[摘要] 据业内人士不完全统计，珠海目前已建成商业街36条，除了个别商业街勉强维持生计外，其他商业街都处于亏损状态：空铺率居高不下、人流量较小、业态组合混乱，部分定位高端的步行街甚至沦为“平价一条街”、“赝品一条街”。
建议
严控商业网点
创新业态组合
实际上，随着港珠澳大桥的建设、横琴新区的开发以及整个城市发展环境的变化，珠海商业前景也被业界看好。但这些利好如何转化为盘活商业街发展的动力，仍有待探索。
在业内人士看来，这些已建成的商业街能不能盘活，还具有很大的不确定性。唐铁军曾对柠溪步行街做过调研，他表示，该步行街已投入使用多年，街区规划以及设施都跟不上时代的潮流，如果要对它进行改造，少则上千万，而且这些费用都需要分摊到各个小业主身上。“就像凑钱修电梯一样，众口难调，费用能否收上来是个问题。即便费用够了，也引进了专业的商业地产管理机构，能不能存活也是个未知数。”唐铁军说。
广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，珠海的商业街有过剩的担心，一般的商业步行街都是在老城区建成的，是奢侈品，而珠海的商业街很多是由开发商自己建设。
“步行街的产生、发育和成长都具有较苛刻的条件约束，而不能盲目随意地立项和选址，因此，它的开发和建设不仅是城市商业网点规划的重要组成部分，而且它的成败在相当一段时期内对城市商业格局都将产生深远的影响。政府应该对商业网点有严格的布局和规划，不让其发展过头。”王先庆说。
在严格控制商业网点的基础上，王先庆还建议，珠海应该推动步行街向专业街、特色街转型，在管理上引入职业化的标准将是破解步行街发展瓶颈的途径。只有这样，被市场化行动催生出来的步行街才不会被舍弃。同时，通过重点培养几条有特色的主题商业街带动整个城市商业街区的发展，以点带面，促进区域经济的繁荣。
“一条的商业步行街，与区域的消费能力、交通位置、业态的组合等息息相关，如果缺失这些因素，步行街不会获得长远发展。”王先庆还提到，在业态组合方面，商业步行街应该融合购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、会展、社区服务等八大功能于一体，给人们以体验的快感，这也是网购所缺失的。
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