[摘要] 房价降了吗？为什么远郊楼盘降得“风风火火”，而五环内楼盘价格却岿然不动？为什么旺市时买房便宜1%—2%开发商便开始喊没利润，而到了今天房价降20%甚至30%还说有赚头？房价下调多少才算合理？而房价下降由哪些因素说了算？
用房价收入比衡量房价存在偏颇
近期，随着中国社科院住房绿皮书《中国住房发展报告》的发布，“房价收入比”一词频繁出现在公众面前。作为一个国际上较为通用的衡量标准，“房价收入比”这样一个看似简单的专业术语，将人们的收入与房价联系了起来，牵动着人们的敏感神经。而在当前房价下跌的背景下，更有许多购房人想从中探究未来房价下跌的轨迹。那么，专业人士是如何看待这个问题的呢？
中国社科院：4至6倍为房价收入比的合理区间
《中国住房发展报告》中提到，如果我国在“十二五”期间能够合理地控制房价的上涨，使其稳定在现在位置，同时又能实现“十二五”的国民收入翻番的收入目标的话，那么在“十二五”的末期，我国的房价收入比会大幅下降，接近国际公认的4至6倍的合理区间的上限。
什么是房价收入比呢？专业人士表示，所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例，一套4环以内普通两居室新房80平方米，以单价2万5千元计算，平均价格200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为4000元，则家庭月收入达到8000元，年收入为9.6万元。这样房价收入比则为20。
一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。
业内人士：以房价收入比衡量北京房价还有20%下跌空间
既然房价收入比在4到6倍之间较为合理，那么是否超出这一标准的就是房价泡沫呢？业内人士表示，“4至6倍”的标准只是一个较为通行的参考值，各个国家根据经济发展的水平不同、住房市场的状况不同，表现出来的数值也并不一样，因此不能机械地套用这一数值。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，合理的房价与家庭年收入之比，世界银行的标准是5：1，联合国制定的标准是3：1，现实中，美国是3：1，日本是4：1，发达国家的是悉尼8.5：1，纽约7.9：1，伦敦6.9：1，首尔7.7：1，东京7.9：1，新加坡5：1。考虑到中国大陆目前正处于社会转型、经济转轨时期的特点，城市化进程的加快、人多地少的现况，以及市场供求比例的不合理，所以中国大陆房价的合理区间，应为家庭年总收入的6-8倍。
胡景晖表示，以一个三口之家，夫妻二人的年总收入20万元为例，80平方米的住房的合理价格区间应该为120-160万元，合单价1.5-2.0万元/平方米，所以，1.7-1.8万元/平方米将是一个较为合理的均价点位。以北京为例，经过一年的楼市调控，目前北京新房的成交均价为19606元/平方米，二手住宅均价为22018元/平方米，据此，北京房价还将有10-20%的下跌空间。
谨慎对待：简单套用专业概念容易误导市场
不过，虽然房价收入比受到广大购房者以及业内人士的关注与认同，也有业内人士对“房价收入比”的应用保持着谨慎态度。
华远地产(华远九都汇)董事长任志强认为，“房价收入比”看似是一个人人都能看懂的概念，但是其有着严格的定义，如果简单套用一个似是而非的概念，将对市场判断起到误导。任志强表示，国际上对“房价收入比”应采取的计算数据有严格的定义，如必须采用全部收入的中位数而非平均数，全部住房套面积的中位数而非平均数，全部住房交易价格的中位数而非平均数，尤其是不能仅用一手商品房的市场平均价，而不计算经济适用住房、享受经济适用住房政策的住房、二手房等价格的中位数或平均数。
此外，中国尚无严格的个人收入统计，而更多的是工薪为主的工资收入统计，包括中位数统计也几乎没有各种可交易住房价格的中位数。这些数据大多要靠多项统计综合计算的，而一些专家则根本不去计算，只简单的用各种平均数来估测，自然差距离现实巨大。“在没有准确的中位数收入统计和中位数房价统计之前，房价收入比容易变成一种误导市场与民众的工具，不如放弃房价收入比转用其他的判断指标。”任志强说。
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