[摘要] 房价降了吗？为什么远郊楼盘降得“风风火火”，而五环内楼盘价格却岿然不动？为什么旺市时买房便宜1%—2%开发商便开始喊没利润，而到了今天房价降20%甚至30%还说有赚头？房价下调多少才算合理？而房价下降由哪些因素说了算？
深度观望期成交量复苏意味着房价合理
那么，房价下调到什么程度算合理？对此，袁阳表示，从目前市场反馈来看，市场观望期一些项目依旧销售良好，买房人对于房价的判断大多是以项目所在区域为判断依据的，每个买房人都有自己对于一个区域楼市价格的判断标准。至于房价的合理程度，袁阳说，应该以市场成交量回暖为判断依据，成交量的恢复体现了买房人对市场的认可和房价的预期。即便房价再低，没有人购买，便是买房人认定房价依旧不合理。
中房信·克而瑞分析师朱一鸣认为，今年的中央经济工作会议定调“促进经济平稳较快发展”，表露出管理层对明年经济“维稳”的意图，意味着政策重心又将向经济增长倾斜。朱一鸣预计，“巩固”将成为明年房地产调控政策重心，政策面压力或将趋缓。明年三季度以前，地方政府会对限购政策作适度微调，市场将引来温和反转。文/李丹
租售比与国际接轨房价需再降两三成
从国际公认的标准来看，租售比在1：200-1：300之间是较为合理的区间，低于200表示房价较低，有上涨的潜力，适合投资；高于300，表示房价偏高，且越高表示房价偏离合理价值越多，楼市泡沫越大。而北京的租售比一直高于这一标准很多，如果以租售比来看，房价在目前的基础还得下降20%-30%才能进入合理区间。
租售比再现下降仍高于合理区间很多
据北京中原市场研究部的数据显示，12月北京住宅的租售比为1:434，是今年以来的值。从2008年至今，北京的租售比一直位于300-500之间。而四年来租售比的峰值出现在2009年12月，比值为1：480.5，其原因主要是由于2009年宽松的政策环境和被2008年金融危机与北京奥运抑制的需求猛烈释放后出现的房价大幅快速上涨所致。
今年以来，受“限购、限贷”的政策调控影响，北京的房价出现了持续下跌。而与此同时，由于上半年出现较严重的通货膨胀，房屋租金出现了较大幅度的上涨。再加上受限购政策的影响，很多人失去了购房资格只能租房居住，加大的租房需求，进一步推动租金上涨。此消彼涨之间，使现阶段的租售比相较2009年12月的点已经回落了46.5点，且仍有继续回落的趋势。
而北京4年来的数据显示，北京的租售比一直高于合理区间的上限很多。因为租金相比房价变化，可以说是十分平稳，其上涨幅度基本与物价水平涨幅相差不多，属于跟随经济通胀水平变化而呈现的正常上涨，因此更说明了房价存在着不合理的过度上涨。房价在2009年突飞猛进之时，政府紧急出台宏观政策对房价进行干预，因此从去年开始楼市进入政策调控期，房价因此从涨幅缩小过渡到平稳发展直到现在的稳步下降。
从现在的租售比来看，北京住宅的交易价格仍存在不合理部分，仍需要政策坚定不移地对房价进行控制，保持房价继续下调的趋势，直至房价回归合理水平，租售比回落至合理区间。
房价降20%租售比才合理
伟业我爱我家市场研究院认为，北京的租售比保持在1:250-300之间比较合理。
假设以一套面积为80平方米的住宅来看，目前北京租赁市场80平方米左右的二居，月租金均价大概为3600—4600元。按1:250-300的租售比，以及目前的租金均价来看，北京房价的合理区间应该在11250-17250元/平方米之间，1.5万元/平方米将是一个比较合理的均价点位。
而目前北京新房的成交均价为19606元/平方米，二手住宅均价为22018元/平方米。如果按目前的租金水平，要达到1:250-300的租售比，北京房价在目前的水平上还要再下跌20-30%才能使租售比进入比较合理的区间。
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