼盘更受欢迎。
位于嘉定的新城悠活城销售人员27日称，开盘当天项目的销售情况非常好，75平方米和87平方米的小户型已经卖完，125套房源只剩下四五套100平方米的大户型。
据销售人员介绍，该楼盘上一次开盘是去年七八月间，当时的均价是1.5万-1.6万元/平方米，而此次推出房源的均价是1.3万-1.4万元/平方米。开盘均价本身已有1000-2000元/平方米的下降。而且开盘当天，售楼处还推出总价6万元的优惠，排号在前100号并支付意向金的客户，还可再优惠3000元。
其他优惠幅度较大的楼盘，上周末推出房源的消化情况都很可观。
位于金山的万安金邸销售人员称，“销售情况很不错，一天下来，只剩下几套了。”
据该销售人员介绍，他们此番推出95平方米两房和140平方米三房两种房源，共46套。95平方米两房单价为1万元，140平方米三房单价为1.1万元，两种房型均有送面积和减单价的优惠。“买95平方米两房，送12平方米一房；买140平方米三房，送面积为140平方米的地下室，所送面积均不计入产证，不收物业费。”此外，该项目还有“一次性付款的单价可减300元，贷款按揭则可减150元”的优惠。
而青浦富力桃园一销售人员27日称，该楼盘“目前各种房型都还有”。据该销售人员介绍，他们此次共推出90平方米、130平方米、150平方米三种房型，单价分别为1.5万元、1.4万元、1.3万元，“具体折扣需面谈确定”。
据该销售人员介绍，该楼盘上一次推盘是在今年1月，当时的90平方米房源单价为1.6万-1.8万元，130平方米、150平方米房源单价为1.5万元。
降价窗口刚打开
对于此轮降价对于市场的拉动力，宋会雍称并未真正形成，“个别楼盘出现的排队、等号等情况，其实是开发商的营销手法”。
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宋会雍进一步解释说，拉动力有限的主要原因还是“优惠尺度不够”，“只有在实际的市场基准价基础上，降价10%以上，才算真正的降价。”宋会雍称，从去年年底到今年一二月份，大多数开发企业并没能回笼多少资金，资金压力和销售压力是普遍存在的，不过各开发商的情况不尽相同，往往会根据自身资金紧张情况确定推盘计划。
降价空间依然存在。
杨健称，目前不少开发商都存在销售压力，因此制定价格时会比较注意市场的反应，并制定相应的优惠促销措施。目前的情况是开发商定的价格比市场价略高，然后再打折吸引客户，保证交易量。就最近的情况看，各个楼盘或多或少都有优惠，但还都是处于正常的折扣范围，如9.8折、9.5折等，并不存在抛盘、甩盘的情况。
杨健分析，到了四五月份以后，上市的楼盘体量将会变大，市场竞争将会更加激烈，加上调控影响、资金链紧张等因素，地段较差、品牌较差的楼盘促销力度会加大。
“开发商也在观望”
房天下数据监控中心统计，2011年4月上海预计有33个住宅项目开盘，较3月份减少38%，较去年4月则减少33%。
德佑地产副总经理罗亚东称，4月份预上市新盘，小户型、外环外、中低价位项目唱主角，这与二三月份的市场走势非常接近。考虑到3月份一些楼盘已经开始出现实质性的降价动作，4月份这种降价促销的措施会继续延续，而且一定会从中低价位、中小户型、中外环的楼盘开始。
“高端楼盘比较稀缺，降价销售对成交的促进并不明显，而中低价位商品房主要针对刚需和改善型客户，这种需求市场是存在的。多空双方经过博弈，多方开始争取以价放量，缓解资金压力。”罗亚东说。
罗亚东说，开发商也在观望，他们的心理是房价渐次梯度下滑。“他们一定会仔细研究3月份的降价对市场的作用，市场针对不同价格降幅所作出的反应，从而制定4月的价格。”罗亚东说，如果3月份的降幅能引发市场的追捧，降价潮就会缓和一段时间，如果不能，价格会进一步下探。
宋会雍也称，“真正的降价潮，即实际10%以上的降价，则要等半年以后才会出现。”
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