[摘要] 短期内，房地产公司想要在中国资本市场上获得再融资，似乎已经没有可能了。“在最近一期的保荐人培训会议上，证监会负责人明确表示，将对房地产企业的再融资申请采取‘一刀切’的全面关停措施。”
71.3%：负债率达历史高点
富力地产资金链近日备受关注。11月7日，瑞银的一份报告预计，富力年底的负债率将上升至120%，达到历史高点。
虽然三季报看似一片大好，但随着4·17新政及9·29新政多个政策的叠加效应显现，上市房企的资金问题渐渐浮出水面，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3%，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究时间范围内的水平。”11月18日，中邮证券分析师对本报表示。
在上周，银监会已完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60%-70%以内。
上述分析师称，今年以前，开发企业资产负债率的点出现在行业普遍紧缩的2008年。2008年3季度，样本企业的资产负债率为67.27%。
从万科（000002.SZ）、保利（600048.SH）等龙头房企来看，万科三季度负债率升至74%，高于年初的67%，也高于2008年三季度的72%；保利三季度负债升至79%，高于年初的72%，也高于2008年的71%。
从负债结构来看，上市房企借款占比也达到历史较高水平。
2010年三季末，样本公司借款占资产比重达到29.92%；借款增速则达到历史高点，2010年3季末，样本企业的借款余额2169.5亿元，同比增速达70.33%。
“借款占资产比重的提高和借款增速的提高，说明开发企业对银行借款这种传统融资方式的依赖程度加深。”分析人士称。
统计显示，一年以来，获批准增发的房地产开发企业仅3家，包括万科A、招商地产（000024.SZ）、保利地产等在内的一大批开发企业增发方案均搁浅或过期。
销售下滑风险
在上述分析师看来，资产负债率升高，并非问题。
“扣除预收款项的真实资产负债率为46.56%，从历史水平来看处于中等。”他指出，今年以来，经营性现金净流出大幅加大，而销售回款又不畅，才是房企未来风险所在。
据统计，2010年三季末，样本企业经营活动流出的现金达2518亿元，超过2009年全年水平，由此导致样本企业经营活动净流出的现金达576亿元，创历史新高。
在净流出大增而融资全面收缩的情况下，销售回款几乎成为房企的现金流入通道。但根据中投证券统计，9·29新政以来，新房市场成交已经连续四周环比下跌。上周国泰君安报告显示，一手房销量整体环比下降4%，其中一线城市下降8%、二线下降3%。
万科董秘谭华杰对本报表示，虽然万科10月份实现了150亿的销售额，但由于签约滞后，这实际上反映的是9月份的市场情况。他预计万科11月份的销售数据将环比下滑。
他同时指出，北京即将推行的预售款监管政策，将会对企业销售造成直接影响，进而肯定会对企业的现金流和财务产生影响，但目前还无法评估影响有多大。
“如果销售回笼资金受阻，很可能会导致企业财务状况迅速恶化。”中邮证券分析师邵明慧在报告中表示。
以目前三季度经营性现金流出2518亿元计算，样本企业仅能维持5 个月左右；而开发企业大多年底与总包和各分包进行结算，年底现金集中流出额度较大，这无疑更加重了企业负担。
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