[摘要] 据业内人士不完全统计，珠海目前已建成商业街36条，除了个别商业街勉强维持生计外，其他商业街都处于亏损状态：空铺率居高不下、人流量较小、业态组合混乱，部分定位高端的步行街甚至沦为“平价一条街”、“赝品一条街”。
探因
开发商急功近利制约发展
为何珠海的商业街难以兴旺？唐铁军对此做了详细的分析，他认为珠海的人口规模较少，部分商业街甚至出现“销售人员多过顾客”的现象，另外，由于邻近港澳加上交通发达，具备一定购买能力的珠海人宁愿选择到港澳、广州等地消费，也不愿意在珠海消费，很大程度削弱了步行街赖以生存的消费力。
除了消费能力受限外，商业模式也是珠海步行街发展的“软肋”。唐铁军表示，在早期的商业开发中，不少开发商存在“急功近利”的思想，他们卖完商铺获利后不再过问步行街的发展，忽视市场主体的培育管理，任由其自生自灭，最后把所有的经营风险转交给业主。而接盘的物业管理公司缺乏商业策划、运营的经验，导致商业街逐渐走向“没落”。
“珠海早期的商业街都是产权全部出售的，而在广州，很多开发商都自持20%—25%的物业，只有自持部分物业，开发商才会想着去经营、去投入，商业街才有发展的空间。”唐铁军还提到，与其他城市一样，珠海同样缺乏专业、的商业地产人才，缺少对步行街的管理。
“广州的北京路和深圳的东门都是从传统的商业街演变而成，有悠久的历史和强大的关注度，最重要的是它已经成为市民消费习惯的一部分，加上其名声在外，因而吸引和集中了很多外地游客前来消费。”一名业内人士则表示，珠海很多商业步行街都是开发商“做”出来的，缺乏一定的市场基础和文化内涵，想要兴旺并不容易。
另外，定位的不明确、业态组合的混乱也让步行街发展“举步艰难”。中国人民大学教授鲁炳权多次来珠海调研，他认为，商业街的发展除了需要人口支撑之外，关键还在于商业街是否具备特色。“我认为，珠海商业街经营不如意可能是整个商业街的定位上缺乏主题和特色，此外在业态定位和业态组合方面存在问题。”鲁炳权说。
相关的采访证实了这一观点。多条步行街的管理处负责人告诉记者，步行街并没有明确的定位，对业态也没有要求，招进来的租户能做就做，经营不下去自然会走，这一切皆遵循市场规律。
趋势
自持物业打破模式之困
基于此前商业街的“没落”，珠海商业地产的后来者也逐渐吸取了一些商业开发的成功经验，华发商都是其中一例。据了解，华发商都吸纳了一大批商业地产人才，同时在业态规划上花费心思，集聚高端精品超市、3D巨幕影院、潮流数码、国际名品、时尚服饰、高端餐饮、美容纤体SPA、儿童天地、酒窖酒庄等功能于一体，力争打造珠海规模、业态最丰富、档次的大型购物中心。
开业当天，慕名前来华发商都参观、购物、消费的人群络绎不绝，华发商都成为全城热议的话题。一家泰国餐馆的老板告诉记者，自5月31日开业以来，每天客人爆棚，高峰时门口排着很长的长龙，餐厅不得不通过提前预约来分流。
除了华发商都外，号称主城区最长、配套的心海洲步行街也改变了传统的商业模式，开发商自持了七成物业，在招商和物业管理方面则引进了世界500强企业中的商业物业供应商——世邦魏理仕（CBRE），并吸引国内外一线品牌入驻，彰显发展商长期运营步行街的信心。
于今年5月1日开业的横琴商业街在定位上则颇具特色。该步行街以支持澳门中小企业延伸发展为目标，重点向港澳和内地品牌企业、老字号商家招商，目前已吸引20多家国际和港澳手信礼品以及内地品牌土特产商家进驻。
“这些商业街能否成功，关键看其后期的造血能力。”唐铁军认为，这些商业街有好的规划设计、定位，而考验在于后期的管理，即包括品牌吸引力够不够、价格竞争有什么优势、营销的手段如何等等，如果商家没有盈利，步行街一样做不下去。
一名受访专家也表示，商业地产有个“一三五”法则：一年开发期，三年培养期，五年成长期。市场的培育需要很长的时间，短期内的市场培养不足以带动整条街的长期繁荣，因此珠海商业街的发展仍有较长的路要走。
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