[摘要] 商业地产正在进入疯狂扩张期。很多人不必刻意观察也会发现，自己所住小区附近都已经有了不止一个商业综合体已建成或正在建设、招商中。
商业地产正在进入疯狂扩张期。很多人不必刻意观察也会发现，自己所住小区附近都已经有了不止一个商业综合体已建成或正在建设、招商中。
很多开发商将商业地产作为圈地和圈钱的手段，以卖商铺为目的，而不是靠经营项目实现年租金的增长为目的，急功近利的心态导致泡沫化。本报记者林瑞泉/摄
一份来自中购联的《中国购物中心发展报告2012—2013》报告显示，2011年底，北京拥有245家购物中心，但有216家是2004年———2011年开业的，645%的增速居城市首位。从数据分布上看，天津和重庆这两个城市购物中心数量高于其他二三线城市，增速仅低于北京。
商业地产同盟会秘书长王少山在接受《中国企业报》记者采访时表示，在未来2—5年间，商业地产的这轮泡沫就会被击穿。他同时预计，泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。而企业法人和购买群体，也将会为此轮疯狂付出血的代价。
政府、开发商、商业投资者均看好前景，目标消费群体能获得便利，商业地产泡沫如何产生？又将如何释放？为此，《中国企业报》记者对京津冀三地部分商业地产项目进行了实地调查。
环境之困———绕不开的经济基本面
商业地产作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
无论是商业地产还是住宅地产，都脱离不了经济基本面。
房地产宏观调控的紧箍咒让一些已经有了部分资产积累的房地产开发商开始寻找新的突破口谋求转型，记者在调查过程中发现，进入商业地产的开发商中，有一部分确实是因为住宅地产的政策调控而转向商业地产。
记者在与北京一河之隔的河北省廊坊市下辖三河市燕郊开发区看到，原燕郊住宅地产开发商近年来纷纷转向了商业地产项目：汇福地产的汇福健康中心项目，其中部分面积将用来建设商城；兴达地产规划打造的运河源商业街项目；燕达地产在完成了其燕达国际健康城项目后，目前已全部转向燕郊国际商城———首尔园项目。
记者试图与燕达集团董事长李怀取得联系未果，后收到短信回复称不便接受采访。但记者在项目现场看到，作为河北省重点支持的燕郊八大项目之一，首尔园已经开工建设，部分广告宣传栏已经立起，还有的正在挖坑竖柱焊铁架，工地内部也已经开始挖坑做地基了。目前，首尔园已经成了当地一个地标。
然而，商业地产是一个投资大、投资回报慢的行业，面对当下的金融环境，转向商业地产的开发商能否经得起资金实力的考验？
商业地产是近年来一个热门词汇，王少山在接受记者电话采访时指出，国内的投资渠道相对比较少，商业地产在消化资金以及地方官员建立政绩、形象工程方面作用比较大，已经成为各地政府用来消化投资和引进、改善地方投资环境的主要举措。近几年商业地产发展特别快，因为上的项目比较多，也缺乏政府层面的规划和引导，导致大量商业地产项目面积很大，却陷入后期招商困难、同质化严重的困境。比较典型的如成都、沈阳、天津、南京等地，都出现了大面积的商业地产项目招商举步维艰，即便招商成功，后期经营也异常困难，营业收入和租金收入非常不理想。
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