[摘要] 与万科的犹抱琵琶半遮面不同，H股上市的卓越地产宣布，位于深圳与惠州交界的项目蔚蓝海岸将以成本价4900元/平方米开售，开发商表示这是考虑到市场不景气以及购房者承受能力后确定的价格，这个价格将低于周边项目2~3成。
“抢收华东”降价潮纷扰后不到一周，深圳又被冲上了风口浪尖。一时间关于楼价的讨论已经由“降不降”变成“会否崩盘”。而这轮手握巨额现金的地产龙头成为降价领头羊，究竟是割肉离场还是持盈保泰，又或者是持币待购?
深圳上演跑得快
10月29日，招商地产位于深圳西乡的楼盘开售，开盘价由“吹风价”1.8万元/平方米，下调至单价1.4万元/平方米起，同时开盘减10万元另外再打9.5折，还附带报价2000元/平方米的非毛坯。按折扣算比周边二手房还要低6000元/平方米，开发商表示首批单元最终消化了八成。
无独有偶，万科深圳旗下的“万科公园里”推出1.6万元/平方米的房源，开盘总价减10万元，送8万元家私礼金券优惠。其实万科优惠打折早在9月开始，深圳万科取名“万团大战”的销售优惠成绩斐然。在10月份深圳全市成交量排名前十的楼盘中，万科一家独占了四个名额。其中传言11月再降价的万科金域缇香，10月份共成交225套，成交面积20418.68平方米，排名全市。据了解，该项目开盘均价低于周边楼盘近2000元，成交均价为11500元/平方米。“如果这个项目降到万元左右，再说什么优惠打折就过于虚伪了。”资深业内人士评价道。
与万科的犹抱琵琶半遮面不同，H股上市的卓越地产宣布，位于深圳与惠州交界的项目蔚蓝海岸将以成本价4900元/平方米开售，开发商表示这是考虑到市场不景气以及购房者承受能力后确定的价格，这个价格将低于周边项目2~3成。此前中原地产曾对深圳东部市场作了成本核算的调查，调查显示2011年深圳东部土地成本每平方米均价约1500元，建安成本单价约为2500元。如果再算上财务成本及各项税费开支，开发商的成本约在4800元/平方米上下。
直接冲击购房者心理底线的还有龙华花半里项目，项目10月29日推出120套88折特惠房，折后均价为11880元/平方米，这是该楼盘不到两个月内第二次降价，黄金周期间该楼盘均价为13500元/平方米。而此前的开盘价位为17800元/平方米。虽然新推房源为毛坯房，但对新老业主而言，此番降价前后价格差接近35%，不可谓不疯狂。为了防止“房闹”事件发生，开发商向老业主承诺“确保前期购买的业主不会因此受到损失”。
龙岗中心城、布吉片区、宝安、东区，深圳关外降价、打折一片红。“现在还不降，等到购房者心理价位降，那就危险了。”为开发商提供销售定价服务的一中介公司营销总监表示，该总监曾统计，仅仅11月计划开盘或者加推的项目就超过30个，其中大部分都集中在深圳原关外地区，这让开发商上演了一幕“看谁跑得快”的活剧。
另一方面，即使不算新增项目，深圳地产库存也达到了警戒线。官网数据显示，截至10月31日，深圳全市新建商品住宅可售套数为23436套。按最近8 圳全市新建住宅每周平均476套的消化速度看，库存新房可销售13个月。
而开发商的降价销售，无疑会提振销量。深圳销售数据尚未公布，但一周前降价的上海就是的案例，据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，尽管10月24日至10月30日，上海商品住宅成交均价环比前周下跌10.52%。但成交面积为13.87万平方米，环比前周足足上涨46.78%。
快速周转也能赚
库存快速增加的不仅仅是深圳，北京中原地产的统计数据显示，仅9、10两个月，北京包含期房和现房在内的商品住宅积压就超过了8800套。截至目前，楼市库存已经达到了11.8万套，相比限购前陡增了2.5万余套，创下自2009年6月8日以来的点。按照目前的市场去库存化速度，即使不再新增供应，消耗全部库存也需要超过22个月时间。
“现在开发商的策略与2008年不一样了。”亚银投资的首席分析师李大伟认为，开发商特别是上市房企，肯定不会死不降价。“只要销售不达标，即使手头有大量现金也会降价抛售。”他表示。例如在上海率先举起降价大旗的中海地产，据其三季报显示，项目前9个月实现营业额357.9亿港元，增长38.2%，经营利润167.3亿港元，增长46.8%。
更重要的是，中海净借贷水平为36.8%，可动用的现金约为172.4亿港元。即便是手头有着大量现金的中海也秉承快速销售的原则，“只要当月销售不达预期，项目就要检讨销售策略。”中海内部人士表示，该公司从2009年开始，已经将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次。
“"万科模式"几乎已经是所有内房股的共同营销方式。”李大伟表示，所谓万科模式指的就是快速周转。这在“抢收华东”的龙湖地产有着的体现，在龙湖调低部份上海和杭州项目售价10%~30%后，该公司10 月17~23 日一周合同销售增加至20 亿元人民币，其中8 亿元来自减价项目。而今年1~9 月，该公司平均每月合同销售额只有31 亿元人民币。
“最重要的原因是现在即使开发商降价销售，依然远高于其成本价。”李大伟认为，通常而言，降价可能会增加开发商的再投资成本。所谓再投资成本，简而言之，就是这个项目快速卖完了，担心拿不到低价格的项目了。“但现在内地房地产的行业集中度还很低，即使是万科也只占据了不到3%的份额，这就说明市场还有很大的并购空间。”李大伟分析，只要开发商手中有钱，受调控严重影响的中小开发商的低成本项目就是他们的目标。
清科研究中心的研究数据也显示，2010年房地产行业共实现并购 84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。今年三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。“所以在上市地产商集中的区域，只要销售情况下跌，未来降价的可能性就会非常大。”李大伟认为。
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房价仍然是影响购房者置业的重要因素，在珠海的“限购+限价”的双限政策下，房价未见有大幅松动。但不少楼盘已经开始推出重磅的优惠和折扣吸引购房者，在这“钜惠”的外衣下是否隐藏着变相的降价？让我们拭目以待。
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格力香樟位于拱北九洲大道北侧，北傍板障山，南临九洲大道，东临迎宾路，西靠圆明新园的这一带状区域内，拥有优美的自然景观和丰富的人文景观。格力香樟占地约4.6万平方米，总建筑面积约20万平方米，项目为12栋高层住宅，其中11栋为27层到30层的高层住宅，1栋为39层的单身公寓，均南向布置。商业1-2层沿九洲大道、兰埔路布置。户型面积从40-170平方米的单身公寓到四房，都有不同设计配套，可满足各阶层人士的不同需求。
物业地址：珠海香洲拱北石花西路211号（九洲大道与迎宾大道交汇处，隧道南）
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动态：中海银海湾203-260㎡高层单位，起价16000元/平方米，购房全款93折，按揭95折。
中海银海湾位于珠海市香洲区银坑情侣北路，珠海临海高尚住宅片区内；拥有“三面环山,南面面海”的一线稀缺海景资源，是中海地产在珠海开发的豪宅项目。中海银海湾主要由低密度别墅及高层（山/海景）产品组成，另外配备豪华会所、幼儿园等配套型物业；低密度产品（联排、双拼）面积300至450平方米；高层住宅主要是由200平方米以上大面积住宅和复式产品组成。
物业地址：珠海香洲唐家香洲情侣北路299号(美丽湾公交站前行约15)
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价格：均价16000元/平方米
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物业地址：珠海新香洲梅华西路和三台石路的交汇处(一中高中部东面)
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价格：均价18000元/平方米
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新光御景山位于珠海吉大景山路中段，粤财假日酒店的斜对面，整个项目占地约4万平方米，总建筑面积约16万平方米。由1座奢华精品酒店及5栋高层建筑所组成。新光御景山小区共有510户，产品包括82㎡——203㎡的2房至5房单位；整个小区人车分流，地下负两层，配置的车位达1036个。新光御景山采用了半围合式布局，在突出小区2万平方米中庭园林的同时，还创造了近百米的楼间距，小区设有珠海双层叠加式按摩泳池，空中栈道及四季花海，在户型设计方面，基本上每户均带有一个内庭式花园，户型方正实用，南北对流；所有的户型均带有3000元/㎡的豪华装修。
物业地址：珠海吉大景山路中段（吉大巴士站回走200米）
优惠折扣：全款94折，按揭96折
价格：均价16000元/平方米
动态：南湾国际在售90-130㎡单位，购房享受全款94折，按揭96折优惠，折后均价16000元/㎡。
南湾国际位于珠海市南屏中心城区，东临前山河400米，北临珠海大道东主干道100米，西临城市主干道仙桥路，交通便利。南湾国际项目占地77649.33平方米，总建筑面积26万平方米，由七栋高层建筑围合组成。户型户户通透，方正实用，实用率超100%，格局新颖，功能性与私密性完善结合。南湾国际不仅临近“回归公园”，且自身绿化率达45%。拥有中心园林，园林中央规划有主题水景及无边界泳池，将建筑、绿化与水景观组合。
物业地址：珠海香洲南湾珠海大道南（回归公园旁）
优惠折扣：全款95折，按揭99折
价格：价12000.00元/平方米
动态：天朗海峰在售63平方米，78平方米，98平方米一房至复式，都在9楼以上，全款95折，按揭99折，折后起价12000元/㎡。
天朗海峰位于前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉的东南角，容积率：5.2，占地面积17428㎡，总建筑面积：130977.32㎡（其中住宅约70955.03㎡，商业约19702.17㎡，地下室约33012.6㎡，其它约4407.76㎡），建筑高度达163m（将是珠海目前的建筑）。天朗海峰功能布置：三层地下室（停车场、人防等功能配置）；四层裙楼商场；裙楼顶层以上2幢住宅塔楼，每幢塔楼58层（其中：塔楼1层为住宅入户大堂，2层为会所，3层为商业配套的办公楼层，第22层、第37层为避难层，其余的53个楼层均为住宅标准层）建筑风格：完整干净的住宅塔楼，结构体系合理，平面方整没有开口切槽，极富原创性。
物业地址：珠海前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉东南角（华发新城巴士站旁）
优惠折扣：一次性付款总价减3万元，按揭总价减2万元
价格：均价18000元/平方米
动态：格力广场在售129-214平方米二房至五房单位，均价18000元/平方米，一次性付款总价减3万元，按揭总价减2万元。
格力广场是珠海格力地产开发的集高档住宅、商业街区、酒店式公寓、学校于一体的城央大型综合示范区，地处珠海中心地段，东起建业四路、西至建业五路，南北连通九州大道和石花西路。格力广场总占地面积14.8万平方米，总建筑面积约60万平方米。项目分三期开发，目前正二期正在热销，二期拥有1.2万平米中心湖景，南望将军山，北看板樟山，更配有1.2万时尚商业街规划。格力广场的户型面积从90平方米、119平米的两房，到129平方米、143平米左右的三房，再到170-200平方米的四房，都有不同设计，可满足各类追求高品质生活人士的不同需求。
物业地址：珠海拱北九洲大道中2123号(竹苑巴士站旁)
优惠折扣：1万抵5万
价格：价8000.00元/平方米
动态：新世界康桥现有尾盘单位在售，交1万抵5万，均价8000-9000元/㎡，户型有84㎡、93㎡两种，带1500元/㎡非毛坯，项目11月将推出新品单位。
新世界·康桥，是新世界中国地产精耕珠海10年后，全力打造的港珠澳区域内，标杆性的国际化精品社区。项目位踞金湾区中心，连接金湾与横琴两区的纽带——金海大桥，距横琴新区仅8，航空产业园近在咫尺，零障碍通达香港、澳门。小区外揽5公里省级绿道，倾心演绎滨海生活的浪漫情怀。 在建筑设计方面，新世界康桥，依照地形走向、起伏，寻找聚气之势，尊崇生态建筑美学，以现代简约式布局，配合大型中央水景园林，精心构筑150000㎡国际滨海生活城，12栋板塔结合的高层、小高层栉次而列，让钟情浪漫的人亲海而居，舒享人生。
物业地址：珠海金湾三灶镇虹阳路183号
优惠折扣：目前推出近20套一口价房源，价值5000元礼品
价格：均价6500元/平方米
动态：中珠上郡在售1-6栋住宅，毛坯5900元/㎡起价，均价6500元/㎡，计划于11月中下旬加推7栋楼王单位，产品区间有66、78㎡两房；92-93㎡三房；125-127㎡南北通大三房。目前主推：66平米南向看小区园景单位；92平米四阳台三房；125南北通大三房。推出近20套一口价房源，价值5000元礼品。中珠上郡为房天下11月13日看房团参观楼盘。
中珠上郡位于珠海双城中心——西部主城区金湾区红旗镇中心，规划中的三板山公园，处珠海大道旁交通便利，周边配套完善，学校、医院、商业、政府机构等环绕周边，量身定制5生活圈。自身规划2万平米集中式商业及会所亦可让您足不出户，享受高成长人生，城就年青。 中珠上郡占地82341.3㎡，总建筑面积255459.92㎡，分两期开发，一期由8栋11-17层现代简约建筑风格的住宅组成，户户朝南，五大园林组团。一期主力户型为61-162㎡;多达15种户型，满足客户不同需求，还有83-162㎡的复式单位。
物业地址：珠海金湾红旗镇珠海大道旁(虹晖路与双湖北路交界处)
优惠折扣：一次性付款93折，按揭97折
价格：价5800.00元/平方米
动态：京华假日湾首次推出3栋单位，分别是1栋、3栋、7栋，约300套房，户型面积为76-124㎡的单位，折后起价5800元/㎡，带1500元/㎡非毛坯，一次性付款93折，按揭97折。
京华假日湾花园位于珠海平沙新城中心地段，总占地面积235534.8平方米，总建筑面积约50万平方米，是“温泉养生，度假之城”的超大型综合社区，建筑为简洁历练的南洋风格，景观以东南亚(巴厘岛景观元素为主)风格为主，整个社区处处洋溢着水系元素。同时为了更好的打造项目的度假概念，结合泰式的养生精神，在珠海首次引入“养生”的主题，丰富项目的建筑价值。项目的开建，将成为平沙国际度假综合城。 京华假日湾花园一期单位占地面积36424.5平方米，建筑面积87519.16平方米，总户数为794户，容积率2.0，绿化率35%。
物业地址：珠海金湾平沙升平大道北侧（平沙实验小学南侧）
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