[摘要] 4月以来楼市买卖双方观望情绪渐浓，而土地市场在京沪分别产生高价地的同时，整体来看房企已开始收缩拿地规模，同时今年前两个月持续加速的房地产投资增速在3月开始环比回落，都显示着新政后新一轮观望期的到来。
在开发商与买房人作为楼市买卖双方均进入观望期的时候，作为土地市场买卖双方的房企与地方政府，也逐步进入观望。受“两会”及新“国五条”影响，政府和开发商在三月份均表现较为谨慎，土地市场虽有高价地出现，但整体热度低于之前，居住用地供求量均有下降。中原地产监测的 13个重点城市数据显示，三月份居住用地供应面积环比下降约21%，较2012年月度供应均值下降约28%。成交方面，3月居住用地成交面积环比大幅下降约39%，较2012年月度成交均值下降约21%。同时，4月到期居住用地面积较3月下降约37%，预计四月居住用地将维持平淡的市场行情。
统计显示，三月份典型房企拿地量较二月出现大幅收缩态势。典型企业通过招拍挂拿地总建筑面积共计554.27万平方米，环比下降37%，土地成交总价178.69亿元，环比下降50%。从典型企业新增土地情况来看，保利地产、万科集团、恒大地产的拿地规模位列前3名，本月单家企业拿地量较低，均为超过200万平方米。
分析师表示，三月典型企业拿地总量环比大幅回落，一方面是经过去年年底的土储集中补充期，各大房企的土地储备量较充足，因而拿地需求有所下降；另一方面，三月为新“国五条”细则未落地前的观察期，房企持观望态度，拿地策略也更为谨慎，预计未来在宏观调控长期伴随的情况下，典型企业拿地也将以理性为主基调。房企在土地市场谨慎拿地，一是由于楼市调控政策后的观望情绪；二是地价在一季度的快速上涨。根据中国土地勘测规划院地价所的统计，一季度在105个重点监测城市中，92个城市一季度住宅地价环比上涨，涨幅超过3%的城市共8个。
作为土地市场供应方，地方政府的观望态度似乎更为明显。国土资源部近日公布的2013年住房用地供应计划显示，2013年住房用地计划供应15.08万公顷，虽然这一数字是2008-2012年年均实际供应量的1.5倍，但是却是2010年以来计划供应量的值，与2012年最初制定的供地计划相比，下降了12.6%。在住房用地计划供应总量较低的前提下，扣除保障性住房的部分，可以看到，实际可用于商品住宅开发的计划用地仅10.92万公顷，相比去年的12.24万公顷下降了10.8%。
“因为地方政府的推地计划与最终的实际供地量往往存在较大差距，根据以往情况，供地计划通常达成率偏低，而真正影响商品住宅市场供应的因素正是实际土地供应量。”业内人士表示，2010-2012年三年供地计划分别完成了68%、62%和72%，实际完成率都不高，这与当年房地产市场的环境好坏、企业投资热情的高低、土地整理难易程度以及地方政府推地意愿的强弱等因素有直接关系。
楼市及土地市场的观望情绪，已经使得房地产投资开发数据出现环比回落。国家统计局近日公布的一季度房地产数据显示，2013年1-3月份，房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%（扣除价格因素实际增长19.9%），增速比1-2月份回落2.6个百分点。其中，住宅投资9013亿元，增长21.1%，增速回落2.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22.0%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1397亿元，下降10.2%，降幅缩小了1.8个百分点。
2013年前2个月初步显现的房地产投资加速趋势在3月新“国五条”落地之后再次出现小幅回落。从今年前两个月的数据看，与2012年相比，2013年年初住宅新开工速度明显加快，竣工量同比也有大幅上涨。但3月份住宅新增开工面积和竣工面积同比分别下降了19.5%和27.4%，造成一季度住宅开发速度整体减慢。“从长期来看，经过2012年商品住宅市场的长期回暖，房企存货降低，补仓意愿逐渐明显，房企开发或有提速。从供应层面看，去年房企土地购置面积持续同比减少，但受制于市场因素及地方政府的卖地意愿，在二季度将很难放量。”张旭表示。
库存压力或将成为打破观望期的重要因素。3月末，商品房待售面积42441万平方米，比2月末增加536万平方米。其中，住宅待售面积增加345万平方米，办公楼待售面积增加23万平方米，商业营业用房待售面积增加43万平方米。商品住宅待售面积同比增长45.5%，而一季度商品住宅销售面积同比增长41.2%。
随着调控政策在地方的逐步推进和落实，商品住宅销售有所下降，同比增幅开始低于待售面积的同比增幅，近期商品住宅库存压力有所上升。不过与以往调控不同的是，本次调控前房企均在资金层面做足了准备，将直接导致各方博弈的时间段拉长。2013年初，房地产到位资金同比大幅上涨，同比增速比去年全年增加了16.6个百分点。业内人士表示，房企财务优化主要有两个拉动因素，一是国内贷款额增加；二是房企销售状况转好，定金、预收款以及个人按揭综合涨幅超过5成。
张旭表示，房地产行业受政策影响明显，今年1-2月份，房地产行业运行各个数据显示基本都是上扬趋势，然而自新“国五条”细则出台后，三月份的投资、开发、销售、拿地甚至开发景气指数趋势都转为下行，可见新政对于市场预期的影响较为明显。同样市场成交也会受到预期影响，并反作用于房企拿地、开发、投资等行业运行情况。基于此，二季度房地产行业运行数据上行趋势可能减弱。
张大伟则认为，四月份楼市除了不受政策影响的刚需项目依然火热外，其他的改善型需求都受到不同力度的影响。相比3月份，在4月份各地售价均出现了涨幅放缓。“目前来看，本轮调控影响非常不均衡，一线城市明显有出现倒春寒的可能性。而二线城市目前来看可能会继续平稳发展。”张大伟表示。
相关阅读：
"刚丝"热大爆发 搜房看房团现场成交5套
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
