[摘要] 距2011年还有一个月，万科就突破了千亿元的销售额。昔日“老师”新鸿基与帕尔迪加起来的销售额都不到万科的一半。在这一组仿佛天文数字的数据下，是万科快速周转经营模式的极致发挥。就在外界感叹之时，万科董事长王石又为万科定下了未来10年3000亿元的目标。但快速周转这条行之有效的路径还能达成王石的心愿吗？
万科“”商业模式面临大考
距2011年还有一个月，万科就突破了千亿元的销售额。昔日“老师”新鸿基与帕尔迪加起来的销售额都不到万科的一半。在这一组仿佛天文数字的数据下，是万科快速周转经营模式的发挥。就在外界感叹之时，万科董事长王石又为万科定下了未来10年3000亿元的目标。但快速周转这条行之有效的路径还能达成王石的心愿吗？
黄金当铁卖
销售额由93亿元突破1000亿元，万科仅仅用了六年时间。复合增长超过了25%，这是个毁灭价值的公司？但在机构投资者的圈子里，持有这种观点的基金经理并非孤例。万科受投资者质疑的正是其快速周转的经营模式。
尽管万科的销售额创了世界纪录，但其净利润却并非行业。2010年上半年万科的销售额是367亿元，但净利润只有28亿元。中海地产的销售额尽管比万科少了123亿元，但净利润却达到44.6亿元。如果按相应的比例折算，2010年万科1000亿元的销售额为投资者创造了76.3亿元的净利润。而2010年前10个月，中海地产的销售额为500亿港元，其为投资者创造的利润就超过了90亿港元。“研究下资本ROIC这个指标就可以知道。虽然万科过去复合增长率很快，但资本这个指标说明万科这种增长是通过外部融资来实现的，不是企业内生性的增长，这对股东而言是没有价值的。”上述基金经理表示。
对此万科却不以为然，总裁郁亮就表示：“万科在行业有两样不领跑，是土地储备不领跑；其次是利润总额不领跑，有人比我们赚得更多”。万科认为自己虽然净利润不高，但在现有的市场环境下，这种模式的增长性是的。资料显示，2009年前11个月，万科累计销售额为579.2亿元，换言之，2010年万科同比增长了近73%。而2010年中海地产前10个月同比只增长了25.5%。
“2010年做的不错的发展商都有几点相似。”郁亮表示，恒大、碧桂园2010年都和万科一样取得70%的增长。他们共同的地方都是集中精力做主流住宅、快速周转，并且都有相当的“战略纵深”。
“正是因为追求的是快速周转，这些公司的定价一向较为保守。”亚银投资的首席分析师李大伟表示。而2010年长达三个季度的房地产调控，使一些专注于高端产品的开发商销售量大幅下挫，例如中海地产虽然销售额同比增长了1/4，但销售量同比却下跌了3.5%。而万科前11月的销量就增长了近33%。
“这也就是所谓的黄金当铁卖。”上述基金经理表示，真正能创造价值的开发商应该是这样的，原本一块城郊价值平平的土地，通过开发商不断地投入建设配套、发掘各种稀缺景观，然后不断提升土地价值。
战略转型
“任何经营模式都需要放在相应的市场发展阶段上看。”李大伟显然对国内同行的看法有所保留。他认为万科快速周转的模式很适合现在国内的房地产市场，“现在国内许多地区还处于城市化的初级阶段”，这个时期对一个项目深耕细作，的确不如快速开发的公司扩张迅速。
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