[摘要] 在珠海政府表明了楼市限购将长期存在、楼市调控绝不放松的态度后，许多迫于资金压力的开发商已经迅速开始调整营销策略，降低价格预期，期望能够以价换量。有某楼盘1期还卖13000元/平米，2期已经调低到9500元/平米了！
11月1日，珠海突然出台限购加限价的双限楼市调控政策，除了在香洲主城区限购这一常规政策之外，更是清楚的画出了珠海新房的价格上限——11285元/㎡。珠海双限政策一出，本已成交冷淡的“金九银十”刚过，十一月的楼市成交也应声再跌，楼市弥漫着浓浓的观望情绪。
在珠海政府表明了楼市限购将长期存在、楼市调控绝不放松的态度后，许多迫于资金压力的开发商已经迅速开始调整营销策略，降低价格预期，期望能够以价换量。有某楼盘1期还卖13000元/平米，2期已经调低到9500元/平米了！即便是扣除了从非毛坯房到毛坯房之间的成本，开发商仍然是给出了很大的让利空间，降价幅度超过10%！
双限出成交跌开发商无奈降价促成交
据百脑会地产的统计，从7月中珠九悦首尝特价房”头啖汤“到现在特价房的遍地开花，从鲜有的92/93折到岭秀城的7.9/8折，尚东领域的8/8.2折，从过去的送家电到如今的送豪车黄金等等。双限令的突然而来，珠海各大开发商认清政策形势，抛开妄想下半年市场如08年过山车般的风云突变，都纷纷主动出击，调整价格策略，优惠力度加大，优惠方式多样，加快了销售速度，应对不景气的市场。
此轮”以价换量“的浪潮不同于五一期间的假摔，此轮降幅之大，区域之广，纷纷显示市场“以降价换销量”时代即将来临，或意味着持续已久的楼市僵局或被打破。纵观当前珠海房地产市场，“以价换量”的市场效应不仅在三季度将得到延续，在四季度还将进一步得到强化。
中小户型降幅更为明显
一波降价潮中，中小户型成为当仁不让的主角。记者一周来采访发现，中小户型在降价幅度、区域等方面都超过了大户型。船小好转舵。业内人士认为，中小户型向来是楼市的风向标，楼市降价通道中，各大开发商力推中小户型，加快资金和项目周转速度。而市场对中小户型的大幅降价较为“领情”，成交比例逾五成，创下近期新高。
珠三角城市群中以深圳楼市对市场的敏感度，从深圳最近入市的几个新房项目来看，目前深圳新房市场已进入下行轨道。万科公园里、龙华花半里、西乡招商果岭等项目都逐渐打破片区原有的新房均价以低价入市。
10月29日，招商果岭开盘推出首批464套53～126平方米单位，带2000元／平方米非毛坯，折后均价1.6万元／平方米，除去非毛坯部分的价格后，招商果岭价格比同区域3个月前开盘的中粮鸿云低20%左右，与年初开盘的合正汇一城相比也有10%以上的降幅。
在龙华，花半里项目在今年9月时以1.8万元／平方米（含非毛坯）的价格开盘。不过仅仅在一个月后，在国庆期间推出的花半里新品就以12500～15000元／平方米的价格入市，一个月间同前期单位有30%的差价。
近期，布吉和谐家园推出61～109平方米的1～3房单位，折后均价在15500元／平方米左右，而且附带非毛坯，其年初的价格为2万元／平方米。同样在布吉片区的信义荔山公馆荔山道，虽然价格仍维持在2.3万元／平方米左右，但是开发商附送2500元／平方米的非毛坯，而此前荔山道单位是没有非毛坯的。
相对而言，大户型楼盘的降价比例较小。
在新推盘项目的价格方面，招商地产表示面对刚需的中小户型项目，公司“考虑给予一定的优惠尽快实现销售，回流资金。然而，品质较好的偏大户型，公司考虑采取继续提升项目的附加价值来吸引客户，而不会以降价作为营销方式。”
业内人士分析认为，中小户型早于大户型降价，降价幅度也较大。随着调控的进一步深入，整个房地产市场成交量下滑，大户型销售受到一定影响。
世华地产的成交数据显示，从成交面积区间看，10月份90平方米以下的中小户型物业成交比例为75.69%，较9月份增加2.08%，其中50～90平方方米物业成交比例为53.78%，创下近期新高，较9月份增加3.78%；50平方米以下小户型成交比例为21.91%，较9月份减少1.70%。
中小户型同时成为各大开发商的力推产品。万科董秘谭华杰表示，“不管市场如何变化，万科仍然会坚持以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户的产品定位，坚持以新盘当月销售率为控制指标，积极促进销售。”
面临调控下的市场形势，金地集团将会调整销售节奏和产品结构，优先推出符合市场需求的中小户型产品，制定合理的价位区间，采取灵活的营销策略，保障正常的销售进度，并实现快速周转。
招商地产有关负责人称，受政策影响，未来公司将加快项目周转，同时中小户型的供给比例将“越来越大”。
业内人士称，从户型上来看，目前中小户型比较适合绝大多数的购房群体，限购、限贷、限价背景下，刚性主导的市场特征愈发明显。
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动态：金域华府定现正启动VIP招募，客户只需要出示10万银行存款，即可成功登记会员，会员在开盘购房可享受99折优惠，项目开盘时间待定。
项目特色：复合地产
金域华府效果图
金域华府项目位于香洲区创业路与怡华路交汇处，体育中心西侧，第九中学对面，地处香山文化的发源地，文化历史悠久，文化底蕴深厚；项目地处新香洲的黄金繁华地段，是市区新城的行政、经济及商业中心；东至体育中心，南至旺角百货，交通四通八达，周边配套齐全，有18条公交线经过本项目，11所学校围绕周边，附近商业及医疗配套林立，吃喝住行等生活配套一应俱全。
金域华府项目共占地53116.94㎡，总建面约20万㎡，绿化率为35.7%，整个小区由10栋11-32层高层建筑组成，约1700户，为同区域大型小区之一；本项目产品线丰富，户型涵盖35㎡国际公寓，55㎡两房，76-96㎡三至四房，每个单位均以带装修约打造，荟萃高级石材、家装名品造宅，引领新香洲非毛坯的质高标准。该项目的空间锻造，超大面积赠送，带来无数居住上的惊喜。55㎡两房可扩容至76㎡，76-81㎡三房可扩容至111㎡，96㎡四房可扩容至132㎡；实实在在的赠送面积，可鉴可赏的空间享受，让中心居住达到前所未有的奢阔境界。
金域华府项目园林为浪漫与理性结合的欧式典雅园林，以浪漫的氛围及理性的功能相结合，呈现一种崭新的简约欧式享受。
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动态：佳境康城将于2011年10月22日至12月21日，在珠海吉大免税商场二楼中亭位置进行巡展活动，项目预计12月底开盘，户型面积为80-220㎡。
项目特色：中式地产
佳境康城交通图
佳境康城位于坦洲南部，与珠海仅一关之隔，距离上冲检查站仅3，交通便捷。距离项目最近的公交站是“七村”，“城际巴士”间隔十一班珠海拱北，42路车珠海前山与城轨明珠站，另有中山公交11路、22路通达中山主城区，中山公交39路城轨中山北站。
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动态：恒基曦城在售410-560平方米别墅，起价13000元/平方米。
项目特色：特色别墅
恒基曦城效果图
恒基曦城建筑面积约68万平方米，规划沿用了主城区高端楼盘流行的联排别墅、双拼别墅、和高层住宅的组合，其中首先推售的一期为类双拼联排别墅，容积率仅约0.5，珠海首创类双拼全采光，全套房定制，独立别墅电梯，全地下双车位车库入户，带高端非毛坯。
恒基曦城楼盘专题地址：//news.zh.soufun.com/zt/201107/hjxc0708.html 恒基曦城整体规划由国际规划机构WY机构大师级规划，包含高层区和别墅区，呈北高南低向南开敞式布局，化打开南向的景观面。外湖内河，全亲水规划。低层住宅区与高层区住户共享水景，同时使别墅区域与高层区被环绕水系分开，做到别墅区户户临水。恒基曦城景观规划采用横纵双轴“T”型设计，总计近100000㎡主题园林。
一区横轴主景观区占地超20000㎡，分布为五大主题园林区；一区纵轴从别墅区入口一直贯穿至横景观轴中部。恒基曦城湖境别墅，在户户临水的大规划标准下，考虑到别墅住宅独立私密的特性，做了很多独创性的设计。亲水型户内外环境沟通设计。为知性生活的空间奢置前庭后院双首层双花园，前院直通会客厅家庭宴会厅，后院连接环墅河道和家庭聚会厅，天地交融内外相通。引用双拼别墅优点，在两户拼接间退让空位，解决的噪声、通风、采光等技术难题，保证品质的前提下，增加了别墅建筑的变化，同时地下室更添实用性。全套房设计，每间卧室均按照星级套房设计独立衣帽空间、洗手间，甚至独立阳台或露台等活动空间，符合现代人大家庭的生活习惯。多厅分层布局，使得家庭交往甚至主人特殊客人特殊接待，均能在不同的楼层与空间中独立完成，可以拥有四厅三露台。
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动态：时代山湖海四期海景高层“海云间”，包括4栋33层，两梯四户设计，户型包括107-140㎡的三房、四房，折后看海单位均价10000元/㎡，非海景房折后均价8500元/㎡，含2300元/㎡带装修约，按揭97折，全款96折优惠。时代山湖海参加房天下11.13看房团，购房享受：1、2000会所体验劵；2、团购10套以上可享减免房价1万元；3、5套以上可以减免5000元 。
项目特色：宜居生态地产,打折优惠楼盘
时代山湖海效果图
时代山湖海项目区域优势突出，位于金湾区机场东路政府重点土地储备区域——西湖城区，是未来珠海西部的中心城区。紧邻规划中的金湾区政府，并且同时拥有山、海、高尔夫等多重景观。项目总建筑面积近40万平方米，是由多层电梯洋房、高层海景住宅、大型社区活动中心、商业街、幼儿园组成的超大规模综合社区。建成后将是金湾区规模、配套最完善、档次的项目之一。
首期主推产品为一梯两户电梯洋房。所有产品均为一梯两户，首层送花园南北对流，主力户型面积约80至190平方米。时代山湖海已经建成金湾区型的近万平方米的社区会所，配套泳池、健身房、舞蹈室、棋牌室、室内羽毛球馆、桌球室、乒乓球、儿童活动中心、美术馆、阅览室、便利店、餐厅、书店一应俱全。
项目四期（海云间）主要为33层高层海景洋房，两梯四户设计，碟式布局。
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动态：华发蔚蓝堡在售88-118㎡高层单位均价11000元/平方米；150-308平方米洋房单位均价13500元/平方米，购房98.5折。
项目特色：景观居所,花园洋房
华发蔚蓝堡效果图
华发蔚蓝堡坐落于珠海唐家湾，淇澳大桥桥头、情侣北路北侧，北望淇澳山海景观，南临唐家湾镇，是华发进入珠海东部的个项目。将以西班牙异域风情为主题，结合山、海、滩涂等多重自然景观与历史文化名镇的城市人文景观，打造出高品质、建筑风格鲜明的西班牙风情小镇。华发蔚蓝堡总占地面积约24.4万平方米，建筑面积约31.7万平方米，绿化率约39%，容积率约1.3。
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动态：雅居乐约克郡11月园林开放，12月开盘，户型面积包括70-230平方米。
项目特色：中式地产
雅居乐约克郡效果图
雅居乐约克郡位于珠海市南屏珠海大道与广澳高速交汇处，占地面积124345平方米，总建筑面积451900平方米，总户数2872户，总停车位3017个（地上267个，底下2750个），由1栋26层、5栋31层、3栋32层、4栋33层共13栋组成，项目容积率2.96，绿化率38.50％，分二期开发。雅居乐约克郡一期建筑面积约30万平方米，户型设计有二房、三房、四房、五房单位，面积在72 ㎡到228 ㎡之间。
物业地址：中山市坦洲广澳高速与珠海大道交汇处
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动态：保利香槟国际主体工程建设中，销售中心已开放，保利香槟国际参加房天下11月13日看房团。
项目特色：中式地产
保利香槟国际效果图
保利香槟国际规划占地10万平米，建筑面积33万平米，由13栋30-38层的高层建筑组成，规划总户数约4000户，户型涵盖了80-125平米的2-3房。项目采用ART DECO建筑风格，围合式布局设计，8万㎡的法式水景园林。
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动态：佳兆业御金山项目主体工程施工中，销售中心预计12月初开放，目前外展场在吉大国贸海天城一楼家乐福主入口左侧。
项目特色：宜居生态地产,旅游地产
佳兆业御金山交通图
佳兆业御金山由中国地产30强企业佳兆业地产开发，位于黄杨山畔斗门一中西侧，面临黄杨大道，背倚王保水库及金台寺，占地面积约19万㎡，建筑面积约35万㎡，容积率1.33，共2000余户，分4期开发，包含多层、小高层、高层洋房，叠拼、联排别墅，户型面积约为50—250㎡，其中洋房单位以N+1户型为主，建筑与园林以西班牙风格为主。佳兆业御金山项目周边旅游资源丰富，金台寺、御温泉、接霞庄、菉漪堂、广东绿道等众多知名景点，旨在打造珠三角高端旅游度假品牌大盘。
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万科MAGA社区
动态：万科MAGA社区11月5日开盘，现正认筹中，5千抵3万优惠。
项目特色：投资地产
万科MAGA社区效果图
万科MAGA社区是珠海万科继万科金域蓝湾、万科珠宾花园后又一力作，也是珠海万科进驻坦洲的标杆性项目。万科MAGA社区总占地面积约3.2万平米，总建筑面积约15.4万平米，容积率约为3.98，绿化率高达38.3％。万科MAGA社区项目位于坦洲坦神北路与环市路的交汇处，地处坦洲新行政服务中心，距离珠海上冲关口仅约6公里，本项目不仅拥有珠海的优势，同时享受坦洲星级商业配套，可以说是尊享珠海、坦洲双城优势。
项目南侧约12万㎡建面的皇爵假日广场包含五星级酒店和大型商业广场，据开发商消息现已引进华润万家、五星级影城、香港旺角数码城等一大批知名商家进驻，预计2011年下半年开业；项目东侧约8万㎡建面的锦绣商业中心将打造为集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化为一体的超大规模的“一站式购物中心”，目前肯德基已入驻，未来还会进驻更多商家。项目南侧还有坦洲新医院、12万㎡市民广场、东侧还有政府规划中的坦洲新体育中心，规划配套非常丰富，生活、购物、休闲一应俱全。建筑及规划:整个项目采用围合式设计，由五栋32层住宅、一栋31层住宅、两栋27层住宅、一个运动泛会所及部分商业组成。
拥有地下入户大堂和首层入户大堂的双入户大堂设计。立面设计：项目立面采用ART-DECO风格，古典与现代的完美结合，建筑看起来简洁大方、优美。园林：景观设计中处处以人为本，打造展现文化和风情的泰式园林，使人回归自然，亲近自然，放松身心。
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动态：中海银海湾203-260㎡高层单位，起价16000元/平方米，购房全款93折，按揭95折。
项目特色：海景地产
中海银海湾效果图
中海银海湾位于珠海市香洲区银坑情侣北路，珠海临海高尚住宅片区内；拥有“三面环山,南面面海”的一线稀缺海景资源，是中海地产在珠海开发的豪宅项目。中海银海湾主要由低密度别墅及高层（山/海景）产品组成，另外配备豪华会所、幼儿园等配套型物业；低密度产品（联排、双拼）面积300至450平方米；高层住宅主要是由200平方米以上大面积住宅和复式产品组成。
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