[摘要] 政策层面利空频出。二三线城市限购名单月底就要出台。综合多家研究机构统计分析，预计未来限购城市将新增30个左右，届时限购城市总数将达70余个。一时间，全国市场风声鹤唳。无独有偶，近日，再度传出消息，除原定的84个城市外，国务院新上收了22个城市的建设用地审批权。地方政府土地财政更加难以为继。
合景香悦四季降价开盘遭冷遇
按下葫芦浮起瓢。顶着北京新地王的“光环”、合景泰富崇文门地块商业模式尚被质疑，近日，记者又获悉，其旗下一个北京在售住宅合景香悦四季，又遭遇降价开盘但销售遇冷。作为目前为数不多的在售项目，香悦四季的销售回款一定程度上将决定集团的资金状况，研究机构分析认为，合景泰富下半年销售情况并不乐观，资金情况堪忧。
高档房卖“白菜价”
定位于中高端住宅社区的合景香悦四季位于顺义区马坡镇，据北京市房地产交易管理网数据显示，该项目于8月13日推出东区2#商业楼地上部分(40年产权)，共推出279套精装修房源，预售面积13710.7平方米，截至目前仅签约43套，签约率为15%成交均价13370元/平方米。
这是香悦四季一栋商住楼，售价也创出自2009年10月项目首次开盘以来的价。据房地产交易管理网显示，2009年10月-2011年6月近两年间，香悦四季共开盘10次，普通住宅部分成交均价约为1.5万元/平方米，成交均价为2.9万元/平方米。
据销售人员介绍，目前该项目东区在售住宅均价为1.6万元-1.65万元/平方米。在装修标准、户型设计等并无明显差异的情况下，即将开盘的房源均价明显低于目前在售楼盘均价，1.45万元/平方米的价甚至也低于往期开盘成交均价。对此降价行为，项目销售人员只是表示“随行就市”。
市场不买单
合景香悦四季意在“薄利多销”、以降价换取更多成交，不过，目前来看，降价并没有换来较为可观的成交量。京城某住宅类开发商表示，“作为不被限购的商住项目，开盘近两周时间签约率仅为15%，(香悦四季)的销售状况并不算太好，可以看出，项目的前期蓄客并不到位”。据房地产交易网统计显示，与香悦四季同期开盘的美唐花园等商住项目，开盘不足一周签约率已达50%。
因限购令而“焕发生机”的商住项目，今年以来其成交情况一直优于住宅类产品，呈量价齐涨之势。另据媒体统计，上月北京共有10个商住项目获得预售许可证，比6月翻了一番，而同期住宅产品供应量却环比下降20.6%。
“由于供应集中放量，购房者可选择余地更为宽泛，北京郊区楼市竞争已日渐白热化，香悦四季所在区域远离顺义城区，周边配套也并不完善，性价比不明显造成了其滞销局面”，上述人士表示。
资金之渴
合景作为迄今北京的地产项目，香悦四季的销售回款在合景泰富的自有资金中占据一定比重，但弱市下的惨淡成交，或许并不足以缓解合景下半年的资金压力。
日前，合景泰富发布公告称，今年7月公司预售金额为10亿元(人民币，下同)，与上月10.1亿元相当，与去年同期相比增长68%。至此，今年前7个月，合景泰富实现预售总额75.4亿元，完成全年目标的50.3%。
合景泰富资金实力也被机构看空。瑞信发布报告称，由于合景泰富开发项目主要中高端住宅，且主要集中在北京、上海等限购比较严格的一线城市，如公司继续在这些区域做布局及增长，在目前市场环境下，销售情况将会受到越来越大影响。此外，继3月发行3.5亿美元优先票据之后，合景泰富6月底再与富力联合获得26亿港元贷款用于项目运营。不过，瑞信认为，两笔融资只能“解一时之渴”，无法应对合景的拿地和扩张速度。
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