[摘要] 在珠海政府表明了楼市限购将长期存在、楼市调控绝不放松的态度后，许多迫于资金压力的开发商已经迅速开始调整营销策略，降低价格预期，期望能够以价换量。有某楼盘1期还卖13000元/平米，2期已经调低到9500元/平米了！
11月1日，珠海突然出台限购加限价的双限楼市调控政策，除了在香洲主城区限购这一常规政策之外，更是清楚的画出了珠海新房的价格上限——11285元/㎡。珠海双限政策一出，本已成交冷淡的“金九银十”刚过，十一月的楼市成交也应声再跌，楼市弥漫着浓浓的观望情绪。
在珠海政府表明了楼市限购将长期存在、楼市调控绝不放松的态度后，许多迫于资金压力的开发商已经迅速开始调整营销策略，降低价格预期，期望能够以价换量。有某楼盘1期还卖13000元/平米，2期已经调低到9500元/平米了！即便是扣除了从非毛坯房到毛坯房之间的成本，开发商仍然是给出了很大的让利空间，降价幅度超过10%！
双限出成交跌开发商无奈降价促成交
据百脑会地产的统计，从7月中珠九悦首尝特价房”头啖汤“到现在特价房的遍地开花，从鲜有的92/93折到岭秀城的7.9/8折，尚东领域的8/8.2折，从过去的送家电到如今的送豪车黄金等等。双限令的突然而来，珠海各大开发商认清政策形势，抛开妄想下半年市场如08年过山车般的风云突变，都纷纷主动出击，调整价格策略，优惠力度加大，优惠方式多样，加快了销售速度，应对不景气的市场。
此轮”以价换量“的浪潮不同于五一期间的假摔，此轮降幅之大，区域之广，纷纷显示市场“以降价换销量”时代即将来临，或意味着持续已久的楼市僵局或被打破。纵观当前珠海房地产市场，“以价换量”的市场效应不仅在三季度将得到延续，在四季度还将进一步得到强化。
中小户型降幅更为明显
一波降价潮中，中小户型成为当仁不让的主角。记者一周来采访发现，中小户型在降价幅度、区域等方面都超过了大户型。船小好转舵。业内人士认为，中小户型向来是楼市的风向标，楼市降价通道中，各大开发商力推中小户型，加快资金和项目周转速度。而市场对中小户型的大幅降价较为“领情”，成交比例逾五成，创下近期新高。
珠三角城市群中以深圳楼市对市场的敏感度，从深圳最近入市的几个新房项目来看，目前深圳新房市场已进入下行轨道。万科公园里、龙华花半里、西乡招商果岭等项目都逐渐打破片区原有的新房均价以低价入市。
10月29日，招商果岭开盘推出首批464套53～126平方米单位，带2000元／平方米非毛坯，折后均价1.6万元／平方米，除去非毛坯部分的价格后，招商果岭价格比同区域3个月前开盘的中粮鸿云低20%左右，与年初开盘的合正汇一城相比也有10%以上的降幅。
在龙华，花半里项目在今年9月时以1.8万元／平方米（含非毛坯）的价格开盘。不过仅仅在一个月后，在国庆期间推出的花半里新品就以12500～15000元／平方米的价格入市，一个月间同前期单位有30%的差价。
近期，布吉和谐家园推出61～109平方米的1～3房单位，折后均价在15500元／平方米左右，而且附带非毛坯，其年初的价格为2万元／平方米。同样在布吉片区的信义荔山公馆荔山道，虽然价格仍维持在2.3万元／平方米左右，但是开发商附送2500元／平方米的非毛坯，而此前荔山道单位是没有非毛坯的。
相对而言，大户型楼盘的降价比例较小。
在新推盘项目的价格方面，招商地产表示面对刚需的中小户型项目，公司“考虑给予一定的优惠尽快实现销售，回流资金。然而，品质较好的偏大户型，公司考虑采取继续提升项目的附加价值来吸引客户，而不会以降价作为营销方式。”
业内人士分析认为，中小户型早于大户型降价，降价幅度也较大。随着调控的进一步深入，整个房地产市场成交量下滑，大户型销售受到一定影响。
世华地产的成交数据显示，从成交面积区间看，10月份90平方米以下的中小户型物业成交比例为75.69%，较9月份增加2.08%，其中50～90平方方米物业成交比例为53.78%，创下近期新高，较9月份增加3.78%；50平方米以下小户型成交比例为21.91%，较9月份减少1.70%。
中小户型同时成为各大开发商的力推产品。万科董秘谭华杰表示，“不管市场如何变化，万科仍然会坚持以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户的产品定位，坚持以新盘当月销售率为控制指标，积极促进销售。”
面临调控下的市场形势，金地集团将会调整销售节奏和产品结构，优先推出符合市场需求的中小户型产品，制定合理的价位区间，采取灵活的营销策略，保障正常的销售进度，并实现快速周转。
招商地产有关负责人称，受政策影响，未来公司将加快项目周转，同时中小户型的供给比例将“越来越大”。
业内人士称，从户型上来看，目前中小户型比较适合绝大多数的购房群体，限购、限贷、限价背景下，刚性主导的市场特征愈发明显。
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