[摘要] 社区商业就像股市中的成长股一样，蕴藏巨大商机又面临巨大挑战，投资少、升值空间大、回报率高，社区商业最好的时光是否即将到来？我们究竟需要怎样的社区商业？投资社区商业又该注意哪些问题？本期大话地产，我们邀请业内嘉宾探讨社区商业之道。
编者按：社区商业就像股市中的成长股一样，蕴藏巨大商机又面临巨大挑战，投资少、空间大、高，社区商业的时光是否即将到来？我们究竟需要怎样的社区商业？投资社区商业又该注意哪些问题？本期大话地产，我们邀请业内嘉宾探讨社区商业之道。
社区商业应该服务于社区
社区商业冷清的症结在于招商不足
社区底商招商不足，也有开发商的原因。从规模来讲，从一开始的时候政府部门的定位，包括土地出让的时候对商业的要求，对商业的规划指标有没有做过人口消费的需求研究，包括对于土地的可盈利性做过分析没有？从政府的层面来说，有的小区觉得社区必须要配套商业，但是没有考虑周边地块出售的时候也会做一部分的商业，而且有的开发商为了自己的利润，加大自己的住宅底商或者是沿街商业的建造力度，这是一个方面。第二产生整体布局的不均衡，有的商业和居民的实际需求比较脱钩，各个区域的社区商业分布不均匀。第三空间布局不均衡，不能满足商家使用的要求，所以造成了在后期使用当中没有办法租赁或者是改建。另外，业态结构的问题，业态配比的问题，以及产权分离等等带来土地经营管理的问题，也是社区商业当中会产生实际需求空置的原因。
租赁型社区商业实现租金的良好提升三个层面
，关于销售和租赁这个问题，首先要看开发商对商业的定位，是作为放水养鱼，把整体商业引导合理化道路上面来，保证以后的经营往良好的方向发展的情况下，再提高销售的增值性，形成三家共赢的形式。还是像是大拇指一样的运营方式，这也是一个方面。还有一个方面，租售结合的，一部分是完成资本回款，另外是自己运营自己招商，达到运营和融资的可能性。这三点不论是杀鸡取卵还是养鸡生蛋，主要还是招商为主的模式，商业业态起码要做活之后才能取得盈利点的更大提升。
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让消费者体验一站式消费来改善招商难问题
，以本地客群或者是居住家庭消费者为主，深度满足社区商业的消费需求，让社区居民能够在便利便捷的情况下，体验一站式消费。大家都知道，在社区当中消费模式都是周末消费和夜间消费，因为白天年轻人要上班，孩子要上学，所以如何服务社区，作出一个优质的改良。在社区开发过程当中，开发商的角色不仅仅把社区商业作为一个配套，要成立一个专门的商业地产公司，从前期的策划、规划、招商，全方位的模式经营。社区商业开发的时候，跟商家一起商议，要有明朗的主题，也有利于提升社区商业的档次。开发商注重培育市场、改善市场环境，在销售之前进行一部分的招商，以比较低的租金培育市场扶持商家，另一方面以反租的手段保证利益，在具体的运营当中，要有耐心，店铺的调整、品牌调整要有耐心，首期招商的时候，餐饮的比例娱乐的比例比较多一点，但是在后期经营过程当中，商铺调整和品牌调整是逐步的过程。第二社区商业这一块要针对社区居民的需求来搞活动。第三物业服务要比较细心，处理好短期利益和长期利益之间的关系。
资源、位置、定位决定社区商业规模
因为邻里中心是新加坡的一种商业模式，主要是综合性的服务模式，不同于百货公司、超市、卖场、商业街的业态。它主要是在社区功能、目标定位和政府结合相对比较多，其中有两个服务的原则，一个是功能定位在先，开发建设跟进，二是后期有效管理。我认为现在所谓的社区商业规模设置取决于资源、位置、定位等，之后再看社区商业发展业态。
社区商业周围的消费人群关系着商业社区的投资价值
，刚刚说的小区规模，居民人口的密集度都会直接影响到社区商铺、社区商业中心的发展前景。第二居民的生活和居住习惯，他们的年纪、消费特点也会影响商业业态的定位。第三商业定位，业态匹配的合理性有没有必要同质产品冲击市场的竞争，这也是比较重要的。第四对于开设餐饮、娱乐等商业有没有考虑到对周边居民的影响。
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