[摘要] 2011年，是国家宏观调控非常严厉的一年，限购等调控措施让住宅市场不仅经历了秋天，更进入寒冬。与住宅市场形成强烈反差的是，商业地产异军突起，几乎让2011成为商业地产年，商业地产的全盛时代来临,不仅价格保持在高位,成交量在去年底同比大增。
商业地产异军突起
2011年，是国家宏观调控非常严厉的一年，限购等调控措施让住宅市场不仅经历了秋天，更进入寒冬。与住宅市场形成强烈反差的是，商业地产异军突起，几乎让2011成为商业地产年，商业地产的全盛时代来临,不仅价格保持在高位,成交量在去年底同比大增。
销售面积方面也如此。2011年商品房销售面积为10.99亿平方米，比上年增长4.9%。其中，住宅销售面积同比增长3.9%，办公楼销售面积同比增长6.2%，商业营业用房销售面积同比增长12.6%。
对投资者而言，拿地成本较低、不受限购政策影响等因素使得商业地产项目获得了“风险避风港、资金蓄水池”之称谓，许多传统住宅类开发企业也逐渐将目光投向商业地产领域。
高纬环球分析表示，国内宏观经济的积极表现提升了消费者信心指数，不断增长的购买力推动了零售地产的发展。同时受欧美经济不确定性的影响，国际零售品牌也纷纷将中国一二线城市作为扩张重点。
今年依然看涨
虽然多家商业地产研究人士都表示，2012年一线城市写字楼租金的行情受经济环境不确定因素影响，但总体上涨已经形成共识。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅预测,“受全球经济走势疲软、中国经济放缓等因素影响，未来12个月租户的扩张需求受限，市场观望情绪将有可能持续，租金增长空间进一步收窄。”
在一些地产人士看来，与住宅市场相比，写字楼市场是2011年中国房地产市场的“一大亮点”。“写字楼空置率的降低，说明脑力劳动人群的扩大，是经济结构转型的表现。而各一线城市CBD的扩容，也是中国城市化进程的缩影。”
对地方政府而言，城市综合体项目不仅意味着城市面貌的提升，同时也可以带动商圈的形成，拉动经济和地方财政收入的增长。因此，开发商转战商业地产也受到各地政府的热烈欢迎，各地城市综合体更有大干快上的趋势。有一个中型的省会城市就规划了十来个城市综合体，东部沿海某县级市更是一下子建设了5个城市综合体。
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房企急寻商业地产“兜底”调控逼商业地产提速
去年商业地产占大型房企业绩半壁江山，今年房企继续推进商业地产项目意图明显，专家警示泡沫风险。尽管开发商扎堆转型商业地产仍存在争议，但就2011年而言，商业地产占部分大型房企全年业绩半壁江山。有迹象表明，2012年开发商布局商业地产以求助推其业绩的意图明显。
大房企转向商业地产，并非完全是受到了政策的影响，其实早两年已出现。但无可否认的是，楼市调控使这一转变步伐瞬间提速。
在地产市场疲软的寒冬里，商业地产像一枝梅花“凌寒独自开”。
谨防滞销风险
“未来一年，商业地产无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”中指研究院院长黄瑜表示。而世联地产董事长陈劲松日前也认为，2012年市场的亮点依旧在商业地产。
去年销售业绩得益于商业物业销售的大幅增长，越秀地产副总经理朱晨日前透露，2012年，越秀仍将采用住宅和商用物业的组合拳来应对调控，在商业地产上会着重打造航母型、高品质的商业项目，今年销售目标还会有所增长。
有专家提醒，虽然2012年商业地产整体将继续上涨，但期望短时间内追逐超额利润显然不现实，因为商业地产的投资线和回报期都比较长。如果供应量超过市场的消化能力，最直接的后果就是商业地产项目的滞销和堆积，最终仍然考验开发商的资金承受能力。
供应大增致泡沫隐现
近年来，随着住宅市场调控政策收紧，不少传统的开发商开始不同程度进军商业地产。2012年，北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物中心体量达78万平方米。
高纬环球介绍，在这一趋势中，零售地产市场竞争越来越强。一些小型的、缺乏经验的开发商建成的购物中心体量甚至超过10万平方米。这将给招租和经营带来更大挑战，或导致更多的问题项目出现。高纬环球中国区研究部董事张平认为，大供应量加上缺乏专业经验的定位运营，将导致商业地产泡沫隐现。
住宅市场的调控引起开发商资金链空前紧张，融资压力巨大，则将导致很多项目或公司进入交易市场，2012年并购将空前活跃。在商业地产领域，核心位置成熟的商业物业将是大多数投资客户的，二三线城市购物中心等零售物业也将是机构投资者关注的收购对象。
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商业地产的春天是否还在？
乐观派：机会犹存
瑞安房地产日前发布的公告显示，2011年107亿元的销售额当中，商业整体销售占据很大比例，其中59亿元为物业销售，48亿元则来自商业整体销售。据了解，瑞房在2011年最后两个月内，积极推出大量商业项目，得益于商业地产市场的发展，瑞房也迅速回笼资金。
中指研究院黄瑜院长表示，根据国家统计局的宏观数据，2011年1—11月商业及办公楼销售面积和均价都在10%以上增长，办公楼销售额整体增长20%，商业用房销售额增长30%。从数据中可以看出大家还是非常看好商业地产市场。未来一年，商业地产量价齐增，无论企业还是个人投资，还是一个很好的机会。
“在股市等投资渠道不畅时，商业地产将是2012年最热门的投资方向。与住宅继续限购相比，2012年商铺将不会限购。 ”DTZ戴德梁行商业部助理董事伍林表示，在资金寻找出路的背景下，明年商业地产将继续被催热。
“国内商业地产的主流发展模式仍是住宅依赖型，即以住宅销售收入来支持商业项目的持有，而国外基本上都是依赖专业基金或保险金、养老金，所以住宅调控一定会影响到商业地产。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，2012年总体银根紧张，对商业地产影响也较大。
保守派：警惕泡沫
2011年火爆的商业地产，目前已成为部分房企年度业绩单的拯救者。比如越秀地产、保利广州等房企，商业地产的贡献率皆占半边天。
不过，此前万达集团(董事长王健林、银监会主席刘明康等对于商业地产一哄而上的非正常现象提出了警告，甚至有专家指出，2012年商业地产将首现供大于求的现象。在供求逆转之下，商业地产泡沫将破灭，且跌幅会在50%以上。而世联地产董事长陈劲松也认为，2012年的楼市，在住宅受压之下，亮点依旧会是商业地产。
“面对2011年租售两旺的商业地产市场，风险意识不容小视。在连续的住宅限购政策刺激商业地产繁荣的同时，很多城市举着综合体开发的大旗，大兴土木、集中放量、盲目开发、定位不清、再加之运营管理经验不足，项目风险令人堪忧，”高纬环球中国区董事、研究部总经理张平表示。
张平认为，像武汉这样的二、三线城市由于缺乏强劲的第三产业支撑，一些开发商迫于现金流的压力，分散业权的散售型物业成为部分市场的主流产品，给商业地产项目的长期运营管理及资产带来极大的不可控性。如何精准定位、把握机会、错位经营越来越成为摆在开发商面前的重要课题。
中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，2012年商业地产将出现供大于求的局面，因为商业地产开发投资过快，而商业地产市场需求量在下降，导致库存面积增大和空置率上升。因此，2012年的商业地产市场已具有泡沫的迹象，需要引起警惕。
事实上，对一般投资者来说，商铺的风险比较大，不少地区要等上几年才能有回报，如果一边要交贷款利息，一边出租不出去的话，可能就不划算。此外，经过2011年的一轮炒作，很多的商业地产已经被开发商包装分割之后进行了出售，存量消化了相当一部分有实力的买家，商业地产全面释放活力还需要一段时间酝酿。
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