[摘要] 据业内人士不完全统计，珠海目前已建成商业街36条，除了个别商业街勉强维持生计外，其他商业街都处于亏损状态：空铺率居高不下、人流量较小、业态组合混乱，部分定位高端的步行街甚至沦为“平价一条街”、“赝品一条街”。
根据对2012年广东21个地级市消费力的研究，珠海居民消费力值排在全省第5位、消费力兑现值排在全省第6位。有关统计资料也显示，2012年、2013年珠海市消费品零售总额分别达到635.20亿元和720.52亿元。在珠三角9市中，尽管位次从2008年以来处于第8位，但其增速除2012年处在第5位外，2010、2011、2013年则均处在第3位。珠海市居民消费在逐年增长，而这种持续增长与其较为合理的商业布局密切相关。
在整体布局合理的情况下，也仍有瑕疵。例如商业街，长期关注珠海商业地产的人士观察到，“除了专业的批发市场外，珠海有大大小小的商业街36条，除了个别勉强维持生计外，很多商业街商铺处于亏损状态，更多定位高端的商业街沦为‘一元店’、‘三元店’，经营情况堪忧。”商业步行街的经营有“西装料裁成短裤”之嫌。
商业街布局确实需要规划，但归根结底仍是一种市场行为。对于一个城市的商业发展，需要有政府规划，但商业能否实现并可持续发展，终究是由市场决定的。在相当长的时间里，我们喜欢用“打造”之类的手段来成就某种经济现象。在经济发展中给予一定政策支持完全必要，但市场有其自身规律，是不能用行政手段替代的，否则只会适得其反。
对于珠海的商业街布局可以考虑以下因素。首先是城市定位。人居环境和旅游是珠海的两大亮点，因而人居、旅游也是珠海商业街布局的切入点。商业布局是消费环境的体现，在良好的消费环境下，商业街也应该有与之相适应的居民消费理念。
其次，最优原则。通常认为商业网点的分布遵循市场最优和交通最优的原则。尽管消费者是否去商业街消费取决于多重因素，但市场最优和交通便利依然是商业步行街成功的基本要素。在广州，北京路步行街、上下九步行街，不仅有商家聚集且有较好的地铁、公交作为支撑。
第三，消费者偏好。珠海港澳，与澳门接壤；离省会广州也仅百余公里，而且每天仅城轨就有30多对。交通的便利，会让长久形成的消费习惯得以延续，使游客和本地消费者轻易流出珠海。所以，建立适合珠海的商业布局是引导消费者回流的重要手段。
第四，消费者质量。增加消费的一个重要指标是消费者数量。就珠海而言，流动人口相对较少，但消费者质量则较高，而且与澳门一衣带水，所以商业街的发展需要考虑消费者的质量特性，并以此确定商业街的定位。应该以质量为先，构建不同主题、不同档次，集购、饮、娱、游一体的现代化商业平台。
第五，新商业业态。新商业业态的出现正在不断颠覆传统的消费方式。例如，网络销售对于实体消费市场的布局是极大的冲击。珠海有大学城，存在大量的消费者和潜在消费者，但在年轻人中间，网络消费占有量较大，所以在商业布局中业态的选择，尤其是商业街的选址应该考虑消费方式的变化。
第六，历史传承。广州的上下九步行街、北京路步行街的形成都有一个历史传承演变过程。北京路在新中国成立以来逐渐成为城市中心，商业的分布并不是一开始就是现在的格局，早年还有买牛骨汤的，而现在随着消费群体的改变，则趋向于更为专业和规范。珠海也有这样的步行街，莲花路商业步行街，是珠海历史上形成的商业中心，由于地段选择合理，主题明确，长久的经营已使其演变成珠海的城市名片。
第七是特色。特色是灵魂，珠海商业街显现的是在定位上尚缺乏特色或是没有凸显特色。业态定位和业态组合的缺陷仅仅是问题的表象，关键还在于是否具有特色。没有特色就很难吸引消费者，因而也就难以生存。
商业街是城市商业网点的重要组成部分。作为城市发展的一个标志，已越来越受到投资者和政府的青睐。但一个城市有多少商业街合适，如何布局，则应该是由市场决定。目前，商业街发展的度已是城市商业布局中值得探讨的问题。从历史上看，商业街仅仅是商业布局的一种模式，实现向专业街、特色街转型，实行职业化的标准管理是城市商业布局的方向。因此，珠海需要对商业步行街的布局进行合理规划调整，由市场配置资源，重点培育若干有特色的步行街，以带动整个城市商业街区的发展。
（作者系省社科院消费与市场研究中心副主任、研究员）
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