[摘要] 一手新房价格居高不下，不少人便将买房的目标投到二手房上，随着二手房交易市场日趋活跃，有关二手房交易产生的纠纷也随之增多。近日，记者从市中级人民法院获悉，近年来，有关二手房的交易纠纷层出不穷，其中有不少涉及到中介公司。
一手新房价格居高不下，不少人便将买房的目标投到二手房上，随着二手房交易市场日趋活跃，有关二手房交易产生的纠纷也随之增多。近日，记者从市中级人民法院获悉，近年来，有关二手房的交易纠纷层出不穷，其中有不少涉及到中介公司。为了帮助市民“擦亮眼”，市中院民三庭的法官精选了近期审理的两宗案例，并配以释法，提醒市民如何避免“触礁”。
案例一
看楼协议有猫腻
“私下”交易惹官司
案由：
周某委托甲中介公司等多家中介公司代理其出售房屋。买家谢某经甲中介公司介绍并签订《看房协议书》，其中约定若谢某以自己或者其亲属、委托人、代理人的名义购买了涉案房产，则按售房成交价的2%支付给中介公司，在签订交易合同时结清，并保证在签订本协议起6个月内只通过甲中介公司购买涉案房产，否则属违约，并按协议总房价的5%支付违约金。后谢某的家人与乙中介公司就该房签订买卖合同并向乙中介公司支付。谢某实际交易价格低于甲中介公司报价。后甲中介公司认为谢某行为构成私下成交，故诉至法院。
判决：
法院经审理认为，谢某与甲中介公司签订的《看房协议书》是居间合同，协议书详尽约定了谢某应当履行的合同义务以及违约责任等条款系格式条款。由于房东周某并非委托甲中介公司出售房屋，因此，谢某作为消费者享有自主选择商品或者服务的权利，谢某可以选择甲中介公司也可以选择有代理权的乙中介公司作为房屋买卖的中介。最后法院判决甲中介公司败诉。
释法：
法官分析称，该案中，双方所签订的合同为甲中介公司与谢某在“私下与业主成交”中“私下”一词的理解上产生了分歧。谢某理解“私下”指直接与业主成交，“私下”成交的目的在于规避或者逃避交易的支付义务。甲中介公司则理解为凡是未经其同意，无论谢某本人抑或通过其他房屋中介公司与业主成交的行为均系“私下”交易行为。法官称，对于合同中的格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；如果对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，本案采纳了谢某的理解。由于周某与甲中介公司之间的委托合同并非代理，即多家中介公司均有权代理销售涉案房屋，在此情形下，作为消费者的谢某当然有权选择报价更低的乙中介公司进行交易。
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案例二
中介合同不规范
双方签约出漏洞
案由：
2009年12月7日，卖方吴某、买方殷某与某中介公司签订了三方的《房屋买卖及中介服务合同书》，约定买卖双方自愿通过中介方购入及出售吴某名下房屋一套。合同同时约定买方需按期支付首期款10万，余款90余万元采用银行按揭付款，合同其中一条为：“A.买方在2009年12月15日前将首期房款30万元交予中介方托管或者银行监管。”合同签订后，殷某依约向吴某支付定金10万元。然而，在后续履行合同的过程中，双方因首期款、赎楼等问题发生争议，交易最后并未实际履行，由此产生纠纷。
判决：
法院认为，殷某未能按照合同约定的时间支付该笔款项，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。但考虑到其只是迟延付款9天，且在付款后主动向吴某发出《催办函》，可知殷某主观上还是愿意履行合同。法院综合了以上各种因素并酌情考虑殷某的违约行为给吴某造成的损失，将殷某应承担的违约责任确定为向吴某支付违约金5万元。
释法：
按照买卖双方和中介公司共同签订的《房屋买卖及中介服务合同书》，殷某应在2009年12月15日前将首期房款30万元交予中介托管或者银行监管。但殷某直至2009年12月24日才将该笔款项支付到中介公司工作人员的账户。殷某认为，是由于吴某不配合办理相关手续导致未能办妥该笔款项的银行监管。但是，合同中在该条款的约定中，有两项供选择的途径，但是各方都没有划勾作出选择，因此，应当理解为该笔款项既可以办理银行监管也可以交付中介托管。而且即便出现吴某不配合的情况，殷某仍可将该笔款项交付中介予以托管。
法官支招
合同具有作为交易凭证及保护交易双方合法权益的不可替代作用，然而在现实中，林林总总的中介公司甚至同一中介公司内部的交易合同，都不尽相同。很多售房者和购房人在买卖的时候，由于过于依赖和信任中介公司或是二手房交易法律知识缺乏，在签订合同时对于其中一些重要的条款没有进行详细的审查，最后极易产生纠纷。
因此，在此提醒二手房买卖双方，签订房屋买卖合同时，应当重点关注以下几点：
1、各笔费用的支付时间、条件、金额，包括定金、首期款、尾款等；
2、房屋交付的时间和条件；
3、是否选择按揭的方式付款及按揭手续由谁来办理；
4、房屋过户的时间、条件及过户中双方各自应当承担什么义务；
5、如果二手房原有按揭尚未向银行还完贷款，那么关于赎楼的问题双方也要详细约定，赎楼期限、由谁来完成赎楼等。
同时，还需要注意，在履行合同的过程中，如果双方就某些细节问题产生分歧，可以首先协商解决，一旦达成约定，应当采用书面补充协议的形式将双方新的约定进行固定，这样可以降低风险、减少纠纷，从而维护自身的合法权益。
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