[摘要] 商业地产正在进入疯狂扩张期。很多人不必刻意观察也会发现，自己所住小区附近都已经有了不止一个商业综合体已建成或正在建设、招商中。
定位之惑———长线回报与短期风险的博弈
当商业地产沦为政府招商政绩工程、融资的工具或开发商为住宅地产增值的一个花瓶时，商业地产泡沫正逐渐显现。
记者实地调查了几个近年开业商业综合体，包括北京南三环首地大峡谷购物中心和与之相距不远的北京马家堡东路银泰百货以及天津大悦城、北京金融街购物中心，从现场看均人流稀少。晚上在北京金融街购物中心可以看到，总有一对儿对儿大爷大妈在商场里遛弯儿，都是附近居民，这也成为商场一景儿———门口是众多纳凉遛狗的北京市民，商场里面则全是大牌。大爷大妈进来边感慨东西太贵，边享受人少的舒适环境。
然而，商业地产的泡沫却没有引起业内高度的重视。王少山在其以“商业地产王三炮”为网名的微博上指出，住宅地产慢不得，商业地产快不得。很多住宅地产商和社会游资大举进入商业地产，带着惯有的短线操作心态，可能会折戟沉沙。
据介绍，大量的资金仍在涌入商业地产，以前没有从事过商业地产项目的也大量进入，导致一二三四线城市都在出现商业地产项目，而且，业态的分布和组合同质化非常严重，都是综合体为主。
世联商业近日发布的《深圳购物中心品牌商家重叠度分析》显示，目前，深圳五大购物中心品牌重叠率18%—30%，以服装、餐饮和饰品/化妆品为主；男女时尚流行服饰重叠度高，运动休闲服饰重叠度比较低；金银饰品、手表、化妆品类商家的重叠度高；超市/百货/便利店的重叠程度非常低，仅华润万家的Ole和万宁重叠。
另一方面，从商业地产的运营层面看，商业地产在国内出现的时间并不长，这方面的经验的积累、标准的制定、人才的积累都远远跟不上这个行业的发展，就导致很多开发商在项目建成以后，就会面临招商、运营、管理的困难，很难实现短期收回投资，反过来就给投资商铺的中小投资者带来很大的压力。
而从经营环境看，经济环境、物价高涨也让很多最终消费者减少了购物行为，加上近年来兴起的网购对实体商业的冲击，对商业业态提出了新的更高要求。
尽管如此，很多业内人士依然看好商业地产。王少山认为，不是不能做商业地产，问题是怎么做。他建议从城市运营的层面来做，一个城市应有统一的规划，这里面政府应该发挥应有的作用，开发商要对自己的资源、土地、资金和后期的运营能力有一个理性的判断，才能进入商业地产项目，关键看开发商、政府做具体项目的资源是否是足够的，是不是匹配、是不是符合当地的消费环境和商圈的环境，也就是自己的准备是不是充分。
王少山提醒，对于商业地产的回报形式，开发商要有理性的预期，因为商业地产本该通过后期的经营、、商业地产项目本身的增值来体现投资回报，而不是以商业地产的商铺销售实现销售回报为重点。“目前的误区在于，很多开发商将商业地产作为圈地和圈钱的手段，以卖商铺为目的，而不是靠经营项目实现年租金的增长为目的，急功近利的心态导致泡沫化。”王少山说。
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