[摘要] 社区商业就像股市中的成长股一样，蕴藏巨大商机又面临巨大挑战，投资少、升值空间大、回报率高，社区商业最好的时光是否即将到来？我们究竟需要怎样的社区商业？投资社区商业又该注意哪些问题？本期大话地产，我们邀请业内嘉宾探讨社区商业之道。
编者按：社区商业就像股市中的成长股一样，蕴藏巨大商机又面临巨大挑战，投资少、空间大、高，社区商业的时光是否即将到来？我们究竟需要怎样的社区商业？投资社区商业又该注意哪些问题？本期大话地产，我们邀请业内嘉宾探讨社区商业之道。
社区商业可大可小 视区域竞争对象而定
北京昌平有一个社区商业，总的建筑面积是15万平方米，当中超市占9万平方米，周边要有足够多的客户群，这个位置靠近中关村，具有一定的商业垄断性。它不仅仅是一个带有超市的大型商场，里面还包括其他的活动，比如说特力屋，专门卖家居装饰的，三楼有一个影城，在三个主力店中间，在一楼和二楼中间有一些散租铺小的店铺，这样的社区商业，具有一定的扩张性。如果相对是在市中心，周边竞争比较强，那么这种社区商业，比如瑞虹生活广场，它就是典型的社区商业，建筑面积大概3万平方米，地下一层是超市，连接4号线的地铁口，二楼有快餐店，有星巴克、味千拉面等，它的服务对象主要就是周边的居民小区。
现在的社区商业为什么有很多是空置的？因为它没有客户，为什么没有客户？因为住宅卖的客户是以投资为主的目的客户，那么这些人不会住进这个小区，住宅是空置的，这样就导致有购买欲望的客户减少了，它的购买力会被稀释，社区商业当然不堪重负。
开发商持有运营好于销售
社区型的商业，开发商自己持有进行运营要好于销售。07年的时候，我们在上海奥林匹克花园试调，那边的商铺全部都是进行销售的，在这种情况下，它的沿街商铺活得比较好，因为沿街商铺是沿街，车来车往，主要都是餐饮业态，但是在内街的商铺比较差一些，那些商铺是家庭服务业比较多。举这个例子是想说，开发商在商业项目开发的过程中间，或者是在住宅开发的过程当中合理地定位社区商业，如果是自己持有，远比销售好。另外，可以看到，在国际上，比如在香港，很多社区商业其实都是由开发商自己持有，比如太古城，它的租金提升依靠周边的住户入住率提高，住户收入提高带动周边的消费提高。
运营关键看定位、体量、租金及位置
一个社区商业首先要定位好，之后的运营比较容易一点，一般的社区商业，首先定位商家是哪些，商家所服务的客户是哪些，像金地格林世界的第19大道，它的定位融合了日常消费、运动、中高低端的消费。有了客户定位，也要仔细研究客户的消费行为合理估算。
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根据西方国家的标准，一般每千人拥有的商业网店是12-14个，人均购物面积是1.2平方米，从客户定位和消费行为定位，这样估算，可以估算出这个社区商业需要多大体量。一些社区商业体量过大，最初几年松江新城的商业达到8万平方米，这样就导致了社区商业的空置。而宝山那里的社区商业比较少，后来那里开出了大型的社区商业。
开发商定的租金或者是售价过高，导致居民所需要的商业没有办法进来，低档的商业只能寻找一些地方开建，高档的又找不到客户。
社区商业如果不是安排在一个主要的交通干线，这样就容易被忽视掉。
个人社区商业投资风险意识、商铺位置、社区规模缺一不可
针对个人投资者，，要加强风险意识，商铺投资和住宅投资完全不同，住宅投资在过去十年内，大家看到价格不断上涨。而商铺投资，首先关注的一点就是投资是出租率、租金。第二，你到底是买哪里的商铺，或者说到底是买哪里的社区商业，我们建议购买成熟的社区商业，不要买发展过程当中还未成熟的，要买热门的不要买冷门的。第三，与住宅投资完全不同的是，你买社区商业的商铺或者是在商业街上面的铺子，最主要关注的就是这个铺子的位置在哪边，是沿街，是一栋楼靠近楼梯口的，或者你的铺子层高是多少的。第四，要关注你所在这个社区它的规模是多少，是一个大型的社区还是小型的社区，小区来往的人数是否多。
价格考量因素，并不是价格便宜就是有投资价值的社区商铺，但是价格高的社区商铺也并不一定投资价值就差。此外还包括一些基础配套，如果你想租给一个客户做中式餐饮，看整个商铺是否开发商帮你开通了煤气。
另外你购买的社区商业多大，因为很多的租户对于商铺是有很多要求的，比如一些中小型的便利店是100平方米，中型的超市是1千平方米，书报亭就小一点，社区的服装店就是20-30平方米左右。商铺投资之后是不是有开发商统一的经营管理，也是一点。
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