[摘要] 2010年的房地产市场就像坐了“过山车”，从年初时的房价飞涨、全民买房，到4月份首波楼市调控后的骤冷，再到市场逐渐回暖后又迎来国庆节前的二轮调控，“W”型的市场走势令购房者无所适从。何时买房？房产税会不会开征？明年房价究竟是涨是跌？
（新闻来源：扬子晚报）2010年的房地产市场就像坐了“过山车”，从年初时的房价飞涨、全民买房，到4月份首波楼市调控后的骤冷，再到市场逐渐回暖后又迎来国庆节前的二轮调控，“W”型的市场走势令购房者无所适从。何时买房？房产税会不会开征？明年房价究竟是涨是跌？昨天，由扬子晚报主办的“后金融危机时代中国房地产业稳定健康发展之策”论坛特别邀请了十位经济学家对楼市走向以及房价走势进行了分析与预测。
未来10年黄金10年PK煎熬10年
中国楼市走过黄金10年。目前楼市是否进入拐点？房地产支柱产业地位会不会改变？还会不会再出现下一个黄金10年？基于城市化进程等因素，十位经济学家大多认为中长期房地产业仍有巨大发展空间，但具体判断时给出的词不尽相同，“发展10年”、“黄金10年”，“成熟10年”、“煎熬10年”、“转型10年”……他们从多角度勾勒出未来10年房地产行业前景。
观点1：未来10年是“发展10年”
10位专家几乎100%认可中长期房地产业仍有较大发展空间，是为“发展10年”。中国社会科学院学部委员刘树成研究员从经济周期波动和房地产的关系角度分析，经历了2007年的峰值、2008、2009年的下跌，2010年GDP又恢复到10%左右，标志着经济进入新一轮周期开端，为房地产业的发展也打下了很好的基础。中央党校校务委员、组织部长赵长茂教授认为，“未来市场持续稳定走强，因为刚性摆在这儿。”
江苏省社会科学院院长刘志彪教授则进一步分析了江苏情况：因为江苏虽然经济在比较发达，但城市化水平比较低，只有50%。服务业方面也有30个点可以发展。
观点2：未来依然是“黄金10年”
南京大学不动产研究中心主任高波教授则旗帜鲜明乐观估计：“未来10年还是房地产的黄金10年。”
他从四个角度阐述上述观点：，房地产对经济增长的贡献。“过去十年每年差不多2个百分点，一次2009年，经济增长9.1%，有三个百分点是房地产带来的”。第二，是住房消费在整个消费上的比重，中国是10%，丹麦、瑞典等国都超过20%，对比来看，中国住房消费还有上升空间。第三是房地产业对其他产业的带动效应，据测算房地产对其他行业的带动是1.05%，建筑业是2.42%，加起来就是3.47%。第四，城市化水平估计今年年底才达到48%，去年是46.6%，距离发达国家还有很大距离。所以，他认为未来10年、20年依然是房地产大规模开发阶段。
观点3：“成熟10年”也是开发商的“煎熬10年”
美国南加州大学经济学系终身教授谭国富、浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授则认为，未来10年房地产市场和开发商势必面临“转型”。贾教授认为还将是“成熟10年”、“煎熬10年”。
谭国富教授介绍，美国、加拿大房地产发展历史悠久，初期主要以开发为主；后期则是转型阶段，房地产开发作为二级产业，慢慢转移到现代性服务产业上，比如金融、中介服务、租赁等各个方面，带动经济相关联其他产业发展。就美国而言，这些相关的服务总量可能相对于房地产开发而言，至少有20%增值。
美国房地产业发展迄今，无论融资、租赁，还是中介服务、评估等有了很多细分发展。他认为，今后中国可能也要面临这种转型。
贾生华教授则在此基础上冷静提出，“过去10年是房地产成长十年，未来10年是房地产成熟的十年”。他分析，处于成长10年中的开发商，日子很好过，政策也很宽松；而处于成熟10年中的开发商，则迎来“煎熬”的10年――“成熟10年”对开发商提出的要求是“转型”，比如谭教授提到的现代服务业、金融业属性，而这都是目前开发商没能力达到的。
房价明年是涨还是跌？就像高波教授所言，这个预测“风险很大”，难度“不亚于哥德巴赫猜想”，但消费者对这个话题都很关心，因此专家再难也得测，他们从不同角度进行了推测。
观点1：是涨是跌，看信贷与利率
王洪卫教授认为，明年房地产市场到底是火还是冰，房价到底涨还是跌，关键看两个金融指标：一个是信贷指标、一个是会否加息。
他认为，银行的计划对房地产业影响很大。以2009年为例，信贷指标原来是5万亿，最后放了9.6万亿，当年房价飙涨。2011年，如果实施稳健货币政策，指标控制在7.5万亿以内，那么开发商日子难过，自然影响到房价。第二个指标是会否加息，利率涨不涨，这对消费者关系很大。他认为，是涨还是跌，看了这俩指标才能回答。
中央党校校务委员、经济学部教授、中国市场经济研究会常务副会长赵长茂则认为，明年的房地产政策依然趋紧，对于中央政府来说，一定要见效才能罢手。因此他认为明年整个房地产市场发展环境是趋紧的，但是他对长期市场依然看好。
观点2：市场稳定，涨幅回落
贾生华教授则认为，2011年政策会继续加码，房地产市场会保持稳定，房产价格涨幅会回落，不过不同地区不同项目会有差别。
他分析说，经过了前几年过快上涨，从房地产行业生态考虑，房地产业已积累了很大矛盾，负担了许多矛盾和焦点。现在16个一线城市已经限购、限贷，如果继续实施，这些城市的房价会继续回落。他也提醒投资者，不要总寄希望于房价降了10%、30%，认为这才是达到效果，这种情况他认为不会出现，“涨幅回落就达到目的了。”
观点3：调控手段若无效，则还会涨
浙江大学社会科学学部主任、中华外国经济学研究会副会长史晋川教授认为，房地产市场是否从成长走向成熟，有一个非常重要的原因，是土地关键性资源的配置。所以中央是否拿出有效手段降服地方，这是非常必要的。调控手段若无效，明年房价还可能涨。
观点4：涨，因为人民币
高波教授提醒大家，看明年房产价格是涨还是跌，不要忘了人民币的因素。“人民币与房价关系密切。通常一个国家本币贬值，房价肯定下跌；如果本币，房价就很难跌得下去。”高波由此推测，2011年，是否仅靠宏观调控就能真把房价稳住，他持怀疑态度。
他还介绍，去年平均房价涨了21.5%，今年到11月份涨了11.5%，减掉CPI，房价涨了7.5%，今年房价应该说控制得还是比较好的。所以对于明年房价来说，“如果不开征房产税，我认为至少会是小幅上涨。”。
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虽屡屡被问及，但房价之“涨与不涨”，并非我在此论述的关键词。我也一直未抱着“房价下降”好，还是“房价上涨”好的意识。不过关于“新国八条”、“督查组”之类看似严厉的调控手段，我始终愿意相信：“政府援手”的恰当发力，可挽回不必要的损失，尤其是在处于后金融危机时代的房价调控上。
在检视这一令人难安的房价调控现状之后，不难发现“政府援手”之所以未能收到实效，或存在一个不可淡视的困境：“房价调控”或未真正着力于“中国特色”，并对非市场逻辑运行下的房价现状反应过度。
首先在资本市场上，与美国住房市场较成熟，政府只需通过利率和税收杠杆就能有效调控房价相比，中国利率非市场化、股市不成熟，就导致资本过度涌入房地产市场，人们高比例地将资产配置在房产上，并希望以此抗击金融危机或通胀，这一投资单一化、集中化增加了中国房价在资本市场上调控的难度，调控政策便常常失效。在这一意义上，除了提高基准利率外，更要进一步开放并营造良好运行环境的资本市场，培植金融市场上健全的信托责任意识，引导人们合理投资。如果这些货币政策的着眼点仅仅是在限制房价上涨这一单纯目标上，结果很可能是适得其反。
再则从中国城市化转型过程来看，城市化增速度、大量资本向城市倾斜，以及城市投资环境的总体改善，使房地产市场形成刚性需求。这一个“中国特色”则顺理成章地使城市地价不断攀升，房价随之大幅提升，大大超过地区名义GDP增幅以及人均可支配收入增幅。于是在我看来，一般工薪阶层“买房梦想破灭”都是合理的，至少买房难的呼声无论多高，这也并不代表着房价超出合理预期。观照之下，“新国八条”逼压之下600多个城市新建住房价格目标，纷纷与GDP、人均可支配收入挂钩，这无疑是地方政府一贯的单一行政化思维的结果。主导房价调控进程的单一化的行政思维，无非就是手段上的东拆西补，反而导致房价调控漏洞百出。那么，处于刚性需求之下的房价调控，政府提供廉租房或类似于香港地区的“公屋”或为最有效的措施。我较为悲观的是，“保障性安居工程建设”应当是“政府援手”发力的关键之一，但多年来却一次次停留于纸面，至多成为一时宣扬的“政策口号”，问题突出就应急式采纳，一阵猛风过后一切依然。
不论如何，淡化忽视“中国特色”，自我逼迫地发布一系列“限字令”，或对房价增幅的反应过度与应景操作，都无助于实现房价调控者的预期效果，甚至大大传递出“房价高涨已是不可阻挡”的幻觉，进一步刺激人们投资房地产。更有甚者，政策过急反应于“房价调控”，未必就能真正理清城市房价是否合理，房地产市场是否泡沫过多等这些基本前提。事实上，目前这些城市陆续公布的“房价控制目标”，显然并非越低越合理。相反，我以为尽管工薪阶层买房难度加大，但伴随着中国城市化仍将持续的过程，中国房价仍然处于上涨的关键时期，目前房价上涨的增幅仍然处于合理的范围内。房价调控不妨理清思路，切实认识并分析房地产市场上的“中国特色”，合理有度地开放资本市场，形成健全信托责任体系，并规范房地产开发的各个环节，同时确保“保障性住房工程”的完成，切勿过急于仅仅着眼于“限购限涨”的“房价调控”。
一旦忽视中国房地产市场进行合理调控的前提预设，而过急且盲目地直接在房价上与开发商们玩起“数字游戏”，又如何真正使房价回归理性呢？
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